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更多>>贵州高院发布十一则物业服务合同纠纷典型案例
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广州业主委员会律师网/周滨律师网
专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》
贵州高院
2024-05-23 17:20
贵州
来源：澎湃新闻·澎湃号·政务
社区是人们社会生活的基本平台，社区和谐稳定关系人民群众安全感、幸福感、获得感，也关系到社会的长治久安。住宅小区的健康发展离不开规范的物业服务，居民的生活品质与物业服务息息相关。近年来，随着城市化进程加快，伴之业主法律意识、维权意识持续增强，物业公司发展状况、服务质量参差不齐，公众物业服务消费观、期待值存在差异等因素的交织叠加，导致物业服务单位与小区业主之间因物业服务引发的矛盾纠纷不断增加。虽然物业服务合同纠纷案件涉诉金额小，但关系居民幸福生活“大民生”，妥善防范化解物业服务纠纷，是人民法院助力基层社会治理的重要工作。为此，在充分听取各方面意见基础上，贵州省高级人民法院选取了该批典型案例予以发布，以期发挥司法审判对物业服务市场的规范和价值引领作用，促推物业服务单位与业主良性互动，共同营造良好的物业环境。
1
某物业公司与业主物业合同纠纷案——物业公司应对公共排污管道破裂致损承担责任
基本案情
某物业公司受某小区业委会委托为案涉小区提供物业服务，合同约定了物业服务费支付标准等。因业主未及时支付物业服务费，物业公司起诉要求业主支付物业服务费及违约金。诉讼中，业主认为其所购买的地下室库房因公共区域管道破裂导致大量污水在其库房内排出，致使其财物受损才拒绝支付物业服务费并提出反诉要求物业公司赔偿损失、恢复原状、赔偿房屋修复费用。
裁判要旨
生效裁判认为，关于物业服务费支付问题，依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务，业主应支付所欠物业服务费。关于物业公司主张的违约金，物业公司在提供物业服务的过程中存在服务意识不强，与业主沟通渠道不通畅等问题，对本次纠纷的产生也负有责任，法院不予支持。关于赔偿损失，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。根据相关法律规定及物业服务合同约定，物业公司作为涉案楼房的物业管理者，其对公共排污管道负有日常检查、维护和管理的责任，物业公司怠于认真履行检查、维护、管理职责，未及时发现排污管破裂，给业主造成损失，判决物业公司承担相应的赔偿责任。
典型意义
物业公司作为物业的管理者，其对包括房屋及公共设施的维修管理、公共秩序、保洁服务、绿化的养护管理、停车管理等内容负有日常检查、维护和管理的责任。在实际生活中，因物业公司怠于履行检查、维护、管理职责，未及时发现问题，给业主造成损失的情况时有发生，引发业主与物业公司之间矛盾纠纷，不利于社会稳定。本案判决结果在明确业主应当依照物业服务合同支付物业服务费的同时，也判决对因物业公司疏于管理给业主造成的损失依法承担赔偿责任，有效地解决了矛盾纠纷。物业公司如认为因第三人原因导致损失扩大的，可另行向第三人主张赔偿责任。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第二百八十七条、第九百四十二条
2
业主诉物业公司排除妨害纠纷案——业主应当依约支付小区车位使用服务费
基本案情
2016年3月，业主入住某小区后，与该小区物业公司签订物业服务合同，合同约定业主可以购买或租赁方式使用车位，并需向物业公司支付停车费用。2019年12月，案涉停车场开始收取停车费用，该业主既未购买也未租赁小区车位而在该小区停车场停车，与物业公司多次因停车位收费问题发生争议。2021年8月，业主驶离停车场时因未缴费，停车场道闸未抬起，导致车辆滞留场内，业主遂以物业公司妨碍其使用车辆为由向法院起诉，要求物业公司排除妨碍并赔偿损失。
裁判要旨
生效裁判认为，车位、车库使用方式可以由业主和物业公司进行约定，双方应当按照约定履行义务。本案业主未购买小区的车位，亦未与物业公司签订短期或者长期的车位租赁合同，其使用小区车位后，物业公司有权要求业主在合同约定以及政府指导定价的范围内支付车辆停放费用。小区业主有依法享有驾车出入小区的权利，但该权利并非不受任何限制，而是应当遵守有关物业管理制度的规定，及时支付各项费用。物业公司作为案涉小区的物业服务企业，安装道闸既是履行物业管理职能，也是限制外来车辆进入、加强本小区安全保障的措施，在业主足额支付停车费的情形下，道闸的设置不会对其驾车出行造成妨害。现业主不能自由驾车出入的原因为其拒绝支付停车费所致，并非物业公司原因，故其无权要求物业公司排除妨碍并赔偿损失。据此，法院判决驳回该业主全部诉讼请求。
