物业管理区域不明备案应予撤销

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《江苏省物业管理条例》第九条规定，县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。据此，区房管局具有确定物业管理区域、建立物业管理区域档案的职权。本案中，各方当事人对小区物业管理区域范围存有争议，而物业管理区域范围的确定直接关系到业主范围的确定及后续选举程序的效力是否合法。区房管局在物业管理区域范围不明确且未对底层商铺不在范围内作出合理解释的情况下，即对业委会予以备案，应予撤销。

[案例]

原告暨诉讼代表人xx。

原告暨诉讼代表人杨xx。

原告暨诉讼代表人侯xx。

被告无锡市xx区住房保障和房产管理局。

第三人无锡市xx广场业主委员会。

第三人无锡市xx区xx寺街道办事处。

被告区房管局于2014年3月10日作出业会备（2014）第1号备案登记，备案回执上载明:位于中山路县前西街的xx广场业主委员会（第三届）已于2014年2月28日成立，资料已报我局备案（有效期五年）。

被告区房管局于2014年5月30日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据:

1、换届选举资料文件，包括:

（1）xx区物业管理区域内业主大会业主委员会备案表；

（2）2012年2月8日关于明广小区业委会任期已满的报告；

（3）2013年4月30日业主委员会换届选举公告；

（4）走访、推荐、座谈会讨论确认第三届业主代表候选人材料；

（5）2013年12月19日告示；

（6）2014年1月6日小区各门楼49名业主代表名单告示；

（7）2013年12月26日xx广场小区业主推选第三届业主代表意见汇总；

（8）2013年6月6日第二届业主委员会推荐下届业主委员会候选人名单；

（9）五名以上业主代表联名推荐下届业主委员会候选委员名单及座谈会签到记录；

（10）2014年1月21日新一届业主委员会候选委员名单告示；

（11）2014年2月12日召开业主代表大会通知；

（12）第三届xx广场小区业主委员会换届选举大会业主代表签到簿及授权委托书；

（13）xx广场小区第三届业主代表大会主持发言稿；

（14）第二届业主委员会工作总结汇报；

（15）xx广场小区第二届业主委员会财务报告；

（16）2014年2月28日第三届业主代表大会讨论通过的xx广场小区业主委员会章程修改草案；

（17）2014年2月28日第三届业主代表大会讨论通过的xx广场小区业主代表大会议事规则；

（18）2014年2月28日第三届业主代表大会讨论通过的无锡市xx广场小区业主公约；

（19）无锡市xx广场小区第三届业主代表大会关于业主委员会自治管理表决结果；

（20）xx区xx广场小区第三届业主委员会选举办法；

（21）xx广场小区第三届业主委员会委员候选人简介及房屋产权证、结婚证；

（22）2014年2月28日xx广场小区第三届委员会选举大会选举结果；

（23）2014年3月1日xx广场小区第三届业主代表大会选举产生业主委员会主任、副主任、委员告示；

（24）2014年3月1日xx广场小区第三届业主代表大会决议告示；

（25）换届选举照片16张。

证明相关材料符合《江苏省物业管理条例》第二十二条  的规定。

2、2014年3月10日无锡市物业管理区域内业主委员会备案存根，证明被告依据明珠广场业委会提出的备案申请，经审查后予以备案。

3、2005年3月23日xx广场小区业主代表大会议事规则，证明xx广场小区第三届业主委员会的选举程序符合议事规则的规定。

4、2009年2月5日无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执及备案登记表，证明被告曾依据xx广场小区第二届业主委员会提出的备案申请，审查后予以备案。

5、xx广场小区第三届业主代表推选表汇总材料，包括:2013年12月19日告示；8号楼、9号楼、19号楼、25号楼、28号楼业主代表推选表及业主代表推荐表汇总，证明xx广场小区以一户一表的形式由各单元全体业主推选本单元业主代表，推选业主代表程序合法。

法律法规依据:《江苏省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》。

原告王恒康、杨中立、侯夏风、宓磊、凌再男、郦洪福、倪菊秀诉称，其七人均系xx广场小区内相关物业的业主。2013年4月30日，在没有预先宣传和告知的情况下，所谓的业主委员会换届改选筹备小组（以下简称筹备组）在xx广场小区张贴了一份筹备组人员组成名单，其中小区业主占比仅为33％，而来自xx寺街道办以及社区的人员占比却达到了66％。筹备组实际由xx寺街道办主导，且人为设置业主代表条件，剥夺部分业主参加业主大会的权利，xx寺街道办涉嫌主导和操纵xx广场小区的换届选举工作，一手操纵业主代表和新一届业主委员会的产生，违反了《江苏省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定。区房管局本应对xx广场小区业主委员会的换届选举整个过程进行监督管理，但在原告致信反映违法违规问题后，非但未予答复，反而于2014年3月10日签发备案批准文件，侵犯了业主的权益。2013年6月14日xx广场小区已违法召开了第三届业主代表大会，选举产生了第三届业主委员会委员，区房管局在未经合法程序撤销2013年6月14日成立的第三届业主委员会的前提下，又给予2014年2月28日成立的业主委员会备案。而2014年2月28日成立的业主委员会人员名单与2013年6月14日成立的业主委员会人员名单完全一致，印证了2013年6月14日的选举结果违法。区房管局用非法程序采集的选举文件并篡改日期给予非法产生的业主委员会备案，是错误的行政行为。综上，xx广场小区第三届业主委员会换届选举程序违法，请求撤销区房管局作出的业会备（2014）第1号备案登记，诉讼费由区房管局承担。

