百万巨款哪去了？沪一小区更换电梯遇尴尬！

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

看看新闻Knews2024-01-14 22:25天津

众所周知，电梯老旧更换

是每个小区都会遇到的问题

家住海防路228号福安大厦的

多位业主反映

小区内的2部电梯服役已超过23年

频发错层、夹人等故障

2部电梯的第三方检测报告结论是：

需要立即停用、更换新梯

更换新梯，就要用钱！

但是业主们发现

小区维修资金账上的钱款

已经不够支付更换电梯的费用

账户还一度被冻结

资金不能使用

且现任业委会在任期间

维修资金相比前任交接时

少了76万元

业主要求业委会公布账目

可大部分的支出凭证

业委会都拿不出来

这下业主们愤怒了

把业委会告上法庭

最终官司虽然赢了

但问题依然没有解决

小区电梯老化需更新

维修基金去向不明

业主起诉业委会“知情权”官司

福安大厦始建于1999年，楼内的两部电梯服役已有25年。从2022年6月开始，电梯频繁发生错层、关人、按钮失灵等情况，短短半年中，两部电梯报修已达到20多次。

为此业主们自费请来专业机构进行 电梯安全评估，报告结论显示：建议电梯立即停用，并对该电梯进行更新，两台电梯的更新报价共计675000元。

 

更新电梯迫在眉睫

然而这笔“急用钱”却拿不出

业主们在上海住宅物业网上查询发现，截至2013年，上一届业委会在任期间，维修资金账户期末余额为154万余元。

而到了2022年年底，期末余额只剩下78万余元，即本届业委会在任的9年间，小区维修资金减少了76万。

业主们认为

正因为少了76万元

低于初期资金的30%红线之后

导致维修资金账户冻结

对此有关方面解释，账户冻结确有其事，但并非因为维修资金低于30%，而是因为业委会涉及诉讼。

那么，这76万元维修资金

究竟去向何方？

又为何涉及诉讼？

由于业委会迟迟无法答复，业主们决定对业委会发起“知情权”诉讼。

该案审理期间，庭上要求业委会提供业主大会决议记录、合同明细等相关材料，业委会大部分都拿不出，也因此业委会败诉，一审已于2022年年底生效；而又因为业委会未能履行生效判决，2023年，业主们已申请强制执行程序。

即便如此

还是不能解答问题的实质

这些钱都去哪儿了呢？

坊记注意到，这个小区曾经涉及一起诉讼，导致维修资金被冻结。

经过进一步了解，原来是福安大厦当年进行二次供水改造，欠了施工单位的工程款，被人家告上法庭追讨。最终，这笔被执行的款项，数目是61.5万元；其他还有一些用项，9年累计下来，用掉十几、二十万。

公共收益差额高达108万，无账目

物业公司：代为记账

除此之外，业主们认为

更严重的问题

出在了小区的公共收益

同样是通过上海住宅物业网，大家惊讶地发现，2013年至2018年这五年，小区公共收益申报为"0"，从2019年开始虽然有进账，但也仅有12万元。

那么，小区实际的公共收益应该是多少呢？

在之前业主状告业委会时，小区现任的物业“荣正物业公司”提供了2014~2022年小区的公共收益账目，实际有121万余元，扣除已进账的12万，公共收益差额竟然高达108万余元，去向不明。

去年12月中旬，坊记主动联系了业委会的两位主要成员，对方一再强调：业委会在任期间，资金的使用与各项决议都是合规的。

但是这些说法在现场就遭到了业主们的强烈质疑。

业主：

我住了22年，好像我就签过2到3次名，我们家别人是不会签的，只有我会签。

业主：业委会副主任潘老师说“业主大会5万元以上，她做过征询单的”，而法院执行庭的时候，他们拒绝执行没拿出来，那你为什么不拿出来呢？

至于为何拿不出明细、不执行判决？业委会的两位负责人告诉记者，他们能够提供的材料已悉数向法庭提供；重要材料的缺失是受限于业委会的办公场地。

由此可见

业委会无法提供的这些账目或凭证

要么是根本不存在

要么是保管不善丢失了

对于业委会拒不执行法院生效判决的行业，业主们实在气不过，于是向法院申请执行。

而作为一起民事诉讼，业委会无法执行判决，法院所能采取的措施，也就是将业委会负责人列入“"失信人”，限制其高消费。

 

但是这样的结果

并不能让业主们满意

最关键的问题还是没解决：

钱去哪儿了？

采访中，坊记进一步了解到，本届业委会在很长一段时间里，相关支出是由管理该小区的物业公司“荣正物业” 代记账的。

坊记联系管理该小区的荣正物业公司财务人员，对方表示，荣正物业管理福安大厦已近十年，期间，维修资金与公共收益账目都是清晰的。

维修资金部分

2014年~2018年期间，因此前诉讼问题，维修资金暂被冻结，无法支取；2019年~2022年，扣除"二次供水改造"诉讼的执行款项 61.5万元，实际使用维修资金24.81万元。

