这些案例，事关物业服务

广州市中级人民法院 2024年07月11日 12:39 广东

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

物业服务与居民的生活息息相关。为充分发挥物业服务典型案例的示范效应，引导小区业主和物业服务公司诚信履约，共同构建良性循环、和谐稳定的社区关系，有效提升居民生活质量，实现人民群众对美好生活的向往，7月10日，广东省高级人民法院发布10个司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例，广州法院4个案例入选。

案例一

未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

基本案情 

陈某从原业主李某处购得案涉房屋，二手房买卖合同约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点。但房屋过户至交付期间的物业费，原业主李某并未及时支付。某物业公司遂提起本案诉讼，要求陈某缴纳案涉房屋自过户之后的物业费。陈某以二手房买卖合同约定交楼之前的物业费由原业主承担为抗辩拒绝缴纳房屋过户至交付期间的物业费，要求某物业公司找原业主追偿所欠付的物业费。

 裁判结果 

广州市南沙区人民法院认为，某物业公司并非该二手房买卖合同关系当事人，不受合同约束。房屋发生产权转移变更登记之日起的物业管理费等费用，应由新业主即陈某承担，陈某在承担后有权向李某追偿。一审判决陈某应向某物业公司支付办理过户登记后至收楼期间欠付的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费，并以欠付物业费为基数支付物业服务费违约金。广州市中级人民法院二审维持原判。

典型意义

实践中，一手房交易市场通常以开发商交房作为物业费起算时间，二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。本案对于明确二手房交易过程中物业费的负担规则，妥善处理出卖人、买受人、物业公司之间的关系具有重要意义。

案例二

未经业主大会决议程序，开发商与物业公司签订前期物业服务合同约定上调物业费标准的，对业主不发生法律效力

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

基本案情 

开发商与某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定住宅管理费为1.75元/月·平方米，数年后又签订第二份《前期物业管理委托合同》，约定住宅管理费按1.80元/月·平方米价格收取。业主陈某对此有异议，拒绝缴纳物业管理费。某物业公司遂起诉陈某，请求判令陈某按照1.80元/月·平方米价格支付物业费。

 裁判结果 

广州市荔湾区人民法院认为，案涉小区早已建成出售并交付业主使用。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，物业服务收费标准变更属于涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，未经业主投票通过的提价约定对业主不发生法律效力。某物业公司与开发商自行签订的第二份《前期物业管理委托合同》约定上调物业管理费为1.80元/月·平方米，未经业主大会决议，对业主不发生法律效力，判决陈某按照1.75元/月·平方米价格支付物业费。广州市中级人民法院二审维持原判。

典型意义

物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即使物业公司与开发商重新签订《前期物业管理委托合同》，但未经业主决议程序和法定的调价程序，对业主亦不发生法律效力。本案对于规范物业公司合法调整物业收费标准、保护业主合法权益等方面具有重要意义。

案例三

住宅业主对上调非住宅部分物业费作出的“多数决”并非绝对有效

——某公司诉某小区业主委员会、某物业公司确认合同无效纠纷案

基本案情 

小区业主委员会组织召开临时业主大会，经民主议定程序后与物业公司签订案涉《物业管理服务合同》，其中住宅物业仍沿用前期物业服务收费标准，而非住宅物业收费标准从之前的1.5元/月·平方米提高到8元/月·平方米。某公司作为该小区商业物业业主，认为上述收费标准明显加重了非住宅业主的责任，损害非住宅业主利益，遂提起诉讼，请求确认案涉《物业管理服务合同》中关于“非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）：8元/月·平方米”的约定无效。

 裁判结果 

广州市中级人民法院认为，案涉小区为商住一体的小区，商业物业业主和住宅业主同为小区业主，应当共同分摊物业公司的物业管理成本，而临时业主大会表决结果，仅提高非住宅物业部分的物业管理费，对住宅物业部分的物业管理费未作任何调整，该表决结果实质上让非住宅物业部分的业主分摊了远超合理范围的物业管理成本，有违公平原则。该“多数决”的表决结果事实上损害了非住宅业主合法权益，故临时业主大会关于调高非住宅物业服务费的表决应为无效。基于无效的业主大会决议而签订的案涉《物业管理服务合同》中关于物业服务收费标准的约定，对非住宅业主不发生效力。

典型意义

虽然物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由全体业主共同决定。但在小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积的情况下，住宅业主对上调商业部分物业费作出表决，形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。本案对充分尊重和保护少数业主的合法权益，确保业主大会决议的公正性、合理性和合法性具有典型意义。

案例四

业主应按经法定程序调升的收费标准缴纳物业管理费

——曾某等63人诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情 

某物业公司在小区物业楼栋门口以及公告栏处张贴《关于某小区调升物业管理费之事宜通知》及表决统计表、调价后物业服务内容和标准、专项审计报告等材料，告知全体业主，拟实施物业管理费提价的具体方案、收费标准、服务内容、服务标准以及审计报告，并听取和收集意见。在公示30天后，某物业公司收集了业主表决意见，并在投票完成后对投票结果进行了公示。在部分业主投诉公示及表决结果后，某物业公司根据街道办通知，在社区居民委员会的主持下，在案涉小区业主代表、街道代表以及居委、物业公司代表的共同见证下，重新对投票结果进行了统计，结果符合物业管理费提价程序。曾某等63名业主不服，起诉请求确认某物业公司上调物业费行为无效。

 裁判结果 

广州市中级人民法院认为，最终统计结果显示，同意提升物业管理费的业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑总面积的50%，某物业公司亦对计票结果进行了公示，符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《广州市物业管理暂行办法》第六十九条关于调整物业服务费收费标准的实质性要件，且某物业公司提供的缴费数据显示，案涉小区已有60%的业主按新的收费标准缴纳了物业管理费。曾某等63人一、二审提交的证据及证人证言并不足以推翻前述事实，某物业公司在本次调升物业管理费的程序中虽有瑕疵，但并未实际损害业主的合法权益，曾某等63人应当按调升后的收费标准向某物业公司缴纳物业管理费。

典型意义

《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前调整物业服务费收费标准的程序，物业公司应取得审计报告、公示相关事项、听取和收集业主意见，调价方案应经业主表决通过等。物业管理公司的调价程序符合前述法律规定的，业主应予遵守。该案明确了物业管理公司调整物业收费标准的程序要求及举证责任，对于维护物业服务领域秩序、保护物业管理公司合法调价具有重要意义。

来   源丨广东省高级人民法院

素   材 | 房产庭

责   编 | 谢君源

编   辑 | 汤楚茵