典型意义
住宅小区是社会发展中的基础单元，各个小区内的停车场管理秩序系社区管理的重要议题。业主和物业公司在车库车位权属、停车费收费的合法合理性等问题上仍然存在认识上的分歧，产生的纠纷也日渐增加。小区业主享有使用小区停车位的权利，但也应当按照物业服务合同或停车场收费标准履行相应义务，避免因未正常缴费给自己的生活带来不便。本案判决对于人民法院在审理此类案件时如何充分释法析理，理顺小区内的停车收费法律关系，消除广大业主对停车收费的疑虑，具有积极意义，有助于实现裁判一案、示范一片的社会效果，以此维护社会秩序，促进社会和谐稳定。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条
3
物业公司诉某小区业主支付物业服务费案——物业服务合同终止后原物业公司仍继续提供物业服务的业主应当支付物业服务费
基本案情
某物业公司与某小区业主委员会签订的《委托物业管理合同》服务期满后，小区业主委员会向物业公司发出《通知》，终止与物业公司的物业服务关系，相关移交工作自通知发出之日起30个工作日内完成。后因疫情及业委会成员辞职等原因，物业公司与业主委员会没有办理移交手续。在此期间，物业公司仍继续为案涉小区提供物业服务。因部分业主未向物业公司支付物业服务费，物业公司催收未果，遂诉至法院，请求判令小区业主按照原合同约定标准支付物业服务费。
裁判要旨
生效裁判认为，物业公司与案涉小区业主委员会签订的《委托物业管理合同》，系合法有效合同，该合同对涉案小区全体业主具有法律约束力。该合同约定的期限届满后，小区业主委员会通知物业公司终止与物业公司的物业服务关系。但因疫情等原因，双方至今未办理完毕相关移交手续，物业公司仍按原合同约定为案涉小区提供物业服务。现案涉小区尚未选聘新的物业服务企业,同时虽然案涉小区的业主委员会经全体业主授权曾作出业主自行管理小区的决定，但无证据证明案涉小区已实行自治。物业公司主张作为涉案小区业主的被告支付拖欠的物业服务费，符合《中华人民共和国民法典》第948条、第950条的规定。据此，对某物业公司的诉请予以支持。
典型意义
物业服务合同终止后，业主与物业服务企业并未办理移交手续，且新的物业服务企业尚未选聘，仍由原物业服务企业为小区提供物业服务，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。依据《中华人民共和国民法典》第九百五十条：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。”之规定，小区业主应当按照原收费标准向物业公司支付物业服务费。本案判决既保障了物业交接期间正常的物业秩序，也保障了物业服务人的合法权益，使得原物业服务人、业主的利益都能够得到保障。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第九百四十八条、第九百五十条
4
某物业公司诉王某某、贾某某物业服务合同纠纷案——业主不能以其他业主违法搭建为由拒交物业服务费
基本案情
某物业公司先后与房开、小区业主委员会分别签订《前期物业服务委托合同》《物业管理服务合同》,合同约定了物业服务收费标准及逾期交费违约金。王某某、贾某某入住后认为其所在单元楼楼下住户私搭违章建筑影响其生活及人身安全,经物业公司向有关行政部门报告后仍未得以解决，自2017年9月26日起未再支付物业服务费,致成诉讼。
裁判要旨
生效裁判认为，某物业公司与某房开、小区业主委员会签订的《前期物业服务委托合同》《物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。物业公司根据约定提供了物业服务,业主应当按照合同约定向物业服务人支付物业服务费。关于王某某、贾某某辩称的违章建筑物问题,在物业公司及时采取制止措施并向有关行政主管部门报告后,业主不能以此为由拒交物业服务费。
典型意义