原告王恒康、杨中立、侯夏风、宓磊、凌再男、郦洪福、倪菊秀向本院提供了下列证据:

1、2013年4月30日业主委员会换届选举公告，根据该公告所载，xx寺街道办和原业主委员会都有成员在筹备组中，证明筹备组非法，组成人员不符合法律规定。

2、公告（3）、2013年5月29日公告（4），证明业主代表推荐违法，49名业主代表产生违法。根据规定，业主代表应由业主小组推选产生，推选49名代表应有49个业主小组，每个业主只能推荐一名业主代表作为代理人。

3、2013年6月15日公告（8），证明2013年6月14日召开业主代表大会选举产生第三届业主委员会，第三届业主委员会在2013年6月14日就成立了，与被告所说的成立于2014年2月28日矛盾。区房管局、xx寺街道办和社区都派员参加了大会。

4、2013年6月17日公告，证明第三届业主委员会在2013年6月14日就已成立。

5、2013年12月19日告示、xx广场小区业主代表推选表、告示栏图片，证明2014年2月28日成立的业主委员会无法律依据。

6、2013年6月25日、2013年8月26日提交给区房管局的信函各一封，证明2013年6月14日业主大会和业主委员会成立是事实存在的。

7、房屋所有权证七份，证明王恒康、杨中立、侯夏风、宓磊、凌再男、郦洪福、倪菊秀分别系县前西街19号2203室、县前西街25号706室、县前西街19号405室、县前西街25号905室、县前西街19号1102室、县前西街19号1603室、xx广场116号房屋业主，具有原告主体资格。倪菊秀所有的xx广场116号亦属于xx广场小区物业管理区域范围内。

8、2013年11月25日通知、2013年12月19日收据，证明下沉广场属于xx广场小区物业管理区域范围，倪菊秀具备业主身份。

被告区房管局辩称，根据《江苏省物业管理条例》的规定，区房管局作为xx区物业管理行政主管部门，有权对辖区业主委员会进行备案。2014年3月3日，明珠广场业委会提交材料，申请备案，经审查，区房管局认为备案材料齐全，业主委员会成立程序合法，遂予备案。倪菊秀系xx广场116号业主，该物业不在xx广场小区物业管理区域范围内。此次换届选举的业主共计371户。综上，区房管局作出的行政备案行为，事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，请求法院维持该具体行政行为。

第三人明珠广场业委会述称，xx广场小区第二届业主委员会于2012年1月15日任期届满。2013年5月，由xx寺街道办工作人员、原业主委员会副主任、委员、业主代表等九名同志组成的筹备组开始组织换届选举工作。筹备组以一户一票的形式征求了大成巷8号6楼以上、大成巷28号3楼以上、县前西街9号3楼以上、县前西街19号3楼以上、县前西街25号3楼以上共计371户业主的意见，推选产生49名业主代表。在上一届业主委员会提名和五名以上业主代表联合提名的基础上，筹备组确定8名业主代表为新一届业主委员会委员候选人。2014年2月28日业主代表大会选举产生了新一届业主委员会委员。整个换届选举过程符合《江苏省物业管理条例》、上一届业主委员会议事规则、业主公约等规定，充分发扬了民主。一楼商铺因产权单列，不归业主委员会管理，业主委员会也不收取管理费用，故未参加选举。倪菊秀所有的xx广场116号位于下沉广场，不属于xx广场小区物业管理区域范围。综上，请求驳回原告的诉讼请求，维持被告作出的行政备案登记行为。

第三人明珠广场业委会向本院提供了下列证据:

1、2012年2月8日关于明广小区业委会任期已满的报告，证明其曾向区房管局要求组织换届选举工作。

2、2013年1月25日关于审计报告告全体业主书，证明审计结果内容已向小区业主告知。

3、2005年3月23日xx广场小区业主代表大会议事规则，证明第三届业主委员会换届选举的依据。

4、2013年12月26日xx广场小区业主推选第三届业主代表意见汇总，证明业主一户一票推选意见的汇总情况。

5、xx广场小区业主代表推选表，证明王恒康等原告的推选意见。

6、2014年2月28日xx广场小区第三届业主委员会选举大会选举结果，证明各候选委员的得票情况。

7、住户手册，证明xx广场小区居民总户数是373户。

第三人xx寺街道办述称，xx广场小区第三届业主委员会换届选举程序合法，依据正确，事实清楚，请求驳回原告的诉讼请求，维持被告作出的行政备案登记行为。

第三人xx寺街道办未向本院提供证据。

本院依法调取了以下证据:

