限制租户停车权益的业主大会决定是否应撤销？

 

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

 

周滨律师提醒：小区的实际停车位尚不能满足登记的业主车辆数、小区停车十分紧张的情形下，业主大会基于小区的特殊情况、从保障小区全体业主停车需求的角度出发，对租户的停车权益进行限制，其目的是为了全体业主的利益出发。案涉决议内容并不构成对业主使用停车位的不当限制，业主如果将房屋对外出租，表明其已经没有了实际停车需求，在此情况下应当首先满足其他业主的停车需求，况且，在其日后再搬进来住的时候则可以根据管理规约的规定使用小区的停车位，故涉案决议内容从根本上并未损害业主的利益。租户对涉案小区车位的使用权利必须受制于管理规约，未经全体共有权人同意，业主无权将车位使用权作为附属权益一并转让给租户。如果业主制定了相关的管理规范和规章制度，租户就必须要遵守。那么，在承租房屋时，承租人首先要关注目标小区的规章制度和管理规范是否适合自己从而决定是否承租房屋。当业主大会通过的决定是为了小区的整体公共利益，而提起撤销权的业主同样是这一决定的受益人，在此种情形下业主应当对此承担相应的容忍义务。

【案例】

 

上海市闵行区东苑绿世界（北区）小区业主委员会（第五届）与徐某某等业主撤销权纠纷二审民事判决书

 

上海市第一中级人民法院

民事判决书

 

(2022)沪01民终9804号

上诉人(原审被告)：上海市闵行区东苑绿世界(北区)小区业主委员会(第五届)

 

被上诉人(原审原告)：徐某某

 

被上诉人(原审原告)：范某某

 

被上诉人(原审原告)：卜某某

上诉人上海市闵行区东苑绿世界(北区)小区业主委员会(第五届)(以下简称第五届业主委员会)因与被上诉人徐某某、范某某、卜某某业主撤销权纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院(2021)沪0112民初47440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人第五届业主委员会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人徐某某、范某某、卜某某一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人徐某某、范某某、卜某某负担。事实和理由：一、限制租户停车权益并未导致被上诉人徐某某、范某某、卜某某的合法权益受到损害。根据我国民法典之规定，小区公共停车位属于全体业主共有，并不属于业主出租时可以处分的个人附属财产。对其的使用，必须受制于管理规约。未经全体共有权人同意，业主无权将车位作为附属财产“转让”给租户。停车位分配的核心价值是合理满足业主的停车需求，包括租房收益在内的其他价值，均应为其让位，管理规约对业主与租户实施差别对待，具有坚实的正当性。对租客实施不利的差别对待，并不构成对房东使用房屋的不当限制。房东的搬迁，表明其没有了车位实际使用需求，日后如果回搬，则车位使用权可予回转。将搬走的业主车位收回，以满足其他业主的停车需求，并没有从根本上消灭房东出租房屋并获取收益的权利。房东可以寻求没有停车需求、或者能够自行解决停车需求的租户。在优先满足业主停车需求的价值下，限缩房东带车位出租的权利，就价值平衡而言，具有正当性。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条第2款规定，“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”据此，租户对小区车位等共有资源享有的权利，当然要受制于业主大会通过的管理规约。从程序上讲，涉案小区的车位管理规约通过合法程序做出，程序并无不当。从实体上讲，根据《中华人民共和国民法典》的规定，除非业主购买房屋时买下了附属车位，车位应当属于业主共有，而租户不属于共有人，就此而言，业主与租客被区别对待，具有法理基础。另外，车位既然属于全体业主共有，未经全体共有权人同意，业主无权将车位作为附属设施，“转让”给租户，业主的搬迁，表明其没有了居住需求，也就没有了车位的使用需求，在此情况下，必须先行满足其他业主的停车需求，只有其他业主的停车需求得到满足之后，才能满足租户的停车需求。三、共有车位的使用权配置事宜，如果由业主大会以合法程序做出决议，租客劣后于业主，则表明全体业主对共有财产已经做出了处分，所有业主均受其拘束，这固然会在一定程度上限缩房东的出租收益权，但并不构成对房东处分房产的不当限制。相反，将会有其他业主的停车需求得到了满足，从而在整体上改善了停车福利。房东如果回搬，则车位使用权即可回转。四、一审法院认为案涉决议内容不符合国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中依法鼓励住房租赁的观点属于适用法律不当，该意见主要针对用于租赁的住宅，不适用于涉案小区，涉案小区是以业主自住为主的住宅小区。五、一审判决结果不仅否定了业主一户一车优先停放权，同时放开租户的停车登记资格，完全无视涉案小区停车资源极度匮乏的现实，并将会扰乱该小区自2021年4月1日以来好不容易建立起来的停车秩序，并会使得涉案小区的停车秩序再次陷入混乱。

