撤销业主大会决议败诉案

作者：程磊 原载于《现代物业》杂志

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

[案例]

广州市海珠区宏兴花园业委会成立于2008年1月2日。吴女士是该花园21栋业主。2009年6月，业主委员会准备召开业主大会更换物业服务公司。吴女士认为，在选聘新的物业服务公司的过程中，业委会无视广大业主的反对，没有听取房管局和街道办事处的意见，没有按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《宏兴花园业主大会议事规则》的要求召开业主大会会议。“宏兴花园第二次业主大会会议决议”的产生，没有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，应予以撤销。

另外，在宏兴花园业委会召开业主大会期间，吴女士将收集到的超20%的业主联名签字送达业委会，要求以其个人名义组织召开集体讨论形式的临时业主大会，共同商讨选聘物业公司的事项。而业委会不听取小区业主的意见，以书面征求意见的形式召开了业主大会会议，并在之后委托恒裕咨询有限公司作为招标机构进行物业招标时，对于招标文件的内容、选聘标准、评标办法等关系业主切身利益的重大事项，未按照规定和约定提交业主大会讨论和投票，吴女士认为业委会的行为是明显的侵权行为。

吴女士认为，业主委员会的行为直接侵害了法律赋予他和广大业主的投票权、知情权、参与权、表达权、监督权，违反了相关法律法规规定，应当撤销其所谓的“宏兴花园第二次业主大会会议决议”。于是，吴女士根据《物权法》第七十八条之规定诉至法院，请求法院依法判令：1、撤销宏兴花园业委会作出的宏兴花园第二次业主大会会议决议;2、撤销宏兴花园业委会作出的业委会决议;3、确认业委会根据上述决议进行的招投标并签署物业服务合同的行为无效。

被告业委会在诉讼中辩称：宏兴花园第二次业主大会会议的召开符合相关法律法规规定，合法有效。全体业主就解聘旧物业公司、选聘新物业公司一事，从2009年7月起至2010年2月止，以书面形式组织召开了历时七个月的第二次业主大会会议。在长达七个月的会议期间，全体业主充分考虑和表达了自己的意见并作出了决定，慎重通过了物业公司选聘程序，形成了第二次业主大会会议决议。业委会正是严格按照业主大会确定的程序和授权做出的上述职务行为，选聘了物业公司，而且得到了街道办和居委会等相关行政部门的监督、指导，是合法有效的，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。

[案件争议焦点]

一、原告要求召开临时业主大会是否合理?

二、业主大会应当采用集体讨论方式还是书面征求意见方式进行?

三、小区“第二次业主大会会议决议”是否合法?

[律师解析]

一、原告要求召开临时业主大会缺乏法律依据。

国务院《物业管理条例》第十三条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。《广东省物业管理条例》第十八条规定，经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条规定，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议。根据上述规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议两种方式。定期会议应按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。临时会议一般是在小区发生重大事故或紧急事件需要及时处理时，由专有部分占建筑物总面积20%且占总人数20%以上的业主提议，由业主委员会组织召开。

本案中，原告以个人名义组织召开业主大会临时会议，不符合临时会议召集主体的规定，临时业主大会的合法有权召集人应为业主委员会。召开临时业主大会应由人数和面积双重过20%的业主提议才能启动召开临时会议的程序。而且，业主大会临时会议的召开一般是在小区发生重大事故或紧急事件需要及时处理时由业主委员会组织召开。在业主大会正常召开期间，不应再提议召开临时会议就同一事项进行表决，否则，有可能对同一事项得出互相矛盾的表决结果。原告虽向业委会寄送20%的业主要求召开集体讨论形式的临时会议的提议，但并未提交业主提议召开临时业主大会的书面意见及相应20%业主身份和投票权的相关证据，无法核实临时会议提议的真实有效性。而且，临时会议的召开并不是形成业主大会决议的法定前置程序，临时会议未召开亦不能否定已按照合法程序形成的业主大会决议的有效性，因此，原告不能以未召开临时会议为由否认业主大会决议的合法性。

二、被告有权决定采用书面征求意见的形式召开业主大会。

国务院《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《广东省物业管理条例》第十九条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。本案中，《宏兴花园业主大会议事规则》约定了业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见或者两者相结合的形式。集体讨论形式为物业小区内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。书面征求意见是由业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认，形成业主大会决定的召开方式。两种会议的召开形式不同，究竟采用哪种会议召开形式呢?笔者认为，应参考小区的规模和业主人数、召集会议的难度和可行性等因素。本案中，宏兴花园业主超过500户，采用集体讨论的方式召开业主大会实际上很难做到。业主人数过多，参加会议的业主有可能达不到人数和面积双重过半的比例，这些因素都将直接影响到业主大会决议的法律效力。业主委员会考虑到上述实际因素，最终决定采用书面征求意见的形式召开业主大会，符合法律规定和小区的实际情况，应是合法有效的会议召开形式。

三、业主大会决议合法，根据决议形成的具体的宏兴花园业委会决议和与新物业公司签订的物业服务合同依法有效。

《物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会可以选聘和解聘物业服务企业。本案中，业委会组织召开了书面征求意见方式的第二次业主大会，采取流动票箱形式，由每栋楼每个单元指定专人负责向该单元的业主入户发放《征求选聘物业服务公司业主意见表》。随后组织回收选票，计票统计结果确认本次参与投票户数占该小区总户数的69.67%，同意启动招聘物业服务公司程序的占全体业主户数的62.47%，占该小区全部建筑面积的61.02%，已达到法律规定的比例。会议决定启动选聘物业服务企业程序，委托业委会完成物业服务企业的选聘工作，并依法与中标企业签订物业服务合同。业委会负责组织和召开的第二次业主大会程序合法，依据该决议形成的业委会决议和与新物业公司签订的物业服务合同的程序与内容均符合法律规定，未侵犯业主的合法权益。

[法院判决]

法院认为，业主大会召开期间，不应就同一事项召开临时业主大会。况且原告不具有临时会议的召集权，临时会议应由人数和面积双重20%的业主提议召开。业主委员会有权根据小区的实际情况和业主大会议事规则决定会议的召开形式。业主委员会决定采用书面征求意见的形式召开业主大会符合法律规定。对于选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告业委会已在此次业主大会召开前15日以公告或入户送选票的方式通知了全体业主，参加投票和同意物业公司选聘程序的业主比例均达到法律规定，征求业主意见表中也对表决内容及采取招投标方式启动选聘物业公司程序，委托被告业委会依法与中标企业签订物业服务合同作了明确表述。故第二次业主大会会议的召开程序合法，据此形成的第二次业主大会会议决议及依据该决议形成的业委会决议均符合法律规定。依据本次业主大会通过的决议，被告业委会开展了一系列选聘物业公司的公开招投标活动，确定中标单位，并与其签署物业服务合同的工作。相关投标文件以及业委会与新物业公司签订的物业合同可以证明新的物业服务合同并未有侵犯原告权利的内容。据此，判决驳回原告的诉讼请求。

(原载于《现代物业·新业主》2010年10期/总第165期)