未召开主业大会直接作出选聘决定应予以撤销

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：被告广兴花园业委会就是否选用被告龙润物业公司为小区物业服务企业，未召开主业大会，直接由业主委员会作出选聘龙润物业公司的决定，故该决定的作出违反了法定程序，侵害了业主的合法权益。据此，对成少年要求撤销广兴花园业委会作出的与龙润物业公司签订《广兴花园物业服务管理合同》的决定的诉讼请求，法院予以支持。

【案例】

原告成少年与被告南京市江宁区广兴花园业主委员会、南京龙润物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案民事判决书

文书正文

当事人信息

原告成少年

被告南京市江宁区广兴花园业主委员会

被告南京龙润物业管理有限公司

原告诉称

原告成少年诉称，其系南京市江宁区广兴花园5幢605室业主，被告广兴花园业委会于2015年3月30日完成备案。广兴花园业委会在没有召开业主大会的情况下与被告龙润物业公司签订了物业服务合同，侵害了业主的权益。现诉至法院，要求：1、撤销广兴花园业委会作出的与龙润物业公司签订《广兴花园物业服务管理合同》的决定；2、广兴花园业主委员会、龙润物业公司承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告广兴花园业委会辩称，其未经过业主大会与被告龙润物业公司签订物业服务合同，程序上存在瑕疵。

被告龙润物业公司辩称，原告成少年不是适格的原告；被告广兴花园业主委员会聘请其作为物业服务公司经过全体业主的同意；成少年与广兴花园业委会存在利害关系，双方恶意串通，损害其利益；其在本案中不是适格的被告。

本院查明

经审理查明：原告成少年系南京市江宁区广兴花园5幢605室业主。2015年6月2日，广兴花园业委会组织成立公开选聘物业公司评审小组，成员除业委会成员麦学如、杨达康、纪凯、丁宇秋、王世俊外，还有业主秦邦军、吕祥和。2015年6月13日，广兴花园业委会召开公开选聘物业评标小组会议，会议内容为：同意在广兴花园小区公开选聘物业管理公司投票，同意邀请龙润物业公司、南京宁松物业管理有限责任公司竞标，通过有记名投票龙润物业公司得票16张、南京宁松物业公司得票63张，因双方投票结果都未超过半数，经广兴花园业委会评审小组投票表决决定，由业委会报请政府部门指导后，确定签订试用期物业服务管理公司。2015年6月15日，广兴花园业委会发布公告，内容为：“南京市江宁区广兴花园业委会于2015年5月31日决定，面向社会公开选聘物业服务管理企业，经过2015年6月13日现场投票，告知广兴花园全体业主投票结果：龙润物业公司得票16张，南京宁松物业管理有限责任公司得票63张，按江苏省及南京市物业管理条例规定，投票业主户数及面积未超过法定百分之五十，投票选举结果没有可执行约束力，广兴花园业委会尊重全体业主选择结果，经广兴花园公开选聘物业公司评标小组评议，维持现状，特此告知”。2015年6月16日，广兴花园业委会与龙润物业公司签订《广兴花园物业服务管理合同》一份，约定广兴花园业委会将广兴花园住宅小区委托给龙润物业公司实行物业服务管理。

庭审中，被告广兴花园业委会陈述2015年6月，其召开业主委员会会议，未通过业主大会，口头决定选聘龙润物业公司为广兴花园物业服务公司。龙润物业公司提供2015年10月30日制作的广兴花园业主选聘物业征询意见表，证明广兴花园业委会选聘其为物业服务企业的程序合法；成少年不予认可，其称该表格系在2015年10月30日制定，签订物业服务合同系在2015年6月16日，且该表格系龙润物业公司单方制作；广兴花园业委会不予认可，其称没有授权龙润物业公司做该份征询意见表。龙润物业公司提供广兴花园业主委员会《关于南京龙润物业诽谤广兴花园业主会的投诉函》，证明成少年、广兴花园业委会存在恶意串通，损害其利益的情形；成少年、广兴花园业委会对证据真实性无异议，但其认为双方不存在恶意串通，损害龙润物业公司利益的情形。

上述事实，有公告、广兴花园物业服务管理合同及当事人陈述等证据证实。

本院认为

本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。成少年作为广兴花园的业主，其有权提起业主撤销权之诉。按照法律规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定，在选聘物业服务企业时，业主具有投票、监督等权利。本案中，被告广兴花园业委会就是否选用被告龙润物业公司为小区物业服务企业，未召开主业大会，直接由业主委员会作出选聘龙润物业公司的决定，故该决定的作出违反了法定程序，侵害了业主的合法权益。据此，对成少年要求撤销广兴花园业委会作出的与龙润物业公司签订《广兴花园物业服务管理合同》的决定的诉讼请求，本院予以支持。成少年起诉龙润物业公司没有依据，龙润物业公司不是适合被告。龙润物业公司辩称广兴花园业委会作出选聘其为物业服务企业的决定经过业主大会的全部业主的同意，证据不足，本院不予采信。龙润物业公司辩称成少年与广兴花园业主委员会恶意串通，损害其利益，证据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、第七十八条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销被告南京市江宁区广兴花园业主委员会作出的聘用被告南京龙润物业管理有限公司为广兴花园物业服务企业的决定。

二、驳回原告成少年的其他诉讼请求。

本案应收案件受理费80元，减半收取40元，由被告广兴花园业委会负担。

审判人员

审判员樊琴亚

裁判日期

二〇一五年十二月二日

书记员

见习书记员吴飞