被上诉人徐某某、范某某、卜某某共同辩称，上诉人第五届业主委员会的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。目前涉案小区停车现状得到极大改观，每天晚上十点左右有十个左右的空余车位。业委会做出实际决策的过程中根本没有考虑小区的实际情况，不具有科学性和合理性。业主自治并非没有限制，对租户、业主实行差别对待缺乏法律依据，一审判决体现的法律价值判断是很正确的。

 

徐某某、范某某、卜某某向一审法院起诉请求：1.撤销第四届业主委员会于2021年3月2日作出的《东苑绿世界北区机动车辆停车管理办法(试行)补充件》(以下简称《停车管理办法》)、《决议》，于2021年3月28日作出的有关实际执行方案的《决议》;2.由第五届业主委员会承担本案诉讼费用。诉讼中，徐某某、范某某、卜某某变更诉讼请求如下：1.撤销《东苑绿世界北区机动车辆停车管理办法(试行)》第四条中“仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证”“在本管理方法通过表决日起暂不对产权人第二辆及以上车辆、租客车辆开放月租停车位资格”的内容;2.撤销2021年3月28日《决议》中的第三条内容(暨根据《停车管理办法》“第四条停车资格，仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证”。租户车辆共19辆，目前无法提供与停车管理方法一致的登记资料。请物业尽快通知所有租户自4月1日所有租户车辆作为外来车辆管理和收费。如已缴纳4月1日之后停车费，后续退费由物业通知具体的解决方法。在3月31日，停车管理小组汇同物业移出道闸系统内所有租户车辆)。起诉时主张撤销的其他《决议》内容，出于小区稳定角度出发，徐某某、范某某、卜某某不再申请撤销。

 

一审法院经审理查明：

 

徐某某、范某某、卜某某均系涉案小区的业主，涉案小区原规划用于停车的车位数量为80个，小区公共道路可停车辆约112辆左右。

 

2019年8月16日，涉案小区业主大会表决通过了《停车管理办法》，主要条款为：……第二条适用范围：本规定适用于所有进入本小区的车辆及其所有人和使用人。……第四条停车资格：小区目前可用车位共192个，截止到6月底物业已办理登记的月租车牌共有219辆。在本小区停车位与住宅房屋套数比例不满足1：1的情况下，实行“一户一车停车证”制度：仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证。在本管理方法通过表决日起，暂不对产权人第二辆及以上车辆、租客车辆开放月租停车位资格。小区内地面及地库停车均不登记7人座以上的车辆及黄牌大型车。……第十五条：本规定由临时业主大会表决通过后生效并执行，有效期到2019年12月31日。到期之后业主委员会可根据实际情况重新修改并召开业主大会，通过后执行，如没有变化可由业主委员会修订有效期后继续执行。

 

2019年8月29日，绿世界居委会出具《关于北区临时业主大会表决通过的停车管理制度暂缓实行的情况说明》，载明：2019年8月16日，绿世界北区召开了业主大会，表决通过了小区机动车停车收费管理办法。因北区业主委员会正进行换届选举并于2019年8月23日成立北区业委会换届小组。根据物业管理条例上海市住宅物业管理规定第二十八条：自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：(一)选聘、解聘物业服务企业;(二)调整物业收费标准;(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;(四)其他重大事项。2019年8月28日上午9时，居委会、业委会、物业与业主关于停车管理制度暂缓实行进行了沟通。鉴于目前的情况待新一届业委会改选完毕后进行相应工作的落实。

 

故上述《停车管理办法》在业主大会通过后未予实施。

 

2019年12月16日，第四届业主委员会成立，多次召开会议讨论小区停车管理问题，并多次向居委、房办申请开辟外部停车位。

 

