未经双过半业主同意签订的物业管理合同无效

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

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清远市义乌商贸城作为一个物业服务区域，只可以存在一个物业服务企业，而溢俊公司与业委会未能提供清远市义乌商贸城专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业委会选聘溢俊公司作为清远市义乌商贸城的物业服务企业的证据，故其选聘行为违反了法律的相关规定，其签订的《物业管理服务合同》应为无效合同。业委会未经清远市义乌商贸城专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权与溢俊公司签订《物业管理服务合同》，事后也没有得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的书面追认。原审法院据此认定选聘行为违反了《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，其签订的《物业管理服务合同》为无效合同

【案例】

李皆会、李小佳等与清远市溢俊物业管理有限公司、清远市义乌商贸城业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

文书正文

当事人信息

上诉人（原审被告）：清远市溢俊物业管理有限公司，住所地：广东省清远市。

法定代表人：陈志。

委托代理人：王振国，广东明典律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李皆会，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0014。

被上诉人（原审原告）：李小佳，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××3712。

被上诉人（原审原告）：罗杰清，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0010。

被上诉人（原审原告）：吴素芳，女，汉族，住广东省英德市，身份证号码：×××2305。

被上诉人（原审原告）：吴素珍，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0386。

被上诉人（原审原告）：黄佩贞，女，汉族，住广东省高要市，身份证号码：×××6064。

被上诉人（原审原告）：钟健乐，男，汉族，住广州市开发区，身份证号码：×××3312。

被上诉人（原审原告）：钟健成，男，汉族，住广州市开发区，身份证号码：×××3331。

被上诉人（原审原告）：钟婉红，女，汉族，住广州市开发区，身份证号码：×××3321。

被上诉人（原审原告）：钟健德，男，汉族，住广州市开发区，身份证号码：×××3331。

被上诉人（原审原告）：陈成义，男，汉族，住浙江省温州市瓯海区，身份证号码：×××5410。

被上诉人（原审原告）：黄洪祥，男，汉族，住广东省清新县，身份证号码：×××7437。

被上诉人（原审原告）：梁艳玲，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0526。

被上诉人（原审原告）：麦志勇，男，汉族，住广东省中山市，身份证号码：×××7415。

被上诉人（原审原告）：李红玲，女，汉族，住广州市海珠区，身份证号码：×××3021。

被上诉人（原审原告）：丘其成，男，汉族，住广东省清新县禾云镇沙河，身份证号码：×××7416。

被上诉人（原审原告）：龙小伶，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0047。

被上诉人（原审原告）：曾香飞，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0240。

被上诉人（原审原告）：向柏华，男，汉族，住广东省清新县，身份证号码：×××5117。

被上诉人（原审原告）：曹兴旺，男，汉族，住湖南省永兴县，身份证号码：×××4058。

被上诉人（原审原告）：刘水清，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××7314。

被上诉人（原审原告）：姚永平，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××2480。

被上诉人（原审原告）：朱汝洪，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××3210。

被上诉人（原审原告）：杜汉桃，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××1043。

被上诉人（原审原告）：易乃明，男，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，身份证号码：×××0617。

被上诉人（原审原告）：刘建英，女，汉族，住广东省清远市，身份证号码：×××150x。

被上诉人（原审原告）：沈锵，男，汉族，住福建省福州市鼓楼区，身份证号码：×××1519。

被上诉人（原审原告）：陈志芬，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××2821。

被上诉人（原审原告）：谢岩雄，女，汉族，住福建省福鼎市，身份证号码：×××2269。

被上诉人（原审原告）：潘斯毅，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0215。

被上诉人（原审原告）：姚永坚，女，汉族，住广州市天河区，身份证号码：×××0625。

被上诉人（原审原告）：梁彩燕，女，汉族，住广东省清远市清城区凤城沙田，身份证号码：×××3723。

被上诉人（原审原告）：王少芬，女，汉族，住广东省开平市，身份证号码：×××0027。

被上诉人（原审原告）：陶煦民，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0715。

被上诉人（原审原告）：何妍，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0925。

被上诉人（原审原告）：谭桂彩，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××1148。

被上诉人（原审原告）：凌耀辉，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××2014。

被上诉人（原审原告）：姜以贵，男，苗族，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0011。

被上诉人（原审原告）：孙莉娜，女，住广州市东山区，身份证号码：×××0625。

被上诉人（原审原告）：郑静琴，女，汉族，住广州市东山区，身份证号码：×××0627。

被上诉人（原审原告）：梁北流，男，汉族，住广东省清新县，身份证号码：×××0937。

被上诉人（原审原告）：张艳，女，汉族，住广东省清新县，身份证号码：×××0529。

被上诉人（原审原告）：朱妍，女，汉族，住广东省清新县，身份证号码：×××0025。

被上诉人（原审原告）：钟雪梅，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××062X。

被上诉人（原审原告）：吴可嘉，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××6919。

被上诉人（原审原告）：邝次莲，女，汉族，住广东省深圳市福田区，身份证号码：×××3623。

被上诉人（原审原告）：邝江莲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，身份证号码：×××0622。

