广东法院司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例

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                                    专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

发布时间：2024-07-11 14:49:53  来源：广东法院网

一、物业公司无权对业主大会的决议提起诉讼

——某物业公司诉某小区业主委员会物业服务合同纠纷案

基本案情

某小区业主大会作出聘请新物业公司的决议后，该小区第一届业主委员会与新物业公司另行签订物业服务合同。前期物业公司主张业主大会作出上述决议不符合当时施行的《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条关于面积和人数比例的规定，起诉请求确认上述决议无效。

裁判结果

广东省高级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》之所以均规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权，在业主大会这一组织中享有成员权。对于涉及成员共同利益的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益尤其是程序权益不受侵害，并确保该组织对外作出的意思表示不是越权行为。物业公司不是业主，不是上述民主议定程序规定的保护对象。同时，业主大会作出决议仅是在业主内部形成“意思”，尚未对外作出“表示”。物业公司不受业主大会决议的约束，亦不可能受其侵害或者影响而与之产生法律上的利害关系。综上，物业公司与业主大会作出的决议不具有直接利害关系，其起诉应予裁定驳回。

典型意义

业主大会决议行为是业主行使共同管理权的重要方式，当业主大会决议侵害业主合法权益或违反法律规定的召集程序和表决方式的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案明确民主议定程序的保护对象是业主，而不包括物业公司。物业公司无权以业主大会作出决议有违民主议定程序为由，起诉请求撤销或者确认无效。本案对维护业主大会决定的效力，保护业主合法权益具有重要意义。

 

二、业主大会决议不因业主委员会工作程序存在瑕疵而无效

——某小区业主委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

某小区业主委员会召开会议讨论解聘物业服务企业事宜，之后该小区召开业主大会作出决议，解聘小区物业公司并授权业主委员会起诉。某小区业主委员会起诉请求确认案涉小区物业服务合同已经解除，某物业公司退出小区。

裁判结果

广东省高级人民法院认为，解聘物业服务企业系由业主共同决定的事项，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，可以作出解聘物业服务企业的决议。业主大会已经召开并已作出解聘物业服务企业的决议，法院应依法审查业主大会表决程序是否符合前述法律规定。原审以业主委员会召开程序违法为由驳回业主委员会关于解除案涉物业服务合同的诉请，存在认定基本事实不清、适用法律错误的情形，故裁定指令原审法院再审本案。

典型意义

解聘物业服务企业是业主大会的职权，业主委员会仅为业主大会的执行机构，其解聘物业服务企业事宜系以业主大会的表决结果为依据。经业主大会依法表决决定解聘物业服务企业，业主委员会受委托诉请解除物业合同的，人民法院应予支持，业主委员会工作程序瑕疵不影响业主大会决议的法律效力。本案明确了业主委员会与业主大会的关系，进一步强调了业主大会对小区重大事项的决定权，确认业主大会依法表决事项的法律效力，对于维护小区业主的自治权、保护业主合法权益具有典型指导意义。

 

三、未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

基本案情

陈某从原业主李某处购得案涉房屋，二手房买卖合同约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点。但房屋过户至交付期间的物业费，原业主李某并未及时支付。某物业公司遂提起本案诉讼，要求陈某缴纳案涉房屋自过户之后的物业费。陈某以二手房买卖合同约定交楼之前的物业费由原业主承担为抗辩拒绝缴纳房屋过户至交付期间的物业费，要求某物业公司找原业主追偿所欠付的物业费。

裁判结果

广州市南沙区人民法院认为，某物业公司并非该二手房买卖合同关系当事人，不受合同约束。房屋发生产权转移变更登记之日起的物业管理费等费用，应由新业主即陈某承担，陈某在承担后有权向李某追偿。一审判决陈某应向某物业公司支付办理过户登记后至收楼期间欠付的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费，并以欠付物业费为基数支付物业服务费违约金。广州市中级人民法院二审维持原判。

典型意义

实践中，一手房交易市场通常以开发商交房作为物业费起算时间，二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。本案对于明确二手房交易过程中物业费的负担规则，妥善处理出卖人、买受人、物业公司之间的关系具有重要意义。