业主依约按时足额支付物业服务费,有助于物业服务企业提供更完善更优质的物业服务。物业服务主要是针对公共部分维修、养护和管理等,个别住户私搭建筑是否属于违法建筑及如何处理，物业公司应当及时采取合理措施制止并向有关行政主管部门报告并协助处理。实践中，业主因对物业公司产生不满拒绝支付物业服务费的现象大量存在，物业公司提起诉讼追索物业服务费时，业主往往以物业服务不符合约定、未尽到安全保障义务为由提出抗辩。本案判决明确对于已实际享受了物业公司提供的物业服务的业主，理应向物业公司支付物业服务费。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十四条
《物业管理条例》第四十五条
5
某物业公司诉黄某某物业服务合同纠纷案——不能以物业服务瑕疵对抗支付物业服务费义务
基本案情
某物业公司与某房开公司签订《前期物业服务合同》，约定房开公司委托物业公司对其开发的小区进行前期物业管理，且载明了服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等内容。合同签订后，物业公司对小区提高了物业服务。黄某某系某小区业主,其收房后以物业公司服务不达标、安全标识存在多处损害、消防通道阻塞、小区绿化未及时维护等物业公司未依约履行合同义务、物业服务存在瑕疵为由，拒绝支付物业服务费。物业公司多次催要无果诉至法院，请求判令黄某某立即支付物业管理服务费和违约金。
裁判要旨
生效裁判认为，物业公司已举证证明为黄某某所在小区提供了物业服务，黄某某亦已实际接受物业公司提供的服务，应依约向物业公司支付物业服务费。对于黄某某主张物业公司所提供服务不达标、不到位，应减免物业服务费的抗辩理由不予支持，判令黄某某向物业公司支付物业服务费。
典型意义
物业服务合同是物业服务企业和其他管理人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。物业服务是一种综合性、全方面、长期性的服务，对于物业服务的质量应从长期情况和整体水平进行评价，物业服务企业在某一时段对某一项目所提供的物业服务存在一定瑕疵，但不能因为某项服务有瑕疵就否定物业公司的整个服务过程，业主不能以此为由拒绝支付物业服务费。本案判决旨在明确业主应当按照物业服务合同约定支付物业服务费，业主对物业服务工作不满意的，可以通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，要求物业服务企业限期整改，也可以通过合法途径向行政主管部门反映；而物业服务企业对服务过程中出现的相关问题，亦应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条
6
业主委员会诉房开公司物业服务合同纠纷案——建设单位应当为业主配置必要的物业管理用房
基本案情
某小区系某房开公司开发，该小区投入使用后，某房开公司未给该小区业主建设物业管理用房。该小区业主委员会认为房开公司作为建设单位，违反《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”的规定，未在该区域内配置必要的物业管理用房，要求房开公司履行义务。业主委员会遂诉至法院，请求判令房开公司按照《物业管理条例》的规定，在物业管理区域内建设物业管理用房。
裁判要旨
生效裁判认为，物业管理用房是指在房地产开发建设中按照有关规定建设的，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。房开公司未按照有关规定为业主配置物业管理用房，损害小区业主的合法权益。据此，法院判决由某房开公司为该小区配置物业管理用房。
典型意义
物业管理用房为全体业主的共有财产，建设单位未依法交付物业管理用房或占用的，将会影响到物业管理工作的正常开展，损害小区全体业主的合法权益。本案的裁判，旨在亮明司法态度，坚决维护业主权益，警示建设单位要依法规划建设物业管理用房，如不依法配置物业管理用房，将承担相应的法律责任。也提醒广大业主和业主委员会，在发现物业管理用房的相关权益受到侵害时，可依相关程序维权。
关联索引
《物业管理条例》第三十条
《贵州省物业管理条例》第十三条
7
某物业公司诉秦某某物业服务合同纠纷案——未通知业主收房期间的物业服务费不应由业主承担
基本案情
2016年8月，秦某某与某房开公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。2018年，某房开公司与某物业公司签订《前期物业服务管理合同》，对服务费用进行了约定。2021年3月，案涉小区业主委员会与某物业公司签订《物业服务合同》并对服务费用进行了约定。期间，秦某某未收房，也未支付物业服务费，某物业公司于2023年5月将案涉房屋钥匙交给秦某某，在与物业办理接房手续时秦某某拒交物业服务费，故某物业公司将秦某某诉至法院，要求秦某某支付2018年8月至2023年4月期间的物业服务费。
