关注｜换物业投票博弈？佛山这个小区引热议

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

广州日报2024-04-26 21:56广东

作为佛山超万人居住的大型小区，顺德区容桂街道凯蓝名都小区连日来“闹剧”频频。4月23日晚上，小区北门广场前聚集了不少业主，他们疑因票选物业一事产生分歧。

接市民网友报料后，4月24日、25日，广州日报新花城记者在该小区走访了解到，凯蓝名都第一届业主委员会（以下简称“业委会”）于去年7月成立后，与物业沟通、发函，商量提升服务水平等事宜。但双方协商未达成一致。凯蓝名都物业服务中心、广州市萨弗物业管理有限公司佛山分公司（以下简称“萨弗物业”）表示，业委会拟定的合同条件较为苛刻，难以满足。

今年4月中旬开始，业委会发起四项投票，其中首要票决事项为是否解聘现任的萨弗物业。但对于票决物业一事，业委会及广大业主之间，也存在意见分歧。相关事件在网上发酵，引起较大关注。连日来，记者密集走访业委会、业主代表、物业、政府部门、社区等不同主体，了解事件进展。

缘起：业委会筹备历经波折提升物业服务建设美好家园

2023年7月，历经近一年的筹备，凯蓝名都小区终于迎来了第一届业主委员会，这是小区的一件大事。

凯蓝名都地处容桂中心区，交通便利，周边配套较为完善，建成至今已有十多年。目前，该小区有超4200户，常住居民约1.6万人，是当地少有的大型商住楼盘。

据了解，业主委员会是由物业管理区域内全体业主组成的业主大会选举产生的执行机构，是城市基层治理的组成部分。“此前筹备了四届，都没搞成，现在终于圆梦，来之不易！”凯蓝名都业委会主任欧阳先生告诉记者，目前业委会共有9名成员。

小区业委会的成立，在一定程度上能监督物业服务，更好地推动小区管理。业委会成员吕女士在业委会筹备前期做了大量工作。在她看来，成立业委会，要指导物业提升服务，改善、推动小区建设得更好——这也是不少业主投票成立业委会的初衷。

业委会去年成立后，首要任务是与物业沟通服务提升事宜。业委会副主任陈先生表示，“我们联系萨弗物业并多次发函督促，要求提升物业服务水平，签订新的服务合同。”据了解，萨弗物业自凯蓝名都建成以来，一直服务着该小区。

去年9月，业委会向萨弗物业发送《关于确认新物业服务合同的联系函》。“业委会初拟了一份《物业服务合同》，征求业主意见后，进行了多次修改，但物业不接受。”陈先生说，小区的公共停车位、广告等属于公共收益，但物业未公示相关情况，业委会也没有收到相关款项。

萨弗物业在复函业委会时表示，“经向相关部门咨询，贵会发来的《物业服务合同》非目前市场通用版本，亦非政府部门的指导性范本，涉及到的条件需要经过精密测算，目前我司正在安排人员加班加点核算。”“我司建议使用政府部门印发的《物业服务合同》作为双方讨论的版本，可节省双方讨论时间。”

由于物业不接受业委会提出的新合同要求，业委会随后启动了全体业主投票选举新物业等程序。4月16日起，业委会在佛山通（佛山市社会综合服务平台）等相关平台发起业主投票，分别有四项议题，分别是：是否解聘现有物业，修改业主大会议事规则，确定新物业服务合同及具体选聘方案（5家候选物业），新物业服务企业选聘等事宜。其中，票决的关键一项为是否解聘现有物业。

记者走访获悉，自投票启动以来，业主在小区北门广场设摊，引导业主进行投票或不投票。有多名业主向记者反馈，物业疑似存在“妨碍、干扰业主正常投票的行为”，包括劝离摆摊人员、利用车位租售优惠等拉拢业主等，试图让业主不参与投票。

矛盾：被要求“每月提留10万元维修储备金”物业不接受但此前曾取消公摊让利业主

业主与物业之间的矛盾是商住小区绕不开的话题。针对凯蓝名都与物业方面的矛盾，记者4月25日与萨弗物业有关负责人进行面对面的交流。

记者注意到，目前，业委会与萨弗物业的较大分歧在于，业委会拟定的《物业服务合同》。物业负责人表示，在业主新拟的合同，其中一项提到“乙方（物业）每月从物业费中提留10万元，作为维修储备金，用于小区共有部分和设施的维修等用途。”

“维修储备金没有法律依据及政府规定，也不符合物业行业通行做法。”上述负责人表示，储备金在业主新拟合同中，存在较大争议，“我们不接受合同，不参与竞聘。”他说，部分条款还存在收费标准低而服务要求高、与行业通行做法不一致、与法律法规矛盾等问题，物业称无法满足业委会发函提出的“同意新合同全部条款”要求。

业委会主任欧阳先生表示，“合同条款在律师指导下，经过公开征询广大业主意见，历经七次修改，符合业主诉求。”

物业在小区公告栏进行服务公示

实际上，在服务提升方面，物业并非无作为。物业负责人告诉记者，在去年7月左右，物业提前将提升方案与业委会候选人进行沟通；去年10月，萨弗物业发布《关于免收凯蓝名都水电公摊费用的公告》，取消了水电的公摊费用（去年11月起实施）。前述负责人告诉记者，“物业一年预计向业主让利150万元，这是我们的主动行为。”

