未通知商铺业主提价决定被撤销案

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

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被告在送达《征询意见表》过程中存在瑕疵，商铺业主实际上未能参与意见征询阶段的工作，在商铺业主没有参加征询工作的情况下，被告以全体小区业主过半数以上通过为由，通过了将北商物业服务费在原来基础上上调2.5倍的决定，侵犯了北商业主的权益，本院认为该决议的形成不符合程序上的要求，故被告对北商物业服务费作出上调2.5倍的决定，侵犯了北商业主的合法权益，应当予以撤销。

【案例】

原告林某等六原告

被告上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋业主委员会。

原告林某某、林丽芳、张珏、周胜珍、徐安武、徐建胜诉称，六原告系上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋北商商铺业主。

2014年1月，上海协沁物业管理有限公司（以下简称“协沁物业”）起诉原告之一周胜珍物业服务合同纠纷一案，方知晓被告在没有通知原告、征求原告意见的情况下，擅自作出上调北商物业服务费2.5倍的决定，并与协沁物业签订《物业服务合同》。

原告认为被告作出上调物业费的决定程序不合法，且其决议内容缺乏事实依据，不具有合理性。

被告的行为严重侵害原告的合法权益，因此原告提起诉讼，请求法院判令撤销被告关于物业服务费上调2.5倍的决定。

被告上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋业主委员会辩称，被告在物业费调整征询意见时，征询表意见确实没有送达到商铺业主。

由于商铺业主多居住在外地，商铺实际出租，原告并没有在物业处登记居住地址，因此客观上造成送达困难，但被告将公告、召开会议的通知在小区三个地方公示，因此被告在程序上已经尽到责任。

关于物业费的调价依据，是基于用工成本上涨并比照周边商铺的物业费价格定价，但协沁物业未提供相应的调价明细。

综上，被告愿意与原告协商处理。

经审理查明，六原告系上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋北商商铺业主。

2011年5月，被告就是否续聘协沁物业及关于物业服务费的调整问题对全体业主征询意见。

同年6月12日公告显示，根据征询意见票数汇总，同意继续聘请协沁物业为系争小区提供物业服务，关于调整物业费的征询没有通过。

2012年2月19日公告显示，被告再次就系争小区物业费调整事宜拟定方案，并向业主征询意见。

具体方案为:居住:在原有的基础上上调20%，多层:人民币1.04元每平方米每月（以下币种均为人民币）、高层:1.68元每平方米每月；商铺:在原有的基础上上调2.5倍，南商:2.9元每平方米每月；北商:3.27元每平方米每月。

同年3月1日，金沙雅苑·地中海之恋二届二次业主大会决议通过了上述调整物业服务费的方案。

同年3月28日，被告与协沁物业签订《物业服务合同》，合同约定商铺的物业服务费在原有的基础上上调2.5倍，北商:3.27元每平方米每月。

服务期限自2012年4月1日起至2015年10月23日止。

2014年1月，协沁物业起诉被告周胜珍及被告徐建胜应按照上述《物业服务合同》的标准支付物业服务费。

现六原告提起诉讼，请求判令支持如其诉请。

本院认为，本案的争议焦点在于被告作出的关于上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋小区北商物业服务费在原有基础上上调2.5倍的决定程序是否合法。

根据庭审查明的事实，被告自认关于物业费调价征询意见时，通过电话联系商铺业主，并非所有业主都能够联系上。

在送达《征询意见表》时，既没有业主签收的证明，也没有通过其他有效途径送达的凭证，本院据此认为被告在送达《征询意见表》过程中存在瑕疵，商铺业主实际上未能参与意见征询阶段的工作，在商铺业主没有参加征询工作的情况下，被告以全体小区业主过半数以上通过为由，通过了将北商物业服务费在原来基础上上调2.5倍的决定，侵犯了北商业主的权益，本院认为该决议的形成不符合程序上的要求，故被告对北商物业服务费作出上调2.5倍的决定，侵犯了北商业主的合法权益，应当予以撤销。

需要指出的是，从案件查明的事实分析，业委会在相关工作环节中出现不完善之处，可能因客观因素造成，这就需要业主、业主委员会、物业公司三方之间加强交流，完善联系方式，尽量避免因沟通不畅而造成的利益不平衡。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条  、《上海市住宅物业管理规定》第十七条之规定，判决如下:

撤销被告上海市普陀区金沙雅苑·地中海之恋业主委员会关于北商物业服务费上调2.5倍的决定。

附:相关法律条文

《中华人民共和国物权法》

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《上海市住宅物业管理规定》

第十七条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。