裁判要旨
生效裁判认为，物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商支付，实际交付后应由业主支付。本案中，某物业公司并未提供证据证实秦某某在2023年4月前已完成涉案房屋的接收，且在诉状中认可秦某某未接房，同时认可秦某某在2023年5月才拿到涉案房屋钥匙。某物业公司要求秦某某支付2018年8月10日至2023年4月10日物业服务费无事实和法律依据，遂判决驳回某物业公司全部诉讼请求。
典型意义
物业关乎民生，妥善解决物业领域矛盾纠纷是加强基层社会治理的重要一环，更是人民群众获得感、幸福感、安全感提升的重要保障。根据《物业管理条例》规定，业主应按时支付物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位支付。在认定业主应否支付物业服务费时，应从房屋占有状态、合同约定、交易习惯、生活常理、公平角度等方面综合考量。本案判决明确由于开发商自身原因，未按商品房出售合同的约定向业主交房，业主不承担未交房期间的物业服务费。
关联索引
《物业管理条例》第四十一条
8
某物业公司与某小区业主委员会物业服务合同纠纷案——业主委员会可以按规定解聘物业服务公司
基本案情
2018年，某房开公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，约定由某物业公司对案涉小区进行前期物业服务管理，同时约定合同期限自签订之日起至业主委员会成立选聘新的物业服务企业止。2021年涉案小区首届业主委员会成立，2022年11月22日小区业委会发出《关于不再续聘某物业公司的公告》，11月27日小区业委会作出《关于不再续聘某物业公司的通知》，2023年5月小区业委会选聘新的物业公司对小区进行物业服务。后某物业公司向法院起诉，请求判决涉案小区业委会继续履行《前期物业服务合同》并请求依法判决赔偿其损失。
裁判要旨
生效裁判认为，首先，《前期物业服务合同》约定合同期限自签订之日起至业主委员会成立选聘新的物业服务企业止。2023年5月，该小区业主委员会受全体业主委托选聘了新的物业服务企业，选聘之前该小区业主委员会催促某物业公司离场，实际上表明了业委会不再续聘的意思。其次，案涉《前期物业合同》因满足合同约定的条件而终止，并非涉案小区业委会单方“解聘”。所以，案涉《前期物业服务合同》所附“终止”的条件已经成就。某物业公司起诉请求判决小区业委会继续履行《前期物业服务合同》并请求依法判决赔偿其损失无事实和法律依据，遂判决驳回了某物业公司诉讼请求。
典型意义
近年来，随着业主民主权利意识的提升以及对更好的物业服务品质的期待，业主解聘物业服务人的情况日益增多，甚至产生了流行用语“炒物管”。但是很多业主对于“炒物管”存在很大误解，认为只要业主不满意，就可以随时解聘物业服务人，这种理解是不正确的。按照法律规定，合同当事人依据法律规定享有单方解除权，但解除权的行使必须符合法律规定的条件和程序。本案判决明确了选聘和解聘物业服务企业是法律赋予业主、业主大会的权利，业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。若提供前期物业服务的物业服务企业拒绝退出小区的，无权主张《前期物业服务合同》终止后的物业服务费。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第二百八十四条、第九百四十条、第九百四十六条
9
某物业公司诉李某某物业服务合同纠纷案——同一小区不同区域可以约定不同的物业服务费标准
基本案情
2009年，某物业公司与某小区建设单位--某房开公司签订《前期物业服务合同》,约定某物业公司为案涉小区提供物业服务，该小区一期高层住宅物业服务费为每月1元/平方米。2015年，该物业公司与房开公司签订《物业服务合同补充协议》，约定该小区内二期高层住宅物业服务费为每月1.25元/平方米。李某某系案涉小区二期业主，因未支付物业服务费，某物业公司起诉要求李某某按照每月1.25元/平方米支付物业服务费。
裁判要旨