但业委会对此有不同的看法。“这是物业在业委会成立后，在新的物业合同压力下，在全体业主和楼栋代表的共同努力下迈出的积极一步。”业委会方面表示，“但是，采用绕开业委会偷偷摸摸发布的方式发布，这种方式是不可取的。”不可否认的是，取消公摊，是全体业主切实享受到了福利。

在与记者当面沟通时，该名负责人明确否认物业存在“妨碍、干扰业主正常投票的行为”。

对小区内悬挂的各式横幅，他表示，“有一些是业委会制作的，有一部分是业主制作的，我们会提醒他们合理表达，但不会制止张贴的行为。”

部分租用地下停车位的业主反映，物业以租用停车位优惠的方式干扰业主投票。物业负责人回应称，目前，凯蓝名都地下停车位约1500个，除已售、临时车位以及用作电动车停放的区域外，还有约600个车位可供业主租用。“可租用车位产权属于开发商，由物业代管，开发商了解小区情况后，提出可供继续优惠的方案，供业主决策参考，更理性地看待这个（票选）事件。”

对于投票阶段业主设摊宣传行为，他表示，物业表示尊重每一个业主的选择，但小区若出现人员集聚，一旦被发现或有业主反映，物业会及时到场做好秩序维护。

“我们承认过去我们有做得不足之处，也一直在努力改善。”萨弗物业方面表示，自小区成立以来，物业接管后，住宅物业费为每月每平方米1.8元，未曾提价；每一季度对小区公共收益进行公示，接受政府监管。“此次若能继续服务小区业主，我们承诺十年不调价，也与开发商沟通，承诺地下车库业主租用的停车位价格维持现在优惠四年不变。”他告诉记者。

分歧：更换物业与否广大业主以切身体验“说话”

值得注意的是，针对“换不换物业”这个话题，表面上看是业委会、业主与物业之争，实际上，业委会、广大业主内部也有不同的看法。记者深入走访发现，自4月16日票选启动以来，小区北门有业主设摊宣传是否参与票选事宜，均为业主自发组织，但他们存在意见分歧。对于业主设摊宣传行为，物业方面表示，不参与业主活动。

业主一方认为，全体业主应积极参与投票，票选新物业；另一方认为，票选新物业的行为过于激进，现有物业虽有不足，但经过再沟通、再协商，服务水平可逐步满足业主需求。

业主梁先生表示，物业在管理小区方面出现较多漏洞，例如盗窃事件，半夜派传单、按门铃等事件，对业主生活造成干扰，有些问题反馈多次仍无法解决，业主感到糟心。

“现在小区的物业并非毫无问题，我们住了十多年，一路来跟物业‘斗智斗勇’，也看到他们的进步，例如取消水电公摊等，是业主和物业协商争取而来的。”业主刘女士原系楼栋长，她告诉记者，换物业不一定能实现服务飞跃，现任物业已跟业主磨合十多年，有沟通基础，熟悉小区情况；且现任物业给出承诺十年不涨物业费，比较实在。她认为，业委会应主动、充分接纳广大业主的意见建议，善于聆听不同的声音，更广泛地凝聚共识、汇聚力量，合力推动小区向前发展。

“业委会成员、业主之间有不同的看法和见解很正常，关键是要做到求同存异，维护小区业主的共同利益、积极表达诉求。”小区业委会主任欧阳先生如是说。

部门回应：工作组进驻小区展开约谈要依法依规开展投票工作

走访期间，记者同步将获悉的情况反馈给顺德区、容桂街道相关部门。容桂街道方面表示，凯蓝名都小区于2023年2月4日至5月25日期间使用“佛山通”APP、“佛山通微信、支付宝小程序”进行召开业主大会投票，该投票结果达到《民法典》第二百七十八条约定，同年7月正式成立凯蓝名都业主委员会。2024年1月8日起，凯蓝名都业主委员会公开表示，小区业主委员会将开展选（续）聘物业公司的工作。

近期，容桂街道凯蓝名都楼盘因业主委员会投票更换现有物业管理公司而引发纠纷事件。此前，街道相关部门已多次邀约物业公司负责人及业主委员会，指导其依法依规开展工作。

4月23日晚，有人员在小区摆摊宣传，向部分暂未投票的业主派发购物券，业委会动员部分业主到北门集结并高喊口号，以抵制物管的行为。容桂街道相关部门第一时间介入处理，及时劝导业主和物业双方离场。

对于凯蓝名都涉投票的纠纷事件，容桂街道办事处高度重视，4月25日上午，顺德区、容桂街道相关部门开展专题协调会议，经研判，决定成立容桂街道凯蓝名都小区工作组，于25日晚开始进驻小区至投票结束，尊重业主投票与否的权利。25日下午，相关部门分别约谈物业公司负责人及业主委员会，再次明确其需依法依规开展投票工作。容桂街道将保持高度关注，与双方代表保持密切沟通，协助投票工作平稳有序进行。

对于事件进展，记者将持续关注。

文、图/广州日报新花城记者：王名润

广州日报新花城编辑：罗林