这些案例与你息息相关！广东高院发布物业服务典型案例

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

广州日报

2024-07-11 18:33

广东

10日，广东省高级人民法院发布一批司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例，包括“酬金制”物业费计算、物业公司的聘请与解聘等物业服务合同纠纷领域的前沿、热点问题。

其中，在“某物业公司诉温某物业服务合同纠纷案”中，法院认为某物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，导致小区盗窃频发，判决酌情减免业主温某的服务费，促使物业公司提升服务质量；在“某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案”中，法院认定未经业主大会决议上调物业费收费标准没有法律效力，依法规范物业费调价程序，保障业主合法权益；在“某公司诉某小区业主委员会、某物业公司确认合同无效纠纷案”中，法院认定住宅业主对非住宅物业部分物业费进行上调的“多数决”，因有违公平而无效，依法保障了非住宅业主群体的合法权益。

物业服务与居民生活息息相关，事关居民生活质量提升和社区的和谐稳定，直接影响人民群众对美好生活向往的实现。近年来，广东法院坚持“预防为先、非诉挺前、诉讼托底”的纠纷解决思路，多元化解物业服务合同纠纷，守护人民群众民生福祉。今年前六个月，全省法院新收一审物业服务合同纠纷案件2.02万件，同比下降14.83%；调解撤诉1.08万件，调解撤诉率同比提升2.81个百分点；成功诉前调解纠纷2.46万件，实现了审理一案、化解一片的良好效果。

典型案例：业主大会决议不因业委会工作程序瑕疵而无效

某小区业主委员会召开会议讨论解聘物业服务企业事宜，之后该小区召开业主大会作出决议，解聘小区物业公司并授权业主委员会起诉。某小区业主委员会起诉请求确认案涉小区物业服务合同已经解除，某物业公司退出小区。

广东省高级人民法院认为，解聘物业服务企业系由业主共同决定的事项，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,可以作出解聘物业服务企业的决议。业主大会已经召开并已作出解聘物业服务企业的决议，法院应依法审查业主大会表决程序是否符合前述法律规定。原审以业主委员会召开程序违法为由驳回业主委员会关于解除案涉物业服务合同的诉请，存在认定基本事实不清、适用法律错误的情形，故裁定指令原审法院再审本案。

法院指出，解聘物业服务企业是业主大会的职权，业主委员会仅为业主大会的执行机构，其解聘物业服务企业事宜系以业主大会的表决结果为依据。经业主大会依法表决决定解聘物业服务企业，业主委员会受委托诉请解除物业合同的，人民法院应予支持，业主委员会工作程序瑕疵不影响业主大会决议的法律效力。本案明确了业主委员会与业主大会的关系，进一步强调了业主大会对小区重大事项的决定权，确认业主大会依法表决事项的法律效力，对于维护小区业主的自治权，保护业主合法权益具有典型指导意义。

典型案例：同小区住宅物业费不变却上调非住宅物业费，合法吗？

小区业主委员会组织召开临时业主大会，经民主议定程序后与物业公司签订案涉《物业管理服务合同》，其中住宅物业仍沿用前期物业服务收费标准，而非住宅物业收费标准从之前的1.5元/月·平方米提高到8元/月·平方米。某公司作为该小区商业物业业主，认为上述收费标准明显加重了非住宅业主的责任，损害非住宅业主利益，遂提起诉讼，请求确认案涉《物业管理服务合同》中关于“非住宅物业类型（包括商业物业、车库等）：8元/月·平方米”的约定无效。

广州市中级人民法院认为，案涉小区为商住一体的小区，商业物业业主和住宅业主同为小区业主，应当共同分摊物业公司的物业管理成本，而临时业主大会表决结果，仅提高非住宅物业部分的物业管理费，对住宅物业部分的物业管理费未作任何调整，该表决结果实质上让非住宅物业部分的业主分摊了远超合理范围的物业管理成本，有违公平原则。该“多数决”的表决结果事实上损害了非住宅业主合法权益，故临时业主大会关于调高非住宅物业服务费的表决应为无效。基于无效的业主大会决议而签订的案涉《物业管理服务合同》中关于物业服务收费标准的约定，对非住宅业主不发生效力。

法院指出，虽然物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由全体业主共同决定。但在小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积的情况下，住宅业主对上调商业部分物业费作出表决，形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。本案对充分尊重和保护少数业主的合法权益，确保业主大会决议的公正性、合理性和合法性具有典型意义。

典型案例：“酬金制”物业服务约定不明，应兼顾公平原则认定酬金提取基数

某物业公司与某小区签订物业服务合同，约定收费方式为酬金制，即物业公司每月按应收物业服务成本费用总额的6%的比例提取酬金，物业服务费用为小区业主所有，由某物业公司代管。在物业服务合同终止后，小区业主委员会起诉要求物业公司移交物业费的结余资金101万余元。诉讼中，双方对酬金的提取基数认定存在分歧，同时，某业主委员会认为某物业公司存在“不合规的物业管理支出”，并申请进行了审计。

深圳市南山区人民法院认为，物业服务合同中关于“应收物业服务成本费用总额”的酬金提取基数约定不明，综合《深圳经济特区物业管理条例》等相关法律规定、双方在实际履行合同过程中的履行情况，同时考虑合同订立的目的并兼顾公平原则，“物业公司每月按应收物业服务成本费用总额的6%的比例提取酬金”中的计算基数应为“预收的物业服务费金额”，而非业主委员会主张的“物业管理服务支出”。根据双方的举证及庭审意见，审计报告中所指出的相关物业管理支出未超出合同规定的范围，且具有必要性，同时，前述费用某物业公司确已实际支出，某物业公司亦提交了相关证据证明其已按约定定期公布了物业管理费的收支情况，且部分费用在支付前，某物业公司亦按某小区业主委员会要求履行了报批手续并得到了某小区业主委员会认可。因此，对于某小区业主委员会主张前述费用不应在物业管理费中列支并要求某物业公司移交的诉求，不予支持。

法院指出，该案为酬金制模式下物业管理的困局和纠纷的典型案件。司法实务中，业主大会与物业公司因物业费的管理及使用支出而产生的纠纷较多，在审理此类案件时，人民法院应当根据合同实际约定及履行情况，兼顾公平原则，综合予以考量。物业管理企业在使用物业费等资金的问题上，应当严格按照合同约定的范畴，在合理限度内按照使用流程进行开支，但同时为了提高其服务质量与时效性，在完备的预决算制度、公示制度、审计制度下，也应当给予其合理的空间和自由进行支出，才能够更好地发挥酬金制物业服务模式的优势。

文、图/广州日报新花城记者：章程 通讯员：曾洁赟、刘凯欣

广州日报新花城编辑：李凤荷