测绘报告中的总建筑面积涉及到公建的部分应予以剔除

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

 

周滨律师提醒：（1）业主撤销权纠纷案涉及到的业主权益的侵害包括程序性权益和实体性权益。其中业主的程序性权益受到侵害指的是业主大会或业主委员会作出决定的内容虽然并未侵害业主的合法权益，但作出的程序违反了法律、法规的强制性规定。业主需证明其程序性权益受到侵害，业主大会或业主委员会则需举证证明其所作决定程序合法。（2）虽然业委会未提供专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上的业主书面提议材料，但发生紧急事件需要及时处理时亦可组织召开业主大会临时会议。（3）测绘报告中建筑物总面积中如果包含有变电所、生活泵房、消控中心、自行车库、地下车库等，如无提供相关证据证明该部分属建筑物区分专有权部分面积，即具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，且能够登记成为特定业主所有权的客体，故应将测绘报告中总建筑面积中涉及到该部分的面积予以剔除。（4）业委会本就有督促业主缴纳相关费用，组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用，对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼等职责，故本项议题应属涉及业主共同利益的其他物业管理事项，依据议事规则应适用“双过半”的表决通过条件。（民法典实施之前是双过半）

   无锡茂业置业有限公司、深圳茂业和平商厦无锡有限公司等业主撤销权纠纷民事二审民事判决书

 

上诉人(原审原告)：无锡茂业置业有限公司

上诉人(原审原告)：深圳茂业和平商厦无锡有限公司

被上诉人(原审被告)：无锡市长江一号第一届业主委员会

上诉人无锡茂业置业有限公司(以下简称茂业置业公司)、深圳茂业和平商厦无锡有限公司(以下简称茂业和平公司)因与被上诉人无锡市长江一号第一届业主委员会(以下简称业委会)业主撤销权纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2021)苏0214民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人茂业置业公司、茂业和平公司的上诉请求：1.撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由业委会承担。事实与理由：1.本次临时业主大会的召开不符合需要及时处理紧急事件的情形，不符合召开条件，应认定为无效，案涉四项决定应予以撤销。2.变更业主大会的表决事项应按照法定程序组织召开业委会会议，讨论决定需要形成类似的会议纪要或业委会决定，并向业主公示，但是业委会未按照法定程序进行。3.除上诉人的两张表决票票之外的27张线下表决票不具有真实性、合法性。4.案涉物业管理区域范围内建筑物总面积应为156009.42平方米，案涉四项表决结果未达到占建筑物总面积50%以上业主的同意。5.“是否同意业主委员会代表全体业主追讨长江一号的大修基金本金、利息和公共收益”、“是否同意规划区域增设停车位”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意，且占总人数三分之二以上的业主同意。

被上诉人业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。1.业委会是业主大会的常设机构，有权召集、召开业主大会。2.变更表决事项只是将原来的五项表决事项变更为四项，且均在法定的期限内予以公示，在12月23日最后的截止时间前上诉人也依法行使了投票表决权，故上诉人的该项权利并未受到损害。3.线下表决有相应表决票的原件，足以证明相应的表决均符合形式要件，上诉人提出异议没有法律依据。4.在筹备组筹备过程中已经确认投票权面积以及相应的投票户数，投票权面积及投票户数均被新吴区住建部门审核确认，且上诉人作为筹备组的参与人员均未提出异议，所有的业主大会均是按此内容进行确认及表决，上诉人对此提出异议没有法律依据。5.追讨大修基金与上诉人所主张的大修基金筹集、使用和管理事项无关，规划区域增设停车位也并不属于重建和改建建筑物及其附属设施，上诉人以该理由提出上诉没有法律依据。

 

