超过一年时间不得提起业主撤销权诉讼

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：

业主撤销权作为一种侵害排除请求权，也是一种形成权，其应当受到除斥期间的限制，该期间非诉讼时效，不存在中止、中断和延长的情形，即从业主团体作出决定之日起一年内未行使撤销权，则撤销权消灭。

【案例】

原告:候某某

原告:王某某

原告:苏某某

被告:北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会

候某某、王某某、苏某某向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法撤销1-4号楼业委会擅自作出的“限期赵兵搬出小区地下室《通知》”决定；2.诉讼费由其承担。

事实和理由:2017年6月7日庭审中，被告赵兵和代理人刘金波、赵玲霞，当庭出示了1-4号楼业委会“关于限期赵兵搬出小区地下室的《通知》”原件，以此证明涉案地下室已经停用，且造成了极大经济损失，侵害了我们的收益权。

我们认为，1-4号楼业委会未经业主大会会议决议，擅自决定限期赵兵搬出小区地下室，违反了相关法律法规的规定，违反了《静淑东里业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）第二条第十四款的约定，侵害了业主的合法权益。

为维护我们和小区业主的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法撤销。

1-4号楼业委会辩称，我方作出限期赵兵搬出的通知决定符合《静淑东里小区管理规约》（以下简称《管理规约》）第七条规定，业主委员会可以对小区物业共有部分实施经营管理，我方作出此决定经过业委会委员决议通过。

此项决定未侵犯业主的合法权益。

北京市海淀区地下空间综合治理办公室明确规定本小区地下一层系禁止散户租住的地下空间，赵兵将本小区地下一层散租住人，违反了相应规定，并且赵兵与前业委会或其业委会成员所签订的相关合同在他案中存在争议，其合同效力尚未予以确认。

综上，我方作出的相关决定符合法律在程序和实体上的要求，三原告自2015年12月20日即已知晓相关情况，已经超出1年的除斥期间，故请求法院驳回三原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下:

三原告系北京市海淀区静淑东里小区业主。

经北京市海淀区人民政府学院路街道办事处（以下简称学院路街道办事处）备案，北京市海淀区静淑东里小区业主委员会（以下简称原业委会）于2012年1月成立。

成立之初，候某某任主任，王某某、赵玲霞任副主任，苏某某、巴淑云任委员，赵玲霞、巴淑云先后于2012年9月和2014年11月辞职。

2014年9月30日，学院路街道办事处向原业委会委员及广大业主发布《通知》，内容为:“经小区20%业主申请召开了静淑东里临时业主大会，2014年9月20日会务组发布《静淑东里临时业主大会会议决议公告》，宣布通过了罢免业委会全体委员的大会决议。

自发布之日起原业委会委员停止行使委员的权力。

……”2015年10月27日，经学院路街道办事处备案，1-4号楼业委会成立，选举刘金波任主任，尹玉辉任副主任，吴殿凤、赵玲霞、肖专红任委员，并新设三人监事会。

2016年4月6日，北京市海淀区地下空间综合整治办公室向静淑东里1号楼管理人、使用人、居住人发出通知，内容为:“……北京市海淀区政府决定，2016年集中开展地下空间综合整治工作，请于2016年6月30日前，停止违法使用并清退地下空间居住人员，如未按时清退关停，我们与街道、镇一起将采取措施进行清退，由此所造成的一切损失由违法者自行负责……”同年7月25日，北京市海淀区地下空间综合整治办公室再次向静淑东里1号楼普通地下室产权人、管理人、使用人和居住人发出《关于开展普通地下室综合整治工作的通告》，内容为:“《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第八条第二款规定:‘地下空间用于出租的，应当按照本市房屋租赁管理的相关规定办理登记。

禁止将违法建设的地下空间出租，禁止将规划用途为非居住用途的地下空间出租居住’。

《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》规定:‘地下空间禁止散租住人。

’……请于2016年8月15日前，停止违法使用并清退普通地下室居住人员，如未按期清退，属地将联合相关职能部门及派出机构采取措施进行清退，由此所造成的一切损失由违法者自行负责……”同年10月1日，六道口社区居委会、六道口社区新居民服务中心联合发布《通知》，内容为:“静淑东里1号楼地下室已清理完毕，禁止住人！！！”

庭审中，三原告提交2015年12月20日1-4号楼业委会发布的《通知》和《议事规则》，证明1-4号楼业委会未经业主大会决议，擅自作出限期赵兵搬出小区地下室的决定。

1-4号楼业委会对《议事规则》的证明目的不予认可，其提交2011年11月21日静淑东里小区业主大会会议议题、2015年11月29日1-4号楼业委会会议决议、《管理规约》、《致静淑东里（1-4号楼）小区全体业主的公开信》，证明根据《管理规约》第七条的规定，业主委员会可以对小区物业共有部分实施经营管理，限期赵兵搬离小区地下室的决定已经业委会会议表决通过，1-4号楼业委会已于2015年11月11日通过公开信的方式通知赵兵携带相关文件对其租赁情况进行审核备案。

三原告对上述证据的证明目的均不予认可，并称《致静淑东里（1-4号楼）小区全体业主的公开信》是现造的，未在小区张贴，且2015年11月29日1-4号楼业委会会议决议没有委员签字，对此不予认可。

1-4号楼业委会自述公开信张贴于小区公告栏，并逐一送达小区公共区域承租人，还通过电话和面谈的方式找过赵兵，但赵兵未予回应。

上述事实，有双方当事人陈述、通知、备案事项变更单、公开信、公告等证据材料在案佐证。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条  规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条  第二款  的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

业主撤销权作为一种侵害排除请求权，也是一种形成权，其应当受到除斥期间的限制，该期间非诉讼时效，不存在中止、中断和延长的情形，即从业主团体作出决定之日起一年内未行使撤销权，则撤销权消灭。

根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第八条第二款和《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》的规定，地下空间用于出租的，应当按照本市房屋租赁管理的相关规定办理登记，禁止将违法建设的地下空间出租，禁止将规划用途为非居住用途的地下空间出租居住。

庭审中三原告自述其并未将与赵兵的合作协议移交1-4号楼业委会，1-4号楼业委会自述赵兵并未携带相关文件对其租赁情况到业委会进行审核备案。

从双方当事人陈述及其提供的证据，《致静淑东里（1-4号楼）小区全体业主的公开信》张贴于2015年11月11日，同年月29日，1-4号楼业委会表决通过限期赵兵搬离小区地下室的决定，相关通知发布于2015年12月20日，赵兵在另案中自述其已收到此通知，三原告自述赵兵曾于2015年年底至2016年年初找过候某某商量合作协议的履行及钱款给付问题，1-4号楼业委会限期赵兵搬离小区地下室，必会对其与原业委会签订的合作协议的履行产生影响，赵兵找原业委会主任候某某商量合作协议履行问题符合常理，此时三原告对上述通知应当知情，即使三原告不认可上述公开信和业委会决议的真实性，其所述1-4号楼业委会作出限期赵兵搬离小区地下室的决定未经业主大会决议，违反法定程序，其提起撤销权的诉讼至迟应于2016年12月20日前提起，但三原告至2017年8月9日才提起诉讼，故其撤销权已消灭。

因三原告未在法定期限内行使撤销权，故其相关诉请，本院不予支持。

综上所述，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条  规定，判决如下:

驳回候某某、王某某、苏某某的全部诉讼请求。