 

四、未经业主大会决议程序，开发商与物业公司签订前期物业服务合同约定上调物业费标准的，对业主不发生法律效力

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

基本案情

开发商与某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定住宅管理费为1.75元/月·平方米，数年后又签订第二份《前期物业管理委托合同》，约定住宅管理费按1.80元/月·平方米价格收取。业主陈某对此有异议，拒绝缴纳物业管理费。某物业公司遂起诉陈某，请求判令陈某按照1.80元/月·平方米价格支付物业费。

裁判结果

广州市荔湾区人民法院认为，案涉小区早已建成出售并交付业主使用。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，物业服务收费标准变更属于涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，未经业主投票通过的提价约定对业主不发生法律效力。某物业公司与开发商自行签订的第二份《前期物业管理委托合同》约定上调物业管理费为1.80元/月·平方米，未经业主大会决议，对业主不发生法律效力，判决陈某按照1.75元/月·平方米价格支付物业费。广州市中级人民法院二审维持原判。

典型意义

物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即使物业公司与开发商重新签订《前期物业管理委托合同》，但未经业主决议程序和法定的调价程序，对业主亦不发生法律效力。本案对于规范物业公司合法调整物业收费标准、保护业主合法权益等方面具有重要意义。

 

五、住宅业主对上调非住宅部分物业费作出的“多数决”并非绝对有效

——某公司诉某小区业主委员会、某物业公司确认合同无效纠纷案

基本案情（备注：本案由广东博厚律师事务所周滨、程磊律师代理，广州中院判决新收费标准无效）

小区业主委员会组织召开临时业主大会，经民主议定程序后与物业公司签订案涉《物业管理服务合同》，其中住宅物业仍沿用前期物业服务收费标准，而非住宅物业收费标准从之前的1.5元/月·平方米提高到8元/月·平方米。某公司作为该小区商业物业业主，认为上述收费标准明显加重了非住宅业主的责任，损害非住宅业主利益，遂提起诉讼，请求确认案涉《物业管理服务合同》中关于“非住宅物业类型(包括商业物业、车库等)：8元/月·平方米”的约定无效。

裁判结果

广州市中级人民法院认为，案涉小区为商住一体的小区，商业物业业主和住宅业主同为小区业主，应当共同分摊物业公司的物业管理成本，而临时业主大会表决结果，仅提高非住宅物业部分的物业管理费，对住宅物业部分的物业管理费未作任何调整，该表决结果实质上让非住宅物业部分的业主分摊了远超合理范围的物业管理成本，有违公平原则。该“多数决”的表决结果事实上损害了非住宅业主合法权益，故临时业主大会关于调高非住宅物业服务费的表决应为无效。基于无效的业主大会决议而签订的案涉《物业管理服务合同》中关于物业服务收费标准的约定，对非住宅业主不发生效力。

典型意义

虽然物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，由全体业主共同决定。但在小区住宅部分户数和总面积均远远超过非住宅部分户数和总面积的情况下，住宅业主对上调商业部分物业费作出表决，形成的“多数决”决议结果并非绝对有效。本案对充分尊重和保护少数业主的合法权益，确保业主大会决议的公正性、合理性和合法性具有典型意义。

 

六、业主应按经法定程序调升的收费标准缴纳物业管理费

——曾某等63人诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司在小区物业楼栋门口以及公告栏处张贴《关于某小区调升物业管理费之事宜通知》及表决统计表、调价后物业服务内容和标准、专项审计报告等材料，告知全体业主，拟实施物业管理费提价的具体方案、收费标准、服务内容、服务标准以及审计报告，并听取和收集意见。在公示30天后，某物业公司收集了业主表决意见，并在投票完成后对投票结果进行了公示。在部分业主投诉公示及表决结果后，某物业公司根据街道办通知，在社区居民委员会的主持下，在案涉小区业主代表、街道代表以及居委、物业公司代表的共同见证下，重新对投票结果进行了统计，结果符合物业管理费提价程序。曾某等63名业主不服，起诉请求确认某物业公司上调物业费行为无效。

