初始登记面积不能作为建筑物总面积

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：建筑物总面积为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当将全体所有权人的专有部分面积相加。2008年原建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”可见，初始登记面积中有一部分面积是嗣后不能颁发权属证书的，故初始登记面积不能作为建筑物总面积。

广州新华晨房地产有限公司诉广州市人民政府行政复议纠纷案
（广东省高级人民法院审判委员会讨论通过　发布）

关键词
行政/业主大会/建筑物总面积/专有部分面积
裁判要点
行政主管部门在依法协助、指导首次业主大会筹备工作时，应当以业主房产证记载的面积作为专有部分面积、以全体业主专有部分面积之和作为建筑物总面积，依此确定每位业主的投票权。
生效文书编号
广东省高级人民法院（2014）粤高法行终字第529号行政判决
相关法条
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条
基本案情
2009年9月，新世界东逸花园成立首次业主大会筹备组。广州新华晨房地产有限公司（以下简称新华晨公司）系该小区建设单位，也委派代表参加筹备组。2009年12月，首次业主大会筹备组组织业主投票表决《新世界东逸花园物业管理规约》（以下简称《管理规约》）、《新世界东逸花园业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）。投票结果公示期满后，筹备组向天园街道办申请备案，请求确认投票结果的有效性。
2010年5月，广州市房管局、广州市天河区天园街道办以《关于明确新世界东逸花园首次业主大会筹备工作若干问题的函》（穗天国房函〔2010〕127号）答复筹备组，认为《管理规约》及《议事规则》未获新世界东逸花园首次业主大会会议通过，业主大会至今日为止还未成立，决定终止指导、协助工作。其主要理由是：（一）东逸花园已建成各栋建筑物的面积，据市房管局交易登记中心办理初始登记的广州市房地产权属证明书为223232.96平方米，东逸花园尚未确权的东逸一街43号的面积，据市房管局测绘所《房屋面积测量成果报告书》为1731.4952平方米，两项之和为224964.4552平方米，是东逸花园物业管理区域内的建筑物总面积；（二）而《管理规约》所得业主赞同票建筑面积之和为110791平方米，《议事规则》所得赞同票建筑面积之和为111417平方米，均未达到上述物业管理区域内建筑物总面积的一半。
筹备组中的邱建和等4位业主代表不服上述答复函，向广州市人民政府申请行政复议。广州市人民政府受理后，作出《行政复议决定书》（穗府行复〔2010〕228号），决定：一、广州市房管局、天园街道办在收到本行政复议决定书之日起60日内，对东逸花园小区原投票表决业主专有部分占建筑物总面积的比率、《管理规约》和《议事规则》是否经首次业主大会会议通过、业主大会成立与否等问题进行处理，对新华晨公司反映的部分表决票有效性问题一并处理；二、广州市房管局、天园街道办应当按照《广东省物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，计算小区专有部分面积和建筑物总面积；三、广州市房管局、天园街道办继续履行指导和协助的职责，直至东逸花园小区业主大会设立和业主委员会产生。原告新华晨公司收到上述行政复议决定书后，向广东省广州市中级人民法院提起诉讼，请求撤销上述行政复议决定书第二项。
裁判结果
广东省广州市中级人民法院于作出（2011）穗中法行初字第22号行政判决：驳回原告新华晨公司的诉讼请求。宣判后，新华晨公司不服，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于作出（2014）粤高法行终字第529号行政判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案的争议焦点是如何计算对《管理规约》和《议事规则》投赞同票业主的专有部分面积和物业管理区域的建筑物总面积。
关于专有部分面积的计算。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前款的统计总和计算。”据此，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。分摊面积为业主行使专有权必不可少的部分，与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿。市政府仅将套内建筑面积认定为专有部分面积，不符合上述司法解释的规定，原审判决予以纠正正确，二审法院予以支持。
关于建筑物总面积的计算。根据上述司法解释的规定，建筑物总面积为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当将全体所有权人的专有部分面积相加。2008年原建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”可见，初始登记面积中有一部分面积是嗣后不能颁发权属证书的，故初始登记面积不能作为建筑物总面积。广州市房管局、天园街道办穗天国房函〔2010〕127号函将建设单位产权初始登记证明书记载的面积作为建筑物总面积，是不正确的。
综上，广州市人民政府的被诉行政复议决定，虽然在专有部分面积的认定上不当，但其责令广州市房管局和天园街道办重新计算，结果仍是正确的。

（生效裁判审判人员：彭静、董嫦青、戴剑飞
案件承办人：董嫦青
推荐单位：省法院行政庭）