茂业置业公司、茂业和平公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销长江一号第二次业主大会于2020年12月23日作出的决议，包括(1)不再续聘崇德物业管理(深圳)有限公司无锡分公司;(2)由业委会代表业主追讨大修基金本金、利息及公共收益;(3)《长江一号业主大会议事规则》(修改稿);(4)规划区域增设停车位。2.案件受理费由业委会负担。事实和理由：其系无锡市新吴区长江一号物业区域(以下简称长江一号)的业主。2020年12月1日业委会发布了《关于召开长江一号临时业主大会的通知》，就拟召开临时业主大会的事项发布通知，明确会议就“1、是否同意不再续聘崇德物业;2、是否同意由业主委员会代表全体业主追讨长江一号的大修基金本金、利息及公共收益;3、是否同意规划区域增设停车位;4、是否同意《长江一号业主大会议事规则》(修改稿);5、是否同意以公开招标的方式选聘新物业”五项内容进行书面征求意见，同时该通知明确投票时间自2020年12月16日7点开始，于2020年12月28日13：00结束，并于当日下午1：30计票。后业委会未依法履行送达及公告义务，未按照前述时间进行计票，而是于2020年12月23日进行唱票统计并发布公告，通过了诉请的四项议题。业委会召开第二次业主大会程序违法，具体包括：业委会未经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议即组织召开业主大会临时会议;业委会未按原发布的时间进行唱票计票而是随意提前至2020年12月23日;建筑物投票权总面积应为备案的153078㎡，而非129***.7㎡;公布的表决结果统计表存在明显错误，如备注栏中明确线下应发100张，回收71张，但统计数为29张，从该表格数据无法得出业委会统计的63.75%的数据，表决票数5510、专有部分面积合计106244.5㎡、81.76%等数据也显然有误;是否赞成业委会代表业主追讨大修理基金本金、利息及公共收益的议题属于专项维修资金筹集使用、管理事项，是否同意规划区域增设停车位的议题属于改建、重建建筑物及其附属设施，均应适用专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的表决条件。综上，业委会组织召开业主大会做出的决议显然违法，表决票数、面积未达法定通过标准，侵害了业主的合法权益，应当予以撤销。

 

业委会一审辩称：1.茂业置业公司、茂业和平公司提出质疑的涉五项议题的公告为2020年12月1日早上张贴，但经与政府物管部门沟通后即删除了一项议题，并于12月1日当天下午重新张贴公示了涉四项议题的公告，其中将投票截止日期改为2020年12月23日，而茂业置业公司、茂业和平公司也在新的公告投票截止日期前按期到达投票地点参与投票，说明应当知晓新的公告内容;关于会议召开通知，业委会仅需要公告，并无送达义务，故不需要单独向茂业置业公司、茂业和平公司送达;2.公布统计表中虽有数据及标点符号的笔误，但不影响投票结果的正当性和合法性;3.四项议题线上线下同意票的人数及投票面积均已经达到法定的双过半通过条件;4.茂业置业公司、茂业和平公司曲解总建筑面积和投票权总面积两个概念，总建筑面积中包括了变电所、地下室等没有产权的公建配套面积，无法成为投票面积，故将总建筑面积作为投票权面积是不适当的。综上，请求驳回诉讼请求。

一审法院认定事实：长江一号物业类型包括大厦、写字楼，门牌号包括长江路1号、天山路6号、天山路8号。茂业置业公司、茂业和平公司系长江一号业主。2020年7月长江一号由无锡市新吴区人民政府旺庄街道办事处(以下简称旺庄街道)城市管理科(物管办)代表、辖区派出所代表、开发商代表、业主代表共9人组成首次业主大会筹备组。筹备期间参考的长江一号《无锡市房屋建筑面积测绘报告》(形成于2013年3月)显示套数为1065套、总面积156009.42㎡、住宅面积0㎡、非住宅面积131366.29㎡、地下室24643.13㎡。2020年9月，筹备组确认长江一号投票权人数为840人、投票面积为129***.71㎡(此项内容筹备组6人同意，开发商代表1人反对，政府中立)，并进行了公示。2020年10月9日按前述确定的投票权数量通过长江一号首届业主大会决议，选举了业委会并通过了管理规约、《长江一号业主大会议事规则》(2020年10月版，即第二次业主大会决议事项适用的议事规则，以下简称《议事规则》)等,10月20日至 庄街道 无锡市新吴区住房和城乡建设局(以下简称住建局)完成备案登记，备案表填写的长江一号总建筑面积为153078㎡，套数1065套。

 

