浅谈新修改《广东省物业管理条例》的亮点

作者：□特约撰稿 吕翾   时间：2023/12/12 18:36:13   来源：民主与法制时报

规范物业管理活动 增强人民群众获得感幸福感安全感

——浅谈新修改《广东省物业管理条例》的亮点

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

11月23日，广东省人大常委会会议表决通过关于修改《广东省物业管理条例》（以下简称《管理条例》）的决定，自公布之日起施行。《管理条例》立足省情，积极贯彻落实《中华人民共和国民法典》，着力解决物业服务与基层治理能力现代化不相适应问题，意义重大。

依据民法典调整，进一步推动物业管理规范化

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

作为新时代人民权利的宣言书，民法典以对人的保护为核心，为规范民事权利义务关系提供基本准则。此次《管理条例》修改，广东省人大常委会在立法中通过多种方式关注和保护民事主体合法权利。充分保护公民人身权、财产权和人格权，在立法权限范围内，除涉及公共安全、公共利益外，不增加公民义务。加强对行政权的规范、制约和监督，遵循民法典确定的公权力与私权利边界，合理确定行政管理者和管理相对人的职责和义务。

明确业主共同决定事项，强化业主共同管理的权利。《管理条例》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定“制定和修改业主大会议事规则”“制定和修改管理规约”“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”等事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国民法典》第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。广东省人大常委会在地方立法实践中，充分尊重民事主体的意思自治和契约自由，创造良好的法治环境，明确物业交接的流程和物业服务企业的选聘流程。《管理条例》规定对前期物业管理阶段的住宅物业，要求建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

对共有部分进行明确，《管理条例》规定规划私域空间，为物业服务的管理划定范围。比如，第七十条规定，共有部分是指建筑区划内建筑物的共用部位、共用设施设备，包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；建筑区划内其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

明确收益，提高公共收益的透明度。《管理条例》将原条例第五十三条第三款的“所得收益依法归全体业主共有”修改为“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，修改后单列一款，作为本条第四款。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业关乎民生，民生又连着民心。多年来，很多业主对小区公共收益不知情，小区公共收益成为一笔“糊涂账”。《管理条例》为此新增关于小区公共收益归属的规定，有利于引导小区物业管理进一步规范化，让小区公共收益从“糊涂账”变为“明白账”。

坚持简政放权，不断优化服务

《管理条例》此次修改广东省还给予各地市结合本地实际情况对物业服务事项进行细化的相应权力。实践中，广东省各地市也依据民法典对原有的物业服务管理条例进行了优化。例如，广东省揭阳市、韶关市、清远市、珠海市、佛山市等地均在民法典出台后对本市的物业管理条例进行了相应的修改和完善。一方面，使原有的规则与民法典规定的内容相一致，明确产权空间，规定公共空间，使物业管理企业对公共空间的管理有法可依。另一方面，对民法典未详细规定的具体事项进行细化。如《揭阳市住宅小区物业管理条例》规定构建基层社会治理体系，要求建立健全党建引领下的村（居）民委员会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人协调运行机制，形成基层治理合力。同时，《揭阳市住宅小区物业管理条例》对市、县人民政府，住房建设主管部门，市场监督管理，城乡规划，发展改革，城市管理和综合执法等相关部门及乡镇人民政府（街道办事处）的职责进行规定，细化了政府部门的分工，有利于落实有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，有利于落实有权必有责，用权受监督。

在划定各政府部门职责的同时，为进一步强化监管，《管理条例》吸收、总结广东省各地市物业管理规章，对业主、业主组织和物业管理委员会的相关权利进行了规定。对业主大会的筹备、候选人的产生、召开方式、工作人员的职责，以及任期、换届进行了详细的规定。这实际上形成了从市政府—县政府—住建部门—街道办事处—业主大会—业主委员会—物业管理委员会的物业服务管理结构，有利于各项工作的开展。

在下放物业管理权限后，《管理条例》进一步做好“管”和“服”文章，要求优化物业服务管理机制，建立物业管理联席会议制度。这有利于坚持简政放权、优化服务，不断提高政务服务效能，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

良法是善治的前提。《管理条例》坚持问题导向，立足解决当前广东物业管理出现的紧急性、迫切性问题；借鉴其他省市立法先进经验，积极践行全过程人民民主，坚持以人民为中心，实质性地迈出了物业管理和基层社会治理有机结合的一步，为物业管理提供了有力保障，为破解物业“顽疾”开出了法治良方。

（作者单位：华南理工大学法学院）