芳源里小区管理陷入混乱，居民不胜其烦

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

北京日报客户端2024-05-24 08:06

4月2日零点，芳源里小区经由业委会选举的新物业正式入场，但新老物业的交接过程并不顺利。交接当日，新物业只拿到了一本没有电话号码的业主花名册、电梯维保运行记录及一份垃圾清运协议复印件。

一个多月过去了，老物业仍拒不移交消防控制室、监控室等配套用房，连小区大门的管理权也被停车公司以与开发商有合同为由控制。业主们急盼新老物业公司的纠纷能尽快解决，小区物业服务能早日步入正轨。

讲述

十几次协调会后新物业终于进驻

“我们小区去年就选出了新物业，但直到今天也没有交接完毕，很多事情反而越来越混乱。”居住在芳源里小区的沈女士向本端反映，去年小区业委会通过公开招标、投票等流程选聘了新物业，并于10月同北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢物业）签订了物业服务合同，但老物业一直不撤出。今年4月，在多方协调下，新物业终于正式入驻小区，可直到今天，交接工作仍陷困局，小区的混乱局面令业主们深感苦恼。

芳源里小区位于大兴区旧宫镇，据了解，其是2000年至2009年分四期陆续建成的，建筑总面积约36万余平方米。小区建成后，一直由北京延龙物业管理有限责任公司（以下简称延龙物业）提供物业服务。

业主沈女士表示，自己2003年就住进了小区，也见证了小区环境逐渐走向“脏乱差”的过程，“路面破损严重，还经常堆放垃圾，绿化荒芜、植被枯死，我们多次向老物业投诉，但没有改观。”

由于物业服务令诸多业主不满，经业主大会授权，小区业委会以公开招标方式选聘新物业，最终中标候选单位第一名为瑞赢物业。

记者注意到，2023年6月24日至8月19日，小区第三次业主大会正式召开。其中第一项议题就是“表决与新物业服务人签订的物业服务合同生效之日起不再接受延龙物业提供的物业服务”，第二项议题为“表决选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为本小区物业服务企业”，两项议题均以高票通过。

依流程选聘新物业后，新老物业交接工作却逐渐陷入困局。《北京市物业管理条例》规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。“对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。”

业委会成员向记者反映，2023年10月22日，业委会与瑞赢物业正式签订物业服务合同，但老物业一直消极应对交接工作，甚至多次拒收业委会对其发送的交接通知函，“原定于当年11月4日进行物业管理交接工作，但由于老物业不配合，只能一拖再拖。”

对于更换新物业，一些业主也持有反对意见。据了解，由于不认可第三次业主大会的决议，小区9名业主以“程序违法且侵害业主合法权益”状告业委会，要求撤销相关决议。在去年11月的镇政府交接协调会上，延龙物业还称，在案件判决前不会办理交接工作。而在协调会上，旧宫镇社区办表态，业主起诉业委会与物业交接之间不存在因果关系，并督促双方尽快交接。

为了实现顺利交接，属地政府做了不少工作。自2023年10月30日召开首次物业交接协调会算起，旧宫镇政府先后十几次出面做协调工作，并终于在今年3月28日的协调会上，各方基本达成一致意见。记者在旧宫镇绿洲家园社区协调小组发布的协调会通报里看到，会议敲定“4月1日开始进行承接查验，4月1日24时前延龙物业完成撤场，瑞赢物业正式进场提供服务。延龙物业对现有材料档案及小区现状进行交接，配合承接查验。”4月2日零点，瑞赢物业正式入场。

争议

老物业称配套用房属私人产权拒绝交接

“4月2日我们在没做任何承接查验的情况下进驻小区，并在小区大门口宣读了上岗要求，但后续交接工作并不顺利。”负责芳源里小区的瑞赢物业经理胡先生表示，入驻小区后，老物业仅将一本没有电话号码的业主花名册、89册电梯维保运行记录及一份垃圾清运协议复印件移交了过来，而按规定应当移交的建筑规划图、竣工图、电梯发票等相关资料并未移交，这给后续物业服务的开展带来不便。

除了资料移交不畅外，小区配套用房及设施设备的交接也一直悬而未决。记者在小区看到，某居民楼一层的房门口贴着一张白纸，上面写有“芳源里物业服务中心（临时）”。这是一间只有一室一厅的民房，客厅里摆放着一张办公桌，五六名工作人员在里面办公显得十分拥挤。