2021年12月1日，业委会曾张贴《关于召开长江一号临时大会的通知》，其中载明：会议投票的权数为业主人数840人，总建筑面积129***.71㎡;会议议题包括(1)是否同意不再续聘崇德物业，(2)是否同意由业委会代表全体业主追讨长江一号的大修基金本金、利息及公共收益，(3)是否同意规划区域增设停车位，(4)是否同意《长江一号业主大会议事规则》(修改稿)(以下简称《议事规则(修改稿)》)，(5)是否同意以公开招标的方式选聘新物业;投票自2020年12月16日07点开始，线上业主投票微信进入“新吴慧生活”公众号进行线上投票，线下业主投票由业委会委员派遣工作人员及志愿者佩戴委员会工作牌于长江一号固定地点或上门收选票，不方便业主可以授权委托书签字授权后微信或快递发给业委会，请业主配合准备提供相关证明(房产证复印件、身份证正反复印件、授权委托书)等材料，投票截止日期是2020年12月28日13点结束;计票时间为2020年12月28日下午1：30，计票地点为新吴区长江一号8号楼大厅或有监控区域;附注内容为“长江一号《议事规则(修改稿)》，关于召开长江一号临时业主大会的通知，关于无锡市长江一号物业管理服务招标的公示已在长江一号6号楼8号楼左右大堂以及商铺门口内张贴公示，公示至投票结束止”，同时附有业委会和监督方街道物管办联系电话。后业委会经与住建局物管部门沟通后因考虑其中第1项议题和第5项议题可能有所冲突，故将公告内容进行了修改。业委会称12月1日下午即已将修改过的内容重新进行了公告，修改的内容为议题删除了第五项关于公开招投标方式选聘新物业的议项，即变更为4项：(1)是否赞成不再续聘崇德物业管理(深圳)有限公司无锡分公司(以下简称议题一)，(2)是否同意业委会代表业主追讨大修理基金本金、利息及公共收益(以下简称议题二)，(3)是否同意《议事规则(修改稿)》(以下简称议题三)，(4)是否同意规划区域增设停车位(以下简称议题四)，并将投票截止时间变更为2020年12月23日，其余内容不变。该公告及附件内容同时上传至“新吴慧生活”公众号内由业主查阅并进行线上投票。

 

2020年12月23日，业委会公示《关于长江一号第二次业主大会会议决议的公告》，载明第二次业主大会有效票为551张(线上522票，线下29票)，业主投票权总人数840，建筑物投票权总面积129***.7㎡，四项议题均通过，具体情况为：(1)议题一，线上赞成票507张，线下赞成票27张，“投票权人数线上为522、线下为29，投票权总人数比例63.57%”，赞成票对应专有部分面积线上为64685.05㎡，线下为5604.16㎡，占建筑物总面积比例为54.09%;另特别注明该项议题“参会人数5510”占投票权总人数63.57%，“其专有部分面积合计10624.5㎡”占建筑物总面积81.76%;(2)议题二，线上赞成票519张，线下赞成票27张，“投票权人数线上为522、线下为29，投票权总人数比例63.57%”，赞成票对应专有部分面积线上为65422.12㎡，线下为5604.16㎡，占建筑物总面积比例为54.66%;(3)议题三，线上赞成票512张，线下赞成票27张，“投票权人数线上为522、线下为29，投票权总人数比例63.57%”，赞成票对应专有部分面积线上为64681.56㎡，线下为5604.16㎡，占建筑物总面积比例为54.09%;(4)议题四，线上赞成票501张，线下赞成票27张，“投票权人数线上为522、线下为29，投票权总人数比例63.57%”，赞成票对应专有部分面积线上为63985.44㎡，线下为5604.16㎡，占建筑物总面积比例为53.55%;另注明“线下应发表决票100张，线下实发表决票29张，回收票71张(其中无效票0张)，未回收票0张”。诉讼中，业委会称线下应发选票100张，回收空白票71张，线下实收表决票29张，故统计了29张有效选票;“参会人数5510”是笔误，实际是551;议题结果中的“投票权总人数比例”是按(线上赞成票数+线下赞成票数)/840计算得出，除议题二标注正确，其他几项议题的“投票权人数”、“投票权总人数比例”标注存在笔误，但同意票结果均大于50%。

 

关于线上投票结果。经查，住建局开发的“新吴慧生活”公众号平台上该小区注册人数为790人，注册房屋总面积75489.41㎡，实投票数522，实投面积65897.22㎡。关于四项议题的线上投票情况依次为：议题一的同意票数507、同意票实投面积64685.05㎡，不同意票数9、不同意票实投面积602.04㎡，弃权票数6、弃权票实投面积610.13㎡;议题二的同意票数519、同意票实投面积65422.12㎡，不同意票数1、不同意票实投面积87.21㎡，弃权票数2、弃权票实投面积387.89㎡;议题三的同意票数512、同意票实投面积64681.56㎡，不同意票数3、不同意票实投面积659.69㎡，弃权票数7、弃权票实投面积555.97㎡;议题四的同意票数501、同意票实投面积63985.44㎡，不同意票数10、不同意票实投面积812.15㎡，弃权票数11、弃权票实投面积1099.63㎡。

 