2021年3月17日，第四届业主委员会表决通过自2021年4月1日起实施2019年通过的《停车管理办法》。

 

第四届业主委员会就实际执行方案于2021年3月28日出具《决议》，主要内容为：依据2019年8月16日业主大会表决通过的《东苑绿世界北区机动车辆停车管理办法(试行)》，经业主委员会全体委员商议，实际执行方案如下：一、一户一车共177辆，其中尚有17辆三证登记资料有缺失，见小区车辆清单。……三、根据停车管理办法“第四条停车资格，仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证”。租户车辆共19辆，目前无法提供与停车管理方法一致的登记资料。请物业尽快通知所有租户自4月1日所有租户车辆作为外来车辆管理和收费。如已缴纳4月1日之后停车费，后续退费由物业通知具体的解决方法。在3月31日，停车管理小组汇同物业移出道闸系统内所有租户车辆。……请物业按以上方案执行，如执行有异议请及时沟通解决。

 

2021年8月6日，徐某某、范某某、卜某某以第四届业主委员会为被告提起(2021)沪0112民初32006号业主撤销权诉讼，要求撤销上述《停车管理办法》及相关决议，后因第四届业主委员于2021年7月解散，新的业主委员会正在筹备成立中，故徐某某、范某某、卜某某于2021年10月8日暂时撤回起诉。

 

2021年11月5日，第五届业主委员会备案成立，业主委员会成员与第四届业主委员会一致。现徐某某、范某某、卜某某于2021年12月8日再次提起本案诉讼。

 

2022年6月28日，涉案小区的物业服务单位上海市XX有限公司出具《情况说明》，载明：目前涉案小区可供停车车辆数为地面32个、地下48个，共80个;按照现行《停车管理办法》，符合条件的业主车辆有202辆;自2021年4月1日施行《停车管理办法》以来，物业积极协调机动车有序停放，车位紧张问题依然存在。一审法院庭后与物业公司核实，物业公司称上述《情况说明》仅记载了原规划用于停车的车位数量。徐某某、范某某、卜某某称物业公司的上述说明未包含公共道路停车数量，实际停车数量约为200辆左右;第五届业主委员会称，物业公司的上述说明中只记载了合法停车位，未记录停放在公共道路及绿化带等处的停车位数量。

 

一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。涉案《停车管理办法》虽于2019年投票通过，但未在其有效期内实施。2021年3月，第四届业主委员会就《停车管理办法》作出《决议》，决定于2021年4月1日起实施《停车管理办法》，并就实施期间的执行方案作出《决议》，徐某某、范某某、卜某某作为涉案小区的业主，有权就有争议内容提出业主撤销权之诉。现徐某某、范某某、卜某某要求撤销《东苑绿世界北区机动车辆停车管理办法(试行)》第四条中“仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证”“在本管理方法通过表决日起暂不对产权人第二辆及以上车辆、租客车辆开放月租停车位资格”及2021年3月28日《决议》中的第三条内容，故本案争议焦点为徐某某、范某某、卜某某申请撤销的争议内容是否侵害了徐某某、范某某、卜某某的合法权益。一审法院将从以下三方面进行阐述：

 

第一，关于租户的停车权益受到损害是否导致徐某某、范某某、卜某某的合法权益受到损害。一审法院认为，争议内容中“暂不对产权人第二辆及以上车辆开放月租停车位资格”的规定，暨业主车辆“一户一车”，系小区停车资源紧张状态下，业主对停车位的合理分配，未侵犯徐某某、范某某、卜某某利益，不应予以撤销。争议内容中“不对租客车辆开放月租停车位资格”的条款及执行《决议》中第三条条款，一审法院认为，徐某某、范某某、卜某某作为小区业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。徐某某、范某某、卜某某将房屋出租并获取收益，系其作为业主对房屋享有的正当权利，不应在行使时受到限制或影响。同时，业主利用建筑物专有部分进行收益，亦不应妨碍其对小区共有部分享有的共有和共同管理的权利。争议内容排除了租客车辆享有月租停车车位资格的权益，一定程度上排除了徐某某、范某某、卜某某对占用业主共有道路用于停放车辆车位的共有权利，亦可能会对徐某某、范某某、卜某某的收益行为造成影响，故该内容难谓公平合理。