记者注意到，为了腾出更多空间，新物业还在院外支起了两个帐篷，用于放置必要的维修工具。“加上保洁、保安等一共有五十多位工作人员，可我们连个仓库都没有。”物业经理胡先生说。

新物业缺少必要的办公场地，但小区里有现成的物业用房。记者在一份“公共服务设施规划设计指标”上看到，小区8号楼一层有一处建筑面积为50平方米的物业管理用房。记者来到该点位发现，这里挂有“北京延龙物业管理有限责任公司”的牌子，办公室内还有员工。新物业希望能用上这处现成的办公场地，但延龙物业表示，该物业用房属于私人产权，并以此为由拒绝交接。

另外，消防控制室、监控室等配套用房的移交也并未达成共识。据了解，小区的应急设备设施大多放置在四期6号楼的1层及地下1层。这栋楼的“房屋分层平面示意图”显示，地下1层有消防水泵房、电梯机房、配电间等配套用房，1层还有一处独立的消防控制室。

不过，延龙物业同样以属于私人产权为由，拒绝了新物业的交接请求。房产证显示，6号楼1至4层101房归个人单独所有，但地下部分以及1层的消防控制室等并未在私人产权范围内。

记者在天眼查上看到，该房屋所有权人与小区开发商目前正共同担任其他企业的股东。

芳源里小区的监控室目前还由老物业管理。5月21日，记者在位于四期6号楼1层的监控室看到，消防控制室和监控室已合二为一，屋子里面摆放着各种设备，一名身穿“停车管理”制服的工作人员正在值守。其表示，监控室没有移交，目前还归延龙物业管，但监控设备已经损坏。而在物业用房办公的延龙物业工作人员称，监控室还在走交接流程，不归老物业管，不清楚具体情况。

混乱

一个门“两道岗” 双方争夺控制权

芳源里小区有北门、东一门、东二门等三处出入口，直到目前，这三处大门的管理权还在一家第三方停车公司的手里。业委会曾对停车公司发出通知，要求其5月5日前撤出大门位置，将大门管理权归还全体业主。但停车公司以与开发商签订了合同、自己有营业执照为由，拒绝交出小区三处大门的管理权。对此，一些业主提出质疑，并拒绝缴纳停车费，“我们全体业主的大门口，凭什么由第三方停车公司把持着？”

在走访过程中，记者看到了这份停车场租赁合同。合同甲方为芳源里小区开发商，即北京军建利司达房地产开发有限公司，乙方为都停好停车管理有限公司。合同签署于2023年12月22日，租赁期限为2024年1月1日至12月31日。其中还写道：“甲方拥有芳源里小区的规划停车位的所有权。”

业委会成员质疑，在已经选聘新物业且新老物业交接存在争议的情况下，开发商依旧同停车公司续签了一年合同，这一做法是否合法合规。

为了象征性地拿到大门管理权，瑞赢物业在三个大门分别放置了岗亭，并派专人值守。记者在现场看到，小区大门外侧是停车公司的岗亭及收费升降杆，而大门内则是瑞赢物业设置的小岗亭，呈现出了一个大门“两道岗”的尴尬局面。

芳源里小区大门设置了“两道岗”。身着“停车管理”制服的工作人员向记者表示，包括地上地下车位，以及大门的出入，目前仍由停车公司管理，业主缴费了才能正常进出小区。对此，瑞赢物业经理无奈地说：“大门口被人家管着呢，我们即便设了岗亭，也只能在那儿闲晃。”

在5月16日的协调会上，芳源里小区现状及物业交接相关问题再次成为讨论的核心议题。根据社区居委会的会议纪要，旧宫镇政府工作人员表示，物业的交接要按行业部门要求落实，应急安全设施要以小区居民安全为主，尽快移交，有争议的部分做好记录。

另外，小区的大门只能由一家公司管理，不论哪方负责都应在停车收费上做好记录，以便日后移交。“延龙物业无关撤场交接工作的人员需撤场，不得干涉瑞赢物业公司的服务，不能因有争议的问题影响小区居民的正常生活，其他有争议事项还需协商沟通或司法解决。”

根据会议纪要，各方在两方面基本达成共识。一方面，消防控制室等应急设备设施由房屋产权人代表与业委会、瑞赢物业协商，先移交由瑞赢物业管理，但需瑞赢物业签署安全责任书。另一方面，小区大门不允许出现“两道岗”的情况。涉及小区停车收费，到底是由谁来管理，还有待继续协调推进。

截至记者发稿，瑞赢物业及小区业委会均表示，交接工作还没有新进展。