被上诉人（原审原告）：钟桂香，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0620。

被上诉人（原审原告）：刘建华，女，汉族，住广州市番禺区，身份证号码：×××4266。

被上诉人（原审原告）：刘志华，男，汉族，住广州市番禺区，身份证号码：×××4211。

被上诉人（原审原告）：曾焕枝，女，汉族，住广州市番禺区，身份证号码：×××4228。

被上诉人（原审原告）：李雪梅，女，汉族，住广东省清新县，身份证号码：×××7224。

被上诉人（原审原告）：张圆圆，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××114X。

被上诉人（原审原告）：郑彬彬，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××6914。

被上诉人（原审原告）：戴建华，男，汉族，住广州市东山区，身份证号码：×××3711。

被上诉人（原审原告）：陶元国，男，汉族，住山东省滨州市滨城区，身份证号码：×××245X。

被上诉人（原审原告）：李国荣，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××5412。

被上诉人（原审原告）：邓小兰，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××2787。

被上诉人（原审原告）：何远珍，女，汉族，住广东省清远市清城区凤城沙田管理区沙田，身份证号码：×××2364。

被上诉人（原审原告）：黄艳梅，女，汉族，住广东省清新县，身份证号码：×××5323。

被上诉人（原审原告）：陈颖莹，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0326。

被上诉人（原审原告）：缪志辉，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××3017。

被上诉人（原审原告）：谢芝香，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××302X。

被上诉人（原审原告）：董桂芬，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××7049。

被上诉人（原审原告）：陈新国，男，汉族，住江西省赣州市宁都县，身份证号码：×××1430。

被上诉人（原审原告）：曾新鹏，男，汉族，住江西省赣州市宁都县，身份证号码：×××0075。

被上诉人（原审原告）：蓝欣欣，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0019。

被上诉人（原审原告）：宋清贵，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××1425。

被上诉人（原审原告）：林秋敏，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××2021。

被上诉人（原审原告）：林艺彬，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××2039。

被上诉人（原审原告）：马润金，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××2419。

被上诉人（原审原告）：卢建明，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××3210。

被上诉人（原审原告）：卢少霞，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××6964。

被上诉人（原审原告）：欧志鹏，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××7318。

被上诉人（原审原告）：龙玉烟，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0229。

被上诉人（原审原告）：黄榕文，男，汉族，住清远市清城区，身份证号码：×××3618。

被上诉人（原审原告）：朱巧娟，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××5347。

被上诉人（原审原告）：刘卫德，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××3838。

被上诉人（原审原告）：黄彬，女，汉族，住广州市番禺区，身份证号码：×××7820。

被上诉人（原审原告）：蒋敏，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××7041。

被上诉人（原审原告）：陈国就，男，汉族，住广东省阳山县，身份证号码：×××5919。

被上诉人（原审原告）：陈国飞，男，汉族，住广东省清新县，身份证号码：×××8336。

被上诉人（原审原告）：张正平，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××9937。

被上诉人（原审原告）：蓝海，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0212。

被上诉人（原审原告）：李泽民，男，汉族，住湖南省邵阳县，身份证号码：×××581X。

被上诉人（原审原告）：谭灿权，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××1157。

被上诉人（原审原告）：罗永强，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××2814。

被上诉人（原审原告）：薛斌，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××6916。

被上诉人（原审原告）：练美焕，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0225。

被上诉人（原审原告）：陈彩春，女，壮族，汉族，住广西柳江县，身份证号码：×××4947。

被上诉人（原审原告）：钟赤英，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××2064。