关于线下投票结果。业委会提供了三份表决票原件，该三份表决票对四项议题均为赞成意见，三份表决票对应的户号经查并未参与线上实际投票，三户总面积为342.43㎡。业委会另提供了四份通过微信发送给业委会成员的表决票打印件、微信聊天记录、营业执照复印件、房产证复印件及诉讼中其中两户出具的确认四个议题表决是真实意愿的情况说明，该四份表决票对四项议题均为赞成意见，且对应的户号经查并未参与线上实际投票，经统计，其中有证据补证达到证明效力的表决票面积已在504.24㎡以上。另，茂业置业公司、茂业和平公司于2020年12月23日参与了线下投票，两份选票针对四项议题意见均为不赞成。

 

一审法院认为：业主的合法权益，通常是指作为物业管理区域内区分所有权人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害，包括程序性权益和实体性权益。其中业主的程序性权益受到侵害指的是业主大会或业主委员会作出决定的内容虽然并未侵害业主的合法权益，但作出的程序违反了法律、法规的强制性规定。业主需证明其程序性权益受到侵害，业主大会或业主委员会则需举证证明其所作决定程序合法。本案中茂业置业公司、茂业和平公司对业主大会决议提出的异议为程序性权益受侵害。故本案争议焦点在于第二次业主大会决议的作出程序是否符合法律规定，四项议题应否予以撤销。

 

茂业置业公司、茂业和平公司提出的程序问题主要涉及召集程序问题及表决程序问题，具体认定如下：

 

首先，关于会议的召开。《议事规则》第九条规定召开临时大会的情形包括：(一)经专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上业主提议，经核实后属于业主大会议事范围且提议事项明确、联系人明确的;(二)发生火灾、地震等重大情形或者紧急事件需要及时处理的;(三)街道、社区认为有必要并要求召开并向业委会发出书面提议的。虽然业委会未提供专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上的业主书面提议材料，但发生紧急事件需要及时处理时亦可组织召开业主大会临时会议，经一审法院向住建局了解，长江一号的物业服务、大修基金等问题凸显，此前已有业主多次投诉、信访，部分业主与物业公司矛盾激化，符合需要及时处理紧急事件的情形;同时，《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》第八十三条规定业主委员会应当在业主大会成立后3个月内组织召开业主大会来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。故案涉情形符合召开业主大会临时会议的条件。关于投票的截止时间及会议议题项，业委会虽进行过调整但并不违反议事规则，调整后的内容亦进行了公示，在“新吴慧生活”公众号中所公示及开放投票的时间段、议题均与调整后的内容一致，大部分业主均完成了投票，故会议的召开程序并无违法之处。而且茂业置业公司、茂业和平公司亦参与了表决，并未侵害其及时参会的权利。

 

其次，关于会议的表决。《议事规则》第十九条规定地下室车位、摊位、不计容积率的地下室空间等按政府规定执行。《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》第三十八条规定业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。茂业置业公司、茂业和平公司提供的测绘报告显示长江一号总建筑面积153078㎡中包含有变电所、生活泵房、消控中心、自行车库、地下车库等，但其未提供相关证据证明该部分属建筑物区分专有权部分面积，即具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，且能够登记成为特定业主所有权的客体，故将测绘报告中总建筑面积153078㎡作为有表决权的建筑总面积的主张依据不足，不予采信。而长江一号在第一次召开业主大会前经业主大会筹备组多数成员同意确认了投票权面积为129***.7㎡，符合《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》关于筹备组需完成统计专有部分建筑面积和业主人数等事项以及筹备组过半数表决事项的规定，且经过行政部门备案及公示，故业委会将129***.7㎡作为投票权面积并无不当。

 

关于议题适用的表决条件。《议事规则》第七条规定：业主共同决定的事项包括制定和修改业主大会议事规则，解聘物业服务企业，决定专项维修资金筹集使用、管理事项，制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准，决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项等;其中业主大会决定依法改建、重建建筑物及其附属设施以及专项维修资金筹集使用、管理事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，其他议题所涉事项应当经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。作为重大表决事项的专项维修资金筹集使用、管理事项应理解为对专项维修资金的使用处分以及筹集方案的确定等涉及专项资金整体性收支方案的事项，而本案议题二与此项不同，仅是委托业委会就应交未交部分进行追讨，业主向开发商购房时一般会预交一定数额的维修资金，以便日后统一对建筑物共有部分进行维修，这些维修资金一般由开发商代收或经由前期物业服务合同约定由物业服务企业或者其他管理人统一管理，但所有权属于业主共有。对于业主购房时应交而未交足、开发商代收后或前期物业服务企业代管后应移交而未依法移交业委会的专项维修基金，业主大会可通过大会决议委托业委会依法进行追讨，此项并不涉及专项维修基金筹措方案的确定或专项资金的处分，且根据议事规则的规定，业委会本就有督促业主缴纳相关费用，组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用，对侵害业主共同利益的行为依法提起诉讼等职责，故本项议题应属涉及业主共同利益的其他物业管理事项，依据议事规则应适用双过半的表决通过条件。至于议题四则应属制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准的事项，依据议事规则应适用双过半的表决通过条件。其余两项议题依据议事规则亦应适用双过半的表决通过条件。