 

第二，关于租户是否对占用业主共有的道路用于停放汽车的车位享有使用的权利。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》仅规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但未就小区共有部位的车辆停放作出优先规定。本案中,2019年《停车管理办法》已获业主大会通过，其中载明了小区目前车位约192个，其中包括原规划用于停车的80个车位及小区公共道路上可停放车辆的车位数，可见，全体小区业主已经通过业主大会表决的方式改变了共有部位的用途，即小区的公共道路可供停放车辆。涉案小区半数以上车辆并非停放于规划用于停放汽车的车位，而是占用了业主共有的道路。考虑该小区现有的停车位数量，若根据“一户一车”原则，允许租客停车并未额外增加小区内停放车辆的负担。然，争议内容排除了租客车辆享有月租停车位资格的权利，侵害了租客对公共道路的使用权，对租客的生活安宁产生了较大影响。

 

第三，相关争议内容不符合国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中依法鼓励住房租赁、保护承租人稳定居住权的政策。不可否认的是，每一个小区都存在租客群体，他们作为物业的实际使用人，遵守小区治理中的各项管理规定，也为小区治理、城市发展献策献力。若赋予业主大会投票通过即能禁止租客在小区内停车的权利，将导致承租人难以宜居、安居生活，降低其在上海生活的归属感，无益于上海打造共建共治共享的社会治理格局，与创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念相悖。

 

一审法院另需指出的是，推行小区业主自治，通过基层民主决策方式为小区居民日常生活定规立制，是增强居民自治能力，共创美好社区生活的必然途径和要求，对于合理的民主决策成果，人民法院应当予以尊重和支持。就本案而言，涉案小区停车资源紧张，为缓解停车位稀缺与小区居民不断增长的停车需求之间的矛盾，小区业主大会及其业主委员会做出了努力和探索，尤其是五位业主委员会成员为此花费了大量时间和精力，甚至动用自身的社会关系积极协调社会停车资源供小区业主停放，一审法院对上述行为予以褒扬。然而，要全面评价一项通过民主决策制定的管理方案或条款，还要考虑其对于利益的分配、调整是否合理。一审法院认为系争的停车管理条款对于少数租户的停车利益构成了明显的影响，导致在既定的停车管理模式下租户于傍晚五点后及夜间完全无法使用小区车位的情况，对于其居住停车的便利造成了难以消除的影响。还应考虑到，租户毕竟属于小区中的少数群体，在停车管理方案通过后，实际上无法通过民主决策的途径救济其利益。故而，一审法院难以认同排除租客车辆享有月租停车位资格为解决小区停车问题的最优方案。

 

一审法院希望大家看到，在已经过去的疫情保卫战中，正是因为广大业主、租客群体团结一致、共享资源、共渡难关，才使小区的凝聚力更甚从前。就停车资源如何合理分配这一普遍性问题，不仅仅涉及小区每一个住户的利益，也关系到社会和谐稳定。在当今的城市生活中，人们的行为边界和个体利益难免发生交叉，就更需要理解和体谅，崇德修睦、包容互让是构建和谐邻里关系的重要条件。一审法院虽否定了系争停车管理条款的合理性，但倡导基层民主决策、支持居民共治共建的导向没有变。希望涉案小区在相关部门指导下从维护团结互助的社区环境与营造和谐友善的邻里关系出发，积极广泛征求业主和住户的意见，尽快制定新的停车管理办法，在缓解停车矛盾的同时多一份理解和宽容，少一些矛盾和指责，积极应对、梳理矛盾，通过智慧、团结与协作来解决小区治理中的难点。

 

综上，《停车管理办法》第四条中“仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证”及“在本管理方法通过表决日起暂不对租客车辆开放月租停车位资格”的条款侵害了徐某某、范某某、卜某某的合法权益，应予以撤销;2021年3月28日所作《决议》中的第三条条款，系对上述条款的执行方案，亦应予以撤销。《停车管理办法》第四条中“在本管理方法通过表决日起暂不对产权人第二辆及以上车辆开放月租停车位资格”的内容，未侵害徐某某、范某某、卜某某的合法权益，对该款不予撤销。

 