"公共收益"部分

从2014年荣正物业接管小区后，业委会便与他们签订了“公共收益”的分成比例协议——

物业公司拿到的分成部分：用于补贴小区物业费；而业主的分成部分，目前还有结余资金8.55万，其余均用于小区维修项目等相关费用支出。

朱女士 物业公司财务：

121万的公共收益，交税7万多，剩下的是公共收益的净收益，物业分成大数是62万~63万元左右。由于小区的物业收费很低，一年只有30几万，无法覆盖成本， 所以当初物业公司接管楼盘时，业委会就答应分成；当时按照分成比例约定，属于业主大会的就是五十多万。

所有的账都在我们这里，公共收益都是我们这里记账，结算到2022年底，余额已经打到业主大会账户，共计8万多。

业委会主任李先生表示，考虑到物业费涨价太多，业主们不一定能通得过，就把公共收益作为补偿给物业公司。

对于上述约定及费用的支出

业主们表示并不知情

且一些关键账目的入账凭证原始件

物业也未能出示，因此无法服众

此外，根据《上海市物业住宅管理规定第51条》明确规定，公共收益属于全体业主所有，如果业委会与物业有约定对公共收益进行分成，这笔钱也必须先进业主大会账户，再根据约定分成，否则就涉及帐外循环。

在2023年的最后一个工作日，坊记获悉，业委会主要成员李先生因不履行业主知情权民事判决而被法院限制高消费，包括禁坐飞机、高铁等交通工具。

此外，业主或将继续通过法律途径，厘清家底，维护楼内业主的合法权益。

原始票据不足

业主不认可“说法”

怎么办？

整理一下荣正物业的表述可以发现：去掉供水改造工程款和给物业的分成，业委会说不清楚的部分，主要是之前9年任期里用掉的24.81万元维修资金，还有公共收益里用掉的40多万。

物业公司财务进一步向坊记解释：工程款涉及诉讼，是因为2014年业委会改选，换届审计报告未能完成，导致维修资金账户冻结不能取钱，小区也因此被工程方告上法庭；直到2019年账户解冻，工程方通过诉讼，才拿到工程款61.5万元。

同样是因为账户冻结，钱款只能进不能出，为了维持小区日常维修使用，公共收益就没有进入公共账户，而是直接给物业使用，所以也就有了物业代为记账。

对于上述说法，部分业主并不认同，他们认为，公共收益和物业分成，未经业主大会同意，也未经公共账户 转交，不合规的“分成”不予承认；而所谓小区维修项目的支出，凡是拿不出凭证的，也都不予承认。

如此算来，高达上百万的巨款，已经涉嫌被侵吞。目前，业主们正在考虑 向公安机关报案。

部分业主强烈表示意难平！

这样的业委会涉及巨款交代不清

业主们怀疑

业委会存在“职务侵占”

拿不出凭证，当然有理由质疑。但是民事诉讼的证据要求和刑事案件不同，刑事案件要求的证据更加严苛，需要查清整起案件所有事实，甚至作案的细节，不是说“没有凭证”就可以直接定罪了。所以业主们要以“职务侵占”罪名追究业委会，还有许多工作要做。

本届业委会任职已有10年

事态发展至此可谓积重难返

此前属地的职能部门是否及时介入

又做了哪些监督指导工作呢？

如今电梯故障频发

老人孩童胆战心惊

居民们的日常安全又该由谁守护？

属地江宁路街道城运中心工作人员表示，针对辖区内的业委会管理，城运中心日常会开展一些督导工作；虽然要求都很明确，但业委会执行不力，属地做出约束与惩罚的抓手很少。

在对业委会的监督上

属地真的只能“浅管即止”吗？

根据《上海市住宅物业管理规定》第三次修订版第五条的规定：“指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作”本就是乡镇人民政府和街道办事处应负的职责。

而对于福安大厦业主们最急需的更新电梯事宜，属地城运中心表示：目前维修资金账户内的余额尚可以支撑一部电梯的更换，他们将会尽快牵头协调，保证业主的出行安全。

福安大厦的案例

抛开争议款项的具体数额

福安大厦业委会的状态

也反映了沪上相当一部分

业委会的日常

简单来说——

人员结构老化、知识结构老化

财务技能、专业技能双双缺失

规则意识淡漠

不明白、不清楚的，索性“瞎来来”

再加上属地政府对业委会

的监管不到位

……

冰冻三尺，非一日之寒！

希望福安大厦的案例

对于广大业委会有所警示

坊记 |李仕婧

摄像 |朱勇

编辑 | 金莹莹、王国林