业委会诉讼主体资格之争

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

2023-11-20 14:33:29 来源：法治日报·法治周末

“在审理业主委员会提起诉讼的审判实践中，法院一般会审查是否有业主大会同意起诉的决议，以防止业主委员会超越权限提起诉讼，从而维护广大业主的合法权益，同时也可以避免司法资源的浪费”

《法治周末》记者 刘希平

“原告丰业花园第五届业委会在未获得授权的情况下，其不具有以自己的名义起诉被告李某燕返还公共收益4350元的诉权，本院依法驳回原告丰业花园第五届业委会的起诉……”

今年8月20日，广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院对一不当得利纠纷案，作出一审裁定，法院依法驳回了小区业主委员会的起诉。

《法治周末》记者调查发现，小区业主委员会作为业主自治管理组织，其在未经业主大会授权，就以原告身份起诉维权，被法院认定“诉讼主体不适格”而败诉的案件时有发生。

起诉业主返还租金被驳回

现年62岁的李某燕，家住广西南宁市青秀区。2006年10月，李某燕购买了梧州市丰业花园小区一车库，并于2013年2月18日取得不动产权证，她一直使用车库门前空地的位置作为停车位。

2021年7月12日，李某燕将车库前的停车位以每月300元租金，将该位置出租给小区业主叶某使用，并合计收取叶某租金4350元。

2022年4月11日，经梧州市长洲区大塘街道办事处登记备案，梧州市丰业花园小区第五届业主委员会（以下简称丰业业委会）正式成立。丰业业委会成立后，立即开始了为业主的维权行动。2022年9月29日，丰业业委会发出公告，提出2号、3号、6号、11号等一层业主利用门前公共位置停放车辆，多年一直作为个人所有车位免费停车，丰业业委会决定将上述位置列入无产权车位类别，停放在公共露天车位等公共位置，实行按时收费，这其中就包括李某燕出租给他人的停车位。

李某燕认为，她在小区购买房产后，开发商附赠门前区域使用权，购买一层房产的业主均可自主使用门前区域。近20年来，丰业花园历届业委会对业主使用一层门前区域均无异议，并未收取任何费用。她收取的租金是丰业业委会实施自管方案之前，出租并收取门前车位租金合法合规，不存在利用门前区域获取不当得利的事实，收取租金的时间并不在丰业业委会实施自行管理方案期间，丰业业委会无权要求她返还租金。

在协商无果的情况下，丰业业委会将李某燕起诉至法院。

法院审理后认为，李某燕将车库门前空地的位置设置停车位，并向案外人收取停车费，上述区域应属于丰业花园小区全体业主共有，李某燕所取得的租金属于公共收益，应归小区业主共同所有。但小区公共道路、公共场所的使用及收益应由业主共同决定，而不是由业主委员会决定。本案中，丰业业委会并未提供证据证明其已召开业主大会，并取得业主大会的授权。

法院认定，丰业业委会在未获得授权的情况下，其不具有以自己的名义起诉被告李某燕返还公共收益4350元的诉权，法院依法驳回原告丰业业委会的起诉。

业主大会授权成维权关键

记者在采访中发现，业委会在未经业主大会的授权下，向法院提起诉讼而被法院驳回起诉的案例，还有很多，其中较为典型的有河南省开封市东方今典小区业委会（以下简称今典业委会），诉开封市金明区唯思德美幼儿园（以下简称唯思幼儿园）物权保护纠纷一案。

东方今典小区由开封东方今典房地产开发有限公司开发，于2015年陆续交付业主使用。2019年8月，今典业委会经新城办事处备案后成立。2020年年初，有小区业主发现，开发商将小区原售楼部开办了一家幼儿园，名为唯思幼儿园。

之后，唯思幼儿园对售楼部进行装修并将售楼部前的项目红线内的公共用地私自围圈，同时将公共用地上的绿植移除并搭建了幼儿设施设备。今典业委会向开发商反映此情况，开发商出示小区总平图显示，原售楼部及前面的空地在小区土地红线之内。今典业委会曾要求唯思幼儿园停止施工，停止侵害小区全体业主合法权益的行为，但未见效果，施工仍然持续中。

于是，今典业委会向法院起诉，请求法院判令唯思幼儿园拆除原售楼部前小区用地地面围栏、地面游乐设施及其他附属物，同时恢复地面原貌。同时，要求唯思幼儿园归还所侵占的小区公共用地。

唯思幼儿园则辩称，业主委员会是业主大会的执行机构，该案所争议事项业主大会并没有作出相应的决议，法院应依法予以驳回。

法院审理后认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项。由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意思，业主委员会所行使诉讼权利应当有业主大会的授权。今典业委会在本案中未提供其诉讼行为业主大会已授权的相关证据，故今典业委会在本案中作为原告起诉，主体不适格，法院裁定驳回了今典业委会的起诉。

今典业委会不服一审裁定，向开封市中级人民法院提起上诉。开封市中院二审驳回上诉。二审宣判后，今典业委会又向河南省高级人民法院申请再审。2021年11月8日，河南省高院审查后，裁定驳回了今典业委会的再审申请。

河南省高院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项。本案中，今典业委会以唯思幼儿园侵占小区公共用地为由提起诉讼，但未提供充分证据证明该重大事项已经业主大会决定。原审根据查明的事实，驳回今典业委会的起诉，并无不当。

具备诉讼主体资格审查重点

近年来，作为新兴的小区自治组织，越来越多的小区建立起业主委员会，以维护业主在小区管理中的合法权益，业主、业主委员会与物业、开发商之间的利益冲突日益复杂、尖锐化，诉讼纠纷频发。呈现出了案件数量增长幅度较快、收案量总体呈逐年上升趋势；案件类型和案由高度集中，诉讼参与主体范围广；案件法律关系复杂，化解难度大；纠纷具有群体性，社会关注程度和潜在影响大等特点。

北京市一家法院在案件审理过程中发现，相关案件呈现出业主大会、业主委员会诉讼主体地位不明晰，权利行使不规范；业主个人利益与共有权益的矛盾冲突难协调；业主撤销权权利行使不规范；业主知情权权利行使边界不清，权利滥用需规范等问题十分突出。

那么，小区业委会如何才能具备诉讼主体资格？湖南长沙律师曾技芝介绍，人民法院在审理以业主委员会为一方的纠纷案件时，认定业委会是否具备诉讼主体资格，一般主要从以下几点进行重点审查：

“一是业主委员会的成立，是否符合法定程序。”曾技芝表示，业主委员会应当依法成立，须经业主大会选举产生，并经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

“二是业主委员会提起诉讼，是否经过业主大会（业主代表大会）的授权。”曾技芝透露，为防止业主委员会滥用职权，建议业主委员会提起诉讼前经业主大会决议，以便确保业主委员会提起诉讼反映了广大业主的真实意思。

“此外，诉求是否在物业管理纠纷范畴内，业主委员会不得超出职责范围提起诉讼；以及诉讼请求内容是否涉及全体业主的公共利益是法院重点审查的另外两点。”曾技芝对记者说。

曾技芝解释，由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。

“在审理业主委员会提起诉讼的审判实践中，法院一般会审查是否有业主大会同意起诉的决议，以防止业主委员会超越权限提起诉讼，从而维护广大业主的合法权益，同时也可以避免司法资源的浪费。”曾技芝说。