一审法院依据《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定，判决如下：一、撤销《东苑绿世界北区机动车辆停车管理办法(试行)》第四条中“仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证”及“在本管理方法通过表决日起暂不对租客车辆开放月租停车位资格”的条款;二、撤销上海市闵行区东苑绿世界(北区)小区业主委员会(第四届)于2021年3月28日所作《决议》中的第三条条款;三、驳回徐某某、范某某、卜某某的其余诉讼请求。一审案件受理费50元，由上海市闵行区东苑绿世界(北区)小区业主委员会(第五届)负担。

 

二审中，双方当事人均未提供新的证据材料。

一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。

 

本案的争议焦点在于：《东苑绿世界北区机动车辆停车管理办法(试行)》第四条中“仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证”“在本管理方法通过表决日起暂不对产权人第二辆及以上车辆、租客车辆开放月租停车位资格”的内容以及2021年3月28日《决议》中的第三条内容是否侵害了业主徐某某、范某某、卜某某的合法权益，徐某某、范某某、卜某某要求予以撤销是否具有事实和法律依据？

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，本案审查的重点在于涉案决议中关于限制租客停车权益的相关内容是否侵害徐某某、范某某、卜某某的合法权益。本院据此阐述如下：

 

首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”可以看出，对于小区事务的参与权是基于业主身份而获得的，应当尊重业主作为房屋所有权人和共有部分共有人的社区自治权。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定， 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，对于公共停车位的分配和使用关系着全体业主的利益，应当属于全体业主共同决定的事项，属于业主自治的范畴。

 

其次，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该条约定的“业主的需要”应指业主的停车需要，也即停车位分配的核心价值在于满足业主的停车需求，而非业主将房屋出租便利的需要，包括租房收益在内的其他价值均让位于其。这里的满足“业主的需要”不是指满足特定业主的需要，而是满足全建筑区划内所有业主的停车需要。本案中，在案证据显示，涉案小区的实际停车位尚不能满足登记的业主车辆数、小区停车十分紧张的情形下，业主大会基于小区的特殊情况、从保障小区全体业主停车需求的角度出发，对租户的停车权益进行限制，其目的是为了全体业主的利益出发。案涉决议内容并不构成对业主使用停车位的不当限制，业主如果将房屋对外出租，表明其已经没有了实际停车需求，在此情况下应当首先满足其他业主的停车需求，况且，在其日后再搬进来住的时候则可以根据管理规约的规定使用小区的停车位，故涉案决议内容从根本上并未损害业主的利益。

 

再次，租户基于与业主的租赁合同取得了房屋的租赁权，应受到法律保护，但是小区业主不仅仅拥有房屋本身的使用权，还有对公共区域、公共设施以及设备的管理权和决定权，此项权利并没有因为租赁合同的签署和执行而转让给承租人。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定：“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”根据该条之规定，租户对涉案小区车位的使用权利必须受制于管理规约，未经全体共有权人同意，业主无权将车位使用权作为附属权益一并转让给租户。如果业主制定了相关的管理规范和规章制度，租户就必须要遵守。那么，在承租房屋时，承租人首先要关注目标小区的规章制度和管理规范是否适合自己从而决定是否承租房屋。

 

最后，从效果来看，在涉案小区实行停车方案后，小区的停车紧张问题得到有效解决。在小区停车管理中，业主的个体权益并非绝对不受影响，当业主大会通过的决定是为了小区的整体公共利益，而提起撤销权的业主同样是这一决定的受益人，在此种情形下业主应当对此承担相应的容忍义务。

 

综上所述，涉案决议的内容并未侵害徐某某、范某某、卜某某的合法权益，徐某某、范某某、卜某某要求撤销涉案决议的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。上诉人第五届业主委员会的上诉理由成立，本院予以支持，一审判决认定事实不清、适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第一百八十二条规定，判决如下：

一、撤销上海市闵行区人民法院(2021)沪0112民初47440号民事判决;

 

二、驳回被上诉人徐某某、范某某、卜某某一审全部诉讼请求。

 

一审案件受理费50元以及二审案件受理费50元，均由被上诉人徐某某、范某某、卜某某共同负担。

 

本判决为终审判决。

 

 

审判长 任明艳

 

审判员陈敏

 

审判员 顾恩廉

二〇二二年十二月七日

法官助理董健

书记员董健