裁判结果

广州市中级人民法院认为，最终统计结果显示，同意提升物业管理费的业主人数超过业主总人数的50%，投同意票业主专有部分建筑面积超过建筑总面积的50%，某物业公司亦对计票结果进行了公示，符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《广州市物业管理暂行办法》第六十九条关于调整物业服务费收费标准的实质性要件，且某物业公司提供的缴费数据显示，案涉小区已有60%的业主按新的收费标准缴纳了物业管理费。曾某等63人一、二审提交的证据及证人证言并不足以推翻前述事实，某物业公司在本次调升物业管理费的程序中虽有瑕疵，但并未实际损害业主的合法权益，曾某等63人应当按调升后的收费标准向某物业公司缴纳物业管理费。

典型意义

《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前调整物业服务费收费标准的程序，物业公司应取得审计报告、公示相关事项、听取和收集业主意见，调价方案应经业主表决通过等。物业管理公司的调价程序符合前述法律规定的，业主应予遵守。该案明确了物业管理公司调整物业收费标准的程序要求及举证责任，对于维护物业服务领域秩序、保护物业管理公司合法调价具有重要意义。

 

七、“酬金制”物业服务模式中，在约定不明时，应综合考虑合同订立目的并兼顾公平原则认定酬金提取基数

——某小区业主委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司与某小区签订物业服务合同，约定收费方式为酬金制，即物业公司每月按应收物业服务成本费用总额的6%的比例提取酬金，物业服务费用为小区业主所有，由某物业公司代管。在物业服务合同终止后，小区业主委员会起诉要求物业公司移交物业费的结余资金101万余元。诉讼中双方对酬金的提取基数认定存在分歧，同时，某业主委员会认为某物业公司存在“不合规的物业管理支出”，并申请进行了审计。

裁判结果

深圳市南山区人民法院认为，物业服务合同中关于“应收物业服务成本费用总额”的酬金提取基数约定不明，综合《深圳经济特区物业管理条例》等相关法律规定、双方在实际履行合同过程中的履行情况，同时考虑合同订立的目的并兼顾公平原则，“物业公司每月按应收物业服务成本费用总额的6%的比例提取酬金”中的计算基数应为“预收的物业服务费金额”，而非业主委员会主张的“物业管理服务支出”。根据双方的举证及庭审意见，审计报告中所指出的相关物业管理支出未超出合同规定的范围，且具有必要性，同时，前述费用某物业公司确已实际支出，某物业公司亦提交了相关证据证明其已按约定定期公布了物业管理费的收支情况，且部分费用在支付前，某物业公司亦按某小区业主委员会要求履行了报批手续并得到了某小区业主委员会认可。因此，对于某小区业主委员会主张前述费用不应在物业管理费中列支并要求某物业公司移交的诉求，不予支持。

典型意义

本案为酬金制模式下物业管理的困局和纠纷的典型案件。司法实务中，业主大会与物业公司因物业费的管理及使用支出而产生的纠纷较多，在审理此类案件时，人民法院应当根据合同实际约定及履行情况，兼顾公平原则，综合予以考量。物业管理企业在使用物业费等资金的问题上，应当严格按照合同约定的范畴，在合理限度内按照使用流程进行开支，但同时为了提高其服务质量与时效性，在完备的预决算制度、公示制度、审计制度下，也应当给予其合理的空间和自由进行支出，才能够更好地发挥酬金制物业服务模式的优势，在保障物业管理企业盈利性的前提下，更好地推动物业服务费的使用，以不断提高物业管理企业的物业服务水平和业主的生活幸福感。

 

八、物业服务存在严重瑕疵可酌情减免物业服务费

——某物业公司诉温某物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司为温某居住小区提供物业服务，温某称某物业公司安全保卫工作存在漏洞导致其家中财产被盗，其至今未收到刑事案件退赔款项，故而拒交物业服务费。某物业公司遂起诉要求温某按照物业服务合同标准支付欠付的物业费。经查明，案涉小区存在盗窃频繁发生的情形，仅罪犯简某、李某就于一个月内在案涉小区连续作案三起。