被上诉人（原审原告）：江金花，女，汉族，住广东省清新县，身份证号码：×××7224。

被上诉人（原审原告）：潘国标，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××321X。

被上诉人（原审原告）：刘敏玲，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××3327。

被上诉人（原审原告）：许燕平，男，汉族，住广东省清远市清城区人民二路凤城，身份证号码：×××9515。

被上诉人（原审原告）：黄健连，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××322X。

被上诉人（原审原告）：潘建平，男，汉族，住浙江省瑞安市，身份证号码：×××001X。

被上诉人（原审原告）：郑小坪，女，汉族，地址：浙江省瑞安市，身份证号码：×××672X。

被上诉人（原审原告）：周小美，女，汉族，住浙江省瑞安市，身份证号码：×××6725。

被上诉人（原审原告）：李曼娜，女，汉族，住广东省东莞市南城区，身份证号码：×××0068。

被上诉人（原审原告）：凌其，男，汉族，住湖南省衡阳县，身份证号码：×××2754。

被上诉人（原审原告）：刘运成，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0214。

被上诉人（原审原告）：苏丽，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××1526。

被上诉人（原审原告）：孔冰花，女，汉族，住广州市海珠区，身份证号码：×××1220。

被上诉人（原审原告）：黎桂棠，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0230。

被上诉人（原审原告）：汤海明，男，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0213。

被上诉人（原审原告）：吴剑超，女，汉族，住广东省佛冈县，身份证号码：×××1229。

被上诉人（原审原告）：黄利有，女，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××6926。

被上诉人（原审原告）：孔绍江，男，汉族，住广州市番禺区，身份证号码：×××5435。

被上诉人（原审原告）：简裔峰，男，汉族，住广州市番禺区，身份证号码：×××5434.

被上诉人（原审原告）：简炎良，男，汉族，住广州市番禺区，身份证号码：×××5432。

被上诉人（原审原告）：郑胜茂，男，汉族，住广东省梅县，身份证号码：×××553X。

被上诉人（原审原告）：简柳芬，女，汉族，住广州市番禺区，身份证号码：×××5424。

被上诉人（原审原告）：潘添珑，男，汉族，住广东省清远市清城区。

被上诉人（原审原告）：邓惠平，女，汉族，住广东省连南瑶族自治县，身份证号码：×××0021。

被上诉人（原审原告）：李某。

法定代理人：李志坚，男，××年××月××日出生，汉族，住清远市清城区。

被上诉人（原审原告）：李伙明，男，汉族，住清远市清城区，身份证号码：×××0918。

被上诉人（原审原告）：陈成锋，男，汉族，住清远市清新区，身份证号码：×××0117。

被上诉人（原审原告）：黄家琦，女，布依族，汉族，住广东省清远市清城区，身份证号码：×××0025。

被上诉人（原审原告）：李山，男，汉族，住广州市越秀区，身份证号码：×××0975。

被上诉人（原审原告）：孔少微，女，汉族，住广州市海珠区，身份证号码：×××2025。

上列121位被上诉人的共同委托代理人：杨腾造，广东易之堃律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：清远市义乌商贸城业主委员会，住所地：广东省清远市。

负责人：郑水明，主任。

委托代理人：周密，广东大观律师事务所律师。

委托代理人：郑燕青。

审理经过

上诉人清远市溢俊物业管理有限公司（以下简称溢俊公司）因与被上诉人麦志勇等121名业主、清远市义乌商贸城业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法横民初字第795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

经原审法院查明，2013年9月13日，溢俊公司与业委会签订《物业管理服务合同》，约定溢俊公司为坐落在清远市新城人民三路32号的清远市义乌商贸城提供物业服务，物业管理区域为：义乌商贸城A、B区，所属停车场、绿化区及A、B区仓库，该合同还就其他事项作出了约定。溢俊公司的物业服务企业资质为三级，可承接5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务，而清远市义乌商贸城的总面积为78480.49平方米。合同签订后，溢俊公司实际接管了清远市义乌商贸城的B区38471.09平方米的物业服务区域，其他区域未接管。审理过程中，溢俊公司、业委会未能提供清远市义乌商贸城专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业委会选聘溢俊公司作为物业服务企业的证据。

一审法院认为

原审法院认为，清远市义乌商贸城作为一个物业服务区域，只可以存在一个物业服务企业，而溢俊公司与业委会未能提供清远市义乌商贸城专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业委会选聘溢俊公司作为清远市义乌商贸城的物业服务企业的证据，故其选聘行为违反了法律的相关规定，其签订的《物业管理服务合同》应为无效合同。此外，对于麦志勇等121名业主要求业委会向溢俊公司收回物业服务用房和物业管理资料的诉讼请求，原审法院认为其该项诉讼请求符合法律规定，予以支持。综上，清远市清城区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第七十六条第二款之规定，于2015年4月14日作出（2014）清城法横民初字第795号民事判决：一、确认被告清远市溢俊物业管理有限公司与被告清远市义乌商贸城业主委员会签订的《物业管理服务合同》为无效合同；二、被告清远市义乌商贸城业主委员会应当在本判决生效之日起7日内向被告清远市溢俊物业管理有限公司收回物业服务用房和物业管理资料。本案受理费100元已由原告方预交，该费用由被告清远市溢俊物业管理有限公司、被告清远市义乌商贸城业主委员会负担。原告方预交的诉讼费由被告方迳付给原告方。

