未统计专有部分面积决议被撤销案

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

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《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算。根据前述规定，被告在召集业主大会对有关事项进行表决时，必须对业主人数及专有部分面积两项进行统计。被告现提供的证据不能证明其对专有部分面积进行统计，在表决表及汇总表中均未提及面积统计的相关数据，程序上存在严重瑕疵，其作出的决议应予以撤销。

【案例】

原告:毛某某

被告:上海市普陀区某某业主委员会

原告毛某某向本院提出诉讼请求:撤销被告上海市普陀区某某业主委员会（以下简称某某业委会）于2015年12月9日作出的关于修复苏州河沿岸景观亭的决议。

事实和理由:2015年12月9日，被告发布公告称，业委会通过业主大会表决行使通过了小区包含苏州河沿岸景观亭修复等七项决议。

后原告发现，业委会于2015年10月8日发送了一封《致大华某某小区业主》的书信并附有《大华某某小区业主议事征询表》。

《征询表》包含苏州河沿岸景观亭修复等七项征询内容。

2015年12月2日，业委会发布《大华某某小区业主议事征询情况汇总》，公布表决结果。

原告认为被告通过业主大会表决上述决议的行为无效，一是整个选票的送达情况未做任何公开，二是公布的表决结果未对通过的面积进行统计公布，征询表上没有面积统计，部分商业用户业主没有发放征询表，且面积也未统计在内，不符合《物权法》第七十六条规定的“面积过半、人数过半”的法定要求，三是业委会关于修复苏州河沿岸景观亭的决议没有明确是否启动维修资金也未告知业主具体的维修金额，原告认为严重侵犯了自身的合法权益，故诉至法院。

被告某某业委会辩称，不同意原告的诉讼请求。

业委会的此项工作是在居委会指导下进行的，并且得到了主管部门的审核通过，原告说法没有依据。

虽然发放的征询表上没有面积选项，但被告在进行统计的时候是统计过面积的，但是目前没有证据提供。

针对商业部分业主，被告曾向商用业主发放过统计表格，但是由于发放的人员生病，无法提供相应凭证。

最终的决议虽然有瑕疵，但这点瑕疵不足以撤销该决议。

原告的诉讼另有目的。

经审理查明，2015年10月8日，某某业委会向小区业主发出《致大华某某小区业主》公开信，主要内容为:业委会结合小区实际情况，经过多次座谈，制定了《大华某某小区业主大会议事规则》、《大华某某小区物业管理规约》和《大华某某小区专项维修基金管理规约》，现根据《上海市住宅物业管理规定》等相关法规和条例规定，提交全体业主大会讨论（书面形式）。

此外，一、二期业主还需对苏州河沿岸景观亭修复事项进行表决。

本次征询意见采取上门分发和上门回收征询表的办法，将在10月18日-25日上门征询。

随后，某某业委会向业主发放了无记名的《大华某某小区业主议事征询表》，该《征询表》上未登记业主专有部分面积。

2015年11月6日，某某业委会制作了《大华某某小区业主议事征询情况汇总》，主要内容为:业主大会议事规则:同意758、不同意105、弃权44、未提出意见163、未回收230、同意总数1151；物业管理规约:同意720、不同意121、弃权63、未提出意见166、未回收230、同意总数1116；专项维修基金管理规约:同意663、不同意140、弃权72、未提出意见195、未回收230、同意总数1088；修复苏州河沿岸景观亭:同意611、不同意182、弃权59、未提出意见218、未回收230、同意总数1059；2015年11月29日，某某业委会召开会议对投票结果进行了讨论。

2015年12月2日，某某业委会针对有关表决事项征询结果发布公告，主要内容为:征询表实发1303张，实际回收1072张，其中3张为废票。

尚未收到的征询表为230张，在回收征询表中没有表决的和尚未回收的，均视为同意多数人意见。

详细结果请阅征询表汇总表。

2015年12月9日，某某业委会发布公告，主要内容为:根据上海市物业管理及相关政策法规，业委会通过业主大会书面征询经七项统计，同意律均超过77%至84%以上，按少数服从多数的原则，同意修改三个规约及其他事项（详见2015年12月2日公告）。

根据上述事项，经业主大会通过作出决议，并从2015年12月9日执行。

庭审中，原告认为，根据原告的统计，商业业主共有约2.5万平方米的面积，被告并没有向其发放征询意见表，并且还有部分开发商未出售面积也没有统计在内，以上共计约9万平方米，都没有参与表决。

被告则认为，2015年11月6日在被告组织唱票和计票后，对计票结果进行了人数和面积测算，人数和面积均过半，但是由于当事人已经退出业委会，且家人生病，被告无法联系上他，找不到原始资料。

本院认为，根据法律规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。

如业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。

本案中，原告要求撤销的是业委会公告中关于修复苏州河沿岸景观亭的决定。

对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条  之规定，业主共同决定的事项至少应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条  还规定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算。

根据前述规定，被告在召集业主大会对有关事项进行表决时，必须对业主人数及专有部分面积两项进行统计。

被告现提供的证据不能证明其对专有部分面积进行统计，在表决表及汇总表中均未提及面积统计的相关数据，程序上存在严重瑕疵。

原告的诉讼主张与法有据，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条  、第七十八条  、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条  之规定，判决如下:

撤销被告上海市普陀区某某业主委员会于2015年12月9日作出的公告中关于修复苏州河沿岸景观亭的决定。