裁判结果

中山市第一人民法院认为，从刑事判决认定的事实来看，小区存在盗窃频繁发生的情形，某物业公司提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务质量标准，小区安全保卫工作存在严重瑕疵，影响居民人身、财产安全，某物业公司应承担违约责任。某物业公司的违约行为，导致了温某被盗窃而产生财产损失的后果，一审酌定将温某应支付的物业管理费予以下调。中山市中级人民法院二审维持原判。

典型意义

物业公司应按照合同约定，通过建立完善的门禁制度、安排保安巡逻、安装监控设施等方式，充分履行安全保卫义务，维护业主的人身和财产安全。对于安全管理措施不到位，造成小区业主重大财产损失，构成物业服务严重瑕疵的，人民法院应当酌情支持业主关于减免物业费的请求。本案有助于督促物业管理公司改善物业管理质量，提高服务水平，实现物业服务的“质价相符”，保障人民群众安居乐业。

 

九、房屋未符合交付条件的，物业公司不得向业主计收物业费

——某物业公司诉刘某物业服务合同纠纷案

基本案情

2019年6月30日，某开发商与刘某签订《商品房买卖合同(预售)》，约定刘某购买某开发商的预售房屋，案涉房屋的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。商品房建成后，某开发商发出房屋交付通知，但刘某未实际收楼亦未支付物业费。某物业公司起诉刘某，要求刘某支付欠付的物业服务费2479.2元及逾期违约金527.74元。

裁决结果

清远市清城区人民法院认为，案涉房屋买卖合同约定，房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。本案无证据证明案涉房屋已符合交付条件，某物业公司提供的房屋交付通知不足以证明房屋已实际交付，某物业公司亦无法举证证明刘某以业主身份实际接受了其提供的物业服务，或其与刘某之间存在其他直接利害关系，某物业公司的起诉不符合起诉条件，遂驳回原告起诉。

典型意义

根据《物业管理条例》的规定，尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。除当事人另有约定的，物业买受人应自物业交付之日起支付物业费。在商品房不符合交楼条件且业主尚未收楼的情况下，物业公司请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。司法实践中，部分物业公司将房屋交付前应当由建设单位承担的物业费用，不当转嫁至物业买受人承担，损害了业主的合法权益。本案对于维护物业服务行业的秩序，减少诉讼纠纷，具有重要意义。

 

十、物业公司拒不提供计费数据需承担不利后果

——吴某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

案涉小区开发建设报装电表时，将保障房电表申报为商品房电表、商品房电表申报为保障房电表，导致保障房业主承担的公摊电费与实际情况不符。小区服务中心联合相关单位沟通处理，将保障房电表与商品房电表在供电局重新备案调整，并通知业主将对历史公摊电费差额进行调正及补退费。某物业公司单方出具统计表，主张以应缴物业费冲抵应退费用。吴某作为保障房业主，对物业公司主张的退费数额有异议，提供从供电局处取得的电费明细，并自行制作统计表主张退费数额。

裁决结果

佛山市禅城区人民法院认为，物业公司作为相关数据的持有人，在出具退费方案后应及时回应业主的异议。吴某对退费数额有异议并提起诉讼，法院已限期物业公司提供费用明细及相应凭据，物业公司经多次提醒仍不提供，应承担不利后果。吴某提供的统计表附有供电局出具的保障房电表、商品房电表数据及电费明细，且考虑了总面积及不同房型面积，有一定合理性。虽然该统计表未充分考虑业主实际入住情况及缴费起算时间，但该数据由某物业公司持有，某物业公司在指定时间内拒不提供相应凭据，应承担不利后果，视为其认可某小区业主委员会主张的数额。物业公司已提供系统截图显示以冲销应缴费用方式退回部分费用，吴某未举证实际缴纳该费用，故对该部分退费予以采信，物业公司仍应退还剩余差额部分。佛山市中级人民法院二审维持原判。

典型意义

公摊电费的计费数据由物业公司持有，在业主对退费数额提出异议的情况下，物业公司应当及时答疑并提供相应凭据。物业公司拒不提供退费明细及相应凭据，应承担不利后果。该案明确了物业公司在业主质疑公摊费用时应承担的举证责任，对督促物业公司履行公示义务、保护业主合法权益具有一定的意义。