上诉人诉称

宣判后，溢俊公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销清远市清城区人民法院（2014）清城法横民初字第795号民事判决；2、确认溢俊公司与业委会签订的《物业管理合同》有效。主要事实和理由如下：1、一审判决适用法律不当，依照《物业管理条例》第二章第七条规定，物业的配套设施设备共同的，应当划定为一个物业管理区域，但其设施设备能够分割，独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。所以溢俊公司对清远义乌商贸城B区区域有物业管理权限，清远市义乌商贸城B区区域应继续由溢俊公司进行物业管理；2、业委会与溢俊公司签订《物业服务合同》虽然没有经过总面积中专有部分过半数业主的同意，但溢俊公司从入场管理到现在近两年的时间里，部分业主缴纳了物业管理费，说明其认可溢俊公司的管理，视为对溢俊公司管理的追认，所以溢俊公司与业委会签订的《物业服务合同》合法有效。请二审法院依法维护上诉人的合法权益。

被上诉人辩称

被上诉人麦志勇等121名业主答辩称：一、上诉人溢俊公司与被上诉人业委会签订的《物业管理服务合同》违反法律、法规的强制性规定，应为无效合同。依据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同做出决定。该条例第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。另依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，业委会与溢俊公司未按照法定程序签订的《物业服务合同》违反了上述法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。二、我国对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。溢俊公司不具有相应的资质等级，其与业委会签订的《物业管理服务合同》有违《物业管理条例》及《物业服务企业资质管理办法》的相关规定。根据《物业管理条例》第三十二条和《物业服务企业资质管理办法》第八条之规定，溢俊公司只具有三级资质，只能承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，而清远市义务商贸城属于非住宅项目，总建筑面积为78480.49平方米，其与业委会签订《物业管理服务合同》中约定对该建筑面积78480.49平方米进行管理服务显然有违上述行政法规和规章制度的规定。综上所述，答辩人认为：溢俊公司的上诉请求缺乏理据，依法应予以驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且审判程序合法，恳请二审法院依法予以维持，以维护答辩人合法权益，彰显司法公平与正义。

被上诉人业委会答辩称：1、溢俊公司明知其不具备承接义乌商贸城物业服务所应具备的资质等级，仍然与业委会原主任姚超暗中签订《物业管理服务合同》，违反《物业管理条例》的强制性规定，该《物业管理服务合同》属无效合同。2、溢俊公司与业委会原主任姚超签订《物业管理服务合同》前也未经清远市义乌商贸城业主大会授权，剥夺了业主对选聘物业服务企业依法享有的决定权，违反《物权法》和《物业管理条例》的强制性规定，原审判决据此认定《物业管理服务合同》为无效合同，合法有据。3、清远市义乌商贸城A、B区同属一个物业管理区域，依法只能由一个具备一级资质的物业服务企业提供物业服务，清远市义乌商贸城目前出现的两个只有三级资质的物业服务企业分区提供物业服务的状态，是明显违法的。4、物业服务市场的健康有序发展，决不允许未具备法定资质的物业服务企业滥竽充数，挤占守法经营的优质物业服务企业的市场份额，人民法院应当依法认定涉案的《物业管理服务合同》无效，维护物业服务市场的秩序。5、溢俊公司应当依法向答辩人交回物业服务用房和物业管理资料。据此，溢俊公司应当向答辩人交回物业服务用房和物业管理资料，有序退出清远市义乌商贸城。基于上述答辩理由，麦志勇等121名业主的诉讼请求有事实和法律依据，业委会予以承认，请贵院依法支持麦志勇等121名业主的诉讼请求。

本院查明

本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。

另查明，在二审期间，业委会向法庭提交两组新证据，拟证明溢俊公司已在案件审理期间自愿退出清远市义乌商贸城的管理，并向业委会交回部分物业管理资料的事实。溢俊公司对上述两组证据的真实性没有异议，认为即使其愿意退出清远市义乌商贸城的管理，和本案审理的合同是否有效没有关联。麦志勇等121名业主对上述证据没有异议。

本院认为

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：2013年9月13日，溢俊公司与业委会签订的《物业管理服务合同》是否有效。

经查，业委会未经清远市义乌商贸城专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权与溢俊公司签订《物业管理服务合同》，事后也没有得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的书面追认。原审法院据此认定选聘行为违反了《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，其签订的《物业管理服务合同》为无效合同，于法有据，本院予以维持。溢俊公司辩称部分业主缴纳物业管理费的行为可认定为对其管理的追认，没有法律依据，本院不予采纳。另经查明，在本案审理期间，溢俊公司已自愿退出清远市义乌商贸城B区区域的管理，并向业委会交回部分物业管理资料，故其认为应继续管理清远市义乌商贸城B区区域的上诉理由不成立，本院不予采纳。溢俊公司应当退回占用物业服务用房和物业管理资料。

综上所述，上诉人清远市溢俊物业管理有限公司的上诉主张理据不足，依法应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人清远市溢俊物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长周文

审判员巢忠文

审判员赖广鑫

裁判日期

二〇一五年十一月十二日