1、无锡市计划委员会锡计资（1999）第230号《关于明珠广场项目可行性研究报告的批复》。

2、无锡市规划局锡规建许（99）第246号建设工程规划许可证。

3、无锡市地名委员会锡地委（2002）2号《关于命名“xx广场”的通知》。

在庭审质证中，原告王恒康等对被告区房管局所举证据提出如下质证意见:对证据1中2013年4月30日业主委员会换届选举公告有异议，认为9名筹备组成员组成不符合法律法规要求；对业主代表候选人推荐书有异议，认为沈红英、胡祥龙、方蓓栩作为筹备组成员，推选了十几名业主代表，涉嫌操纵业主代表选举，武立伟作为业主委员会主任也分两次推选了四个人，并且，9号501室业主是武裘，是武立伟的孙子，但在推荐书中显示9号501室业主是裘好，不知裘好是谁；对2014年2月28日xx广场小区第三届委员会选举大会选举结果有异议，认为系业主代表的投票数，没有业主的投票，结果无效；对证据1中的其他证据无异议，同时认为缺乏当选业主委员会委员的身份资料和房产证，沈红英房产证不完整，且第二届业主委员会于2012年1月16日已到期，在到期前三个月就应该进行换届选举，但业主委员会直到2012年2月28日才提交申请换届，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条的规定；对证据2真实性无异议，但是认为备案不符合规定；对证据3有异议，认为该议事规则日期是2005年3月23日，未经第一届、第二届业主大会讨论通过，且其中引用的文件是2003年的《业主大会规程》；对证据4真实性无异议，但已经过期，备案回执上明确任期是三年；对证据5有异议，认为推选表不符合法律规定，每一名业主只能推荐一名代表，但19号楼推荐了19名代表，25号楼推荐了14名代表，且推选表上业主签字有弄虚作假嫌疑，有的不是本人签字，有的代签没有委托书。第三人明珠广场业委会、xx寺街道办对被告区房管局所举证据均无异议。被告区房管局对原告王恒康等所举证据本身无异议，但对其证明的内容有异议，认为其中部分证据区房管局在进行备案登记时并未采纳，2013年6月14日选举产生的业主委员会区房管局未予备案登记，明珠广场业委会仅是配合自来水公司修理管道，代为收费。第三人明珠广场业委会、xx寺街道办对原告王恒康等所举证据本身均无异议，但认为通知和收据不能证明下沉广场属于xx广场小区物业管理区域范围，明珠广场业委会仅是协助自来水公司代办收费。原告王恒康等对第三人明珠广场业委会所举证据的真实性均无异议，但对合法性和证明内容有异议，认为证据1证明第二届业主委员会任期已满，应由社区组织换届选举工作；证据2与本案无关；证据3引用的是2003年的文件，不符合法律规定；证据7中明确小区范围包括下沉广场；对明珠广场业委会所举其他与区房管局所举相同的证据，质证意见与对区房管局所举证据的质证意见相同。被告区房管局、第三人xx寺街道办对第三人明珠广场业委会所举证据均无异议。原告王恒康等、被告区房管局、第三人明珠广场业委会、xx寺街道办对本院依法调取的证据均无异议。

经庭审质证，本院对证据作如下认证:被告区房管局所举证据，原告王恒康等所举证据1、5、7、8，第三人明珠广场业委会所举证据1、3、4、5、6，7及本院依法调取的证据具有关联性、合法性和真实性，能够证明xx广场小区建造情况及明珠广场业委会向区房管局申请备案登记，区房管局经审查后予以备案等案件事实，对其证明效力本院予以确认。原告王恒康等所举证据2、3、4、6与第三人明珠广场业委会所举证据2与本案无关联性，本院不予采纳。

本院认为，根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》的相关规定，被告区房管局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具有对依法成立的业主委员会进行审核备案的法定职权。

《物业管理条例》第九条  第一款  规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。第十条  规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。根据前述规定，确定物业管理区域是成立业主大会、选举产生业主委员会的前提条件。《物业管理条例》第五条  第二款  规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《江苏省物业管理条例》第四条  第一款  规定，县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第八条  规定，新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。第九条  规定，县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。据此，区房管局具有确定物业管理区域、建立物业管理区域档案的职权。本案中，各方当事人对xx广场小区物业管理区域范围存有争议，而物业管理区域范围的确定直接关系到业主范围的确定及后续选举程序的效力是否合法。xx广场作为一个整体建造项目，区房管局在物业管理区域范围不明确且未对底层商铺不在范围内作出合理解释的情况下，即对明珠广场业委会予以备案，属事实不清，主要证据不足，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条  第（二）项  第1目之规定，判决如下:

撤销被告无锡市xx区住房保障和房产管理局于2014年3月10日作出的对无锡市xx广场业主委员会核发业会备（2014）第1号备案登记的行为。

 

本案援引法律条款

《中华人民共和国行政诉讼法》

第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决:

（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。

（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为:

1、主要证据不足的；

2、适用法律、法规错误的；

3、违反法定程序的；

4、超越职权的；

5、滥用职权的。

（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。

（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。