 

关于表决票数。四项议题均需达到双过半的表决通过条件，根据投票权业主人数840人及总建筑面积129***.71㎡计算，即四项议题的同意票均需达到人数420人以上、面积64972.855㎡以上。线上投票结果系由住建局“新吴慧生活”公众号后台统计数据，一审法院予以采信，四项议题的线上同意票投票人数均已超过420票，即均已达到人数过半的条件。其中议题二的线上同意票投票面积已过半，故议题二仅线上同意票数即已达到双过半的表决条件。业委会提供的线下三份同意表决票原件(总面积为342.43㎡)符合形式要件，一审法院予以采信。业委会提供的其余几份线下同意表决票打印件，虽系经过微信方式传送，但业委会补充提供的情况说明及相关原始微信记录可以印证表决票的真实性，且仅其中两份同意表决票的面积已达到504.24㎡，茂业置业公司、茂业和平公司虽不认可表决票真实性，但未提供反证，其意见不予采纳。故综上计算可得，其余三项议题线上同意票数加上业委会提供的现有线下同意票数已能够达到同意票面积过半的表决条件。业委会公示的投票结果虽在投票权人数及结果比例的标注中存在明显笔误，但摘录的同意票数情况属实，部分比例结果标注错误属业委会工作瑕疵，对表决结果并无实质影响，不能据此推翻表决结果的真实性，故在没有证据证明业委会存在违法或者造假的情况下，对于此次业主大会表决结果的真实性一审法院予以采信，四项议题均符合决议通过的程序性条件。但业委会对此次业主大会表决结果公示数据中的笔误之处应当及时予以纠正并公示，在今后履职过程中应注意认真严谨。

 

综上，茂业置业公司、茂业和平公司以第二次业主大会决议存在程序性违法事由主张撤销决议的诉讼请求，依据不足，予以驳回。

 

一审法院判决：驳回茂业置业公司、茂业和平公司的诉讼请求。

 

案件受理费100元(已由茂业置业公司、茂业和平公司预交)，由茂业置业公司、茂业和平公司负担。

 

二审中，上诉人提交地下室机动车停车场、出入口照片，自行车库及其出入口照片，用以证明地下室及负一层自行车库和负一夹层自行车库具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用。被上诉人对上述证据的真实性没有异议，但认为照片所载明的空间并不属于法律意义上具有投票资格的产权面积，并且相关的停车场等设施均未取得所有权证书。本院认可上述证据的真实性。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中,1.一审法院已向住建局了解，案涉临时业主大会符合需要及时处理紧急事件的情形，符合召开条件。2.业委会于12月1日当天下午因议题有可能冲突决定删除第五项会议议题并重新公告，未违反程序。3.长江一号在第一次召开业主大会前经业主大会筹备组多数成员同意确认了投票权面积为129945.7㎡，符合《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》的相关规定，且经过公示。二审中上诉人提交的地下室机动车停车场、自行车库及其出入口照片并不能证明该部分能够登记成为特定业主所有，故不能证明该部分属建筑物区分专有权部分面积。案涉四项表决结果均已双过半的表决条件。4.上诉人主张27张线下表决票不具有真实性、合法性，但未提交证据证明，本院不予采纳。5.议题二“是否同意业委会代表业主追讨大修理基金本金、利息及公共收益”系委托业委会就应交未交部分进行追讨，并非涉及专项资金整体性收支方案的“专项维修资金筹集使用、管理事项”;议题四“是否同意规划区域增设停车位”系制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准的事项，而非改建、重建建筑物及其附属设施，上述两项议题应适用双过半的表决通过条件。

 

综上，茂业置业公司、茂业和平公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

 

二审案件受理费人民币100元，由茂业置业公司、茂业和平公司负担。

 

本判决为终审判决。

 

 

审判长谢伟

 

审判员仓勇

 

审判员周华

二〇二二年七月七日

书记员 臧梓涵