生效裁判认为，案涉《物业服务合同补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，对某物业公司和案涉小区二期全体业主产生约束力，双方均应按照该协议履行各自权利义务。补充协议明确约定该小区二期物业服务费暂定为每月1.25元/平方米。物业公司主张物业服务费按1.25元/㎡·月的标准收费有事实依据，遂按补充协议约定的标准判决支持某物业公司的诉讼请求。
典型意义
房地产开发是一个漫长的过程，实践中因投入使用的时间不同，受人工、物价等因素的影响，对同一小区前后开发区域往往会签订不同的《前期物业服务合同》，就会出现同一物业公司为小区提供物业服务，但对前后期开发的区域约定的收费标准不同的情况。本案判决认为房开公司与物业公司签订的前期物业服务合同或者补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。对同一物业公司为小区不同区域的物业提供物业服务时，可以按不同合同约定的收费标准进行收费。另，根据民法典的规定，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同或者补充协议对全体业主有约束力，业主应按照前期服务业服务合同或者补充协议的约定支付物业服务费。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条
10
某物业公司诉徐某某物业服务合同纠纷案——业主主张抵销物业费成立的认定标准
基本案情
某物业公司根据与小区建设单位某房开公司签订《前期物业服务合同》向业主徐某某主张物业费，徐某某以其厨房设计不合理、排烟管装上后导致排烟倒灌及其所有的摩托车在公共区域内被盗窃为抗辩理由，主张抵销物业费。
裁判要旨
生效裁判认为，厨房设计不属于《前期物业服务合同》约定的合同义务，徐某某主张厨房设计不合理导致损失与物业公司并无关联性；徐某某主张摩托车被盗，但不能提供证据证明摩托车被盗的事实、摩托车被盗与物业公司违反安全保障义务的因果关系、被盗摩托车的价值等，故该两项主张不足以构成抵销物业费的正当理由，业主在依法履行物业费支付义务的同时，可以另行通过合法程序主张其损失。
典型意义
物业公司的义务源于法律法规的规定和物业服务合同的约定。一般而言，关于房屋专有部分的质量、设计等责任，如果在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由建设单位承担；如果房屋保修期届满，房屋专有部分损害责任由业主或者侵权人承担；即使在紧急情况下物业公司做出一定补救处理，仍然应当根据案件的具体法律关系判断责任承担方。关于由物业公司负责维护的公共部分和公共设施，如果有证据证明系公共设施本身的质量问题，且在该设施的保修期和保修范围内，应由建设单位或设备提供单位承担责任；物业公司根据合同约定履行维修义务时，可以依法使用住宅维修基金。在业主主张物业公司承担责任时，应当查明物业公司是否违反法定或者约定义务、业主是否因物业公司违反义务遭受损失，人民法院在确认具体的损失金额后，可在损失范围内判令抵销。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第二百八十七条、第九百四十二条
11
某物业公司诉刘某物业服务合同纠纷案——业主不能以房屋质量不合格为由拒交物业费
基本案情
刘某在某房开公司开发的某小区购买住房一套，某房开公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，因刘某所购住房厕所墙面渗水反潮严重，导致墙面发霉，墙皮脱落，刘某遂与小区物业反映，物业也派人上门进行维修，但无法从根本上解决问题，刘某遂拒绝支付物业服务费。物业公司多次催要未果，诉至法院。
裁判要旨
生效裁判认为，业主应当按照《前期物业服务合同》约定的合同义务支付物业服务费，刘某应当按照约定支付物业公司物业服务费。对于房屋质量问题，开发商作为房屋的开发销售方，对销售的房屋承担质量保修责任，漏水、渗水属于房屋质量问题，与物业服务合同关系并非同一法律关系，业主应当追究房开商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业服务费。
典型意义
业主应当按照签订的《物业服务合同》约定按期支付物业服务费，这是业主应当履行的义务。如果房屋出现质量问题，应当及时与开发商沟通，让开发商尽快维修处理。房屋质量问题与物业服务并非同一法律关系，业主不能以此为由拒交物业服务费。同时，物业公司也应当积极协调开发商，帮助化解矛盾纠纷，共同维护舒适和谐的小区环境。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条