被执行人是小区业主委员会的执行方法

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

2014-03-20 09:45:27 | 来源：人民法院报 | 作者：方山 代贞奎 贺理

【案情】

某小区业主委员会与某物业管理公司签订《物业管理服务合同》。约定由物业管理公司提供物业管理服务，收取报酬，为保证合同的履行，物业管理公司向业主委员会交纳保证金5万元。后双方发生纠纷，业主委员会提起诉讼。法院查明该物业管理公司并不具备物业管理服务资质证书，认为双方签订的《物业管理服务合同》违反了行政法规的强制性规定，判决该合同无效，由业主委员会向该物业管理公司返还保证金5万元。判决生效后，业主委员会逾期未履行义务，物业公司申请法院强制执行。

【分歧】

对本案如何处理，有三种意见：

第一种意见认为：本案应中止执行，建议启动再审程序。依据物权法、国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会既不是企业法人，也不是非企业法人，自身没有独立的财产，不能对外独立承担民事责任。业主委员会在代表全体业主从事小区的管理期间所形成的债务，理应由全体业主承担责任。所以，该判决责任主体错误，应依法提起再审，在诉讼中应当追加全体业主作为共同被告。再审期间中止本案的执行。

第二种意见认为：应当裁定追加全体业主为被执行人。业主委员会是经授权代表全体业主处理涉及物业管理的事务，业主委员会参与物业管理事务的最终受益者是全体业主。因此，执行中可以追加全体业主为被执行人，以全体业主的财产履行判决确定的义务。

第三种意见认为，小区业主委员会的法律地位具有特殊性，若被执行人为小区业主委员会时，应当坚持执行经济原则，采取科学的执行方法，提高执行效益。

【解析】

笔者赞成第三种意见。

一、小区业主委员会具有当事人能力，本案不具备再审的要件

所谓当事人能力，是当事人作为民事诉讼当事人的资格。由于业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，本身没有独立的意思表示能力。业主委员会也无独立的财产，既不享有民事权利，也不能承担民事责任，实体上的民事权利和义务都应归属于业主团体。理论界有人据此认为，业主委员会不具有当事人能力。这种观点无助于解决司法实践问题。最高人民法院先后发布两个批复，肯定了业主委员会的当事人能力：一是2002年最高人民法院对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》的答复（〔2002〕民立他字第46号）。该答复认为，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。二是2005年最高人民法院对安徽省高级人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示》的答复（〔2005〕民立他字第8号）。该答复认为，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生争议的，可以作为被告参加诉讼。可见，业主委员会符合法律规定的“其他组织”的条件，可以自己的名义提起诉讼或应诉，即业主委员会有原告和被告的资格。本案中，物业服务涉及全体业主的共同利益，业主委员会有权提起民事诉讼，原审不存在错列或漏列当事人的问题，不存在启动再审的事由。

二、直接裁定执行全体业主的财产操作难度大，不便执行

业主团体应当为业主委员会的债务承担清偿责任，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第272条之规定，可以直接裁定执行全体业主的财产，但小区大小不等，有的数十业主，有的成百上千，如果小区庞大，业主众多，直接裁定追加全体业主为被执行人工作量很大，对执行效率影响很大，应当谨慎为之。

三、被执行人为小区业主委员会的执行方法

1、优先执行小区业主委员会经营管理的可供执行的财产。现实生活中，有的小区有经营收益，如公共车位的出租收益、外墙广告收益等，这些收益属小区业主共有，可以用来清偿小区业主的共益债务。

2、根据债务形成的原因，可以直接要求终极债务人承担清偿责任，也可建议小区业主委员会另行起诉终极债务人，待其生效后并案执行。小区业主委员会职能有限，产生无对价债务的几率很小，业主委员会开展工作亦不需要太多的经费，本案中，业主委员会收取的保证金应当专款专用，可以履行债务。因此，要查明这笔保证金的去向，如果全部或部分被业主委员会成员占有，可责令其交出，拒绝交出的，可依法采取罚款、拘留等强制措施，亦可告知业主团体起诉侵占该款的业主委员会成员，甚至追究其职务侵占的刑事责任。这样可避免被执行主体众多而难以全案执行到位。

3、尽可能召开业主委员会形成分担债务的决议。如果该笔资金确已全部或部分用于小区公益项目，小区全体业主应当承担相应的清偿责任。执行法院可依托有关政府部门和基层组织及社区基层组织，召开业主大会，作出分摊费用的决议，委托新的物业服务企业代为收取，对拒绝交纳的业主，由业主委员会提起诉讼，判决生效后仍不交纳的，予以强制执行。确实无法召开业主大会或不能作出决议的，可裁定追加每个业主为被执行人，分担债务。

（作者单位：重庆市第五中级人民法院　重庆市江津区人民法院）