业主撤销权诉讼应在一年内提出

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

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《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。根据上述法律规定，原告于2019年5月5日向法院起诉请求撤销被告同意第三人提出调价申请的决定，超过了法定的行使撤销权之期限，依法不予支持。

【案例】

刘新元、陈耀铭等与兴宁市金源花园业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

文书正文

当事人信息

原告：刘新元

原告：陈耀铭

原告：张远芬

被告：兴宁市金源花园业主委员会

第三人：兴宁市鸿源物业管理有限公司

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院撤销兴宁市金源花园业主委员会于2016年10月27日作出的同意兴宁市鸿源物业管理有限公司所提出的《金源花园物业管理费调价申请》的决定。2、请求判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：金源花园从业主入住以来，一直由开发商下属的物业管理公司兴宁市鸿源物业管理有限公司提供物业管理服务，并按照楼梯房0.46元／平方米和电梯房0.8元／平方米的标准收取物业管理费。因兴宁市鸿源物业管理有限公司与广大业主的重重矛盾，2016年5月在宁新办的主导下金源花园成立了业主委员会，原本希望通过业主大会和业主委员会的形式来处理双方的矛盾，但业主委员会成立后并没有严格按照《物权法》和国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的规定履行职责，部分业主委员会成员反而通过不当方式严重损害了广大业主的共同利益。2016年10月27日被告兴宁市金源花园业主委员会，在未召开业主人会决议；没有业主大会进行授权；也未以书面等合法形式征求全体业主意见的情况下，擅自同意被告兴宁市鸿源物业管理有限公司的调价申请，将原楼梯房0.46元／平方米和电梯房0.8元／平方米的物业管理费标准，调整为楼梯房0.68元／平方米和电梯房1.2元／平方米的标准进行收取。为此原告和其他广大业主多次向业主委员会和物业管理公司提出反对意见，要求按原有标准收取物业管理费，但业主委员会毫不作为，物业管理公司不予改正。因广大业主的合理诉求一直得不到有效解决，原告等广大业主只能采取暂不交纳物业管理费的方式进行抗争。原告等广大业主采取暂不交纳物业管理费的抗争方式后，物业管理公司将业主的生活用水和物业管理费采取了捆绑收费的方式来迫使原告等广大业主妥协，有部分业主在坚持抗争的情况，物业管理公司和兴宁市金源自来水有限公司采取了停水并拆除水表等的违法措施。在此期间，广大业主也多次向政府各主管部门和所在街道办反映，要求纠正这一违法行为，但始终没有得到正面的回应，为此原告只能通过诉讼方式来维护自身的合法权益。原告认为本案中调整小区物业管理费的行为应当属于《物权法》第76条第七项、《物业管理条例》第十二条第三款、《广东省物业管理条例》第二十二条第一款的规定范围，应当由全体业主中专属建筑面积和业主人数双过半的业主同意才合法有效。金源花园业主委员会作为业主大会的执行机构，在没有授权的情况下，利用管理便利私自同意调价的行为不具有合法效力，应当予以撤销。为维护原告的合法权益，特此具状人民法院，请求公正处理。

被告辩称

被告兴宁市金源花园业主委员会未进行书面答辩。

第三人兴宁市鸿源物业管理有限公司未进行书面答辩。

本院查明

本院经审理认定事实如下：三原告居住的兴宁市金源花园小区于2000年陆续建成入住，前期物业由第三人兴宁市鸿源物业管理有限公司负责管理。物业管理费按楼梯房0.46元／平方米和电梯房0.8元／平方米的标准收取物业管理费。2016年5月，该小区成立业主委员会，并报兴宁市住房和城乡规划建设局批准在兴宁市宁新办事处备案为兴宁市金源花园业主委员会。2016年7月1日兴宁市金源花园业主委员会（甲方）与第三人兴宁市鸿源物业管理有限公司（乙方）签订物业管理合同，合同的第二项物业管理费用中的第1条约定：物业管理费由甲乙双方核定收取标准后，按兴宁市物价局相关政策执行。2016年10月27日第三人兴宁市鸿源物业管理有限公司向被告兴宁市金源花园业主委员会发出《金源花园物业管理费调价申请》，主要内容为根据金源花园既往财务收支情况、成本上涨未来预期，同时也考虑到广大业主的承受能力，物业公司将物业收费标准调整为：步梯房单价提至0.7元/平米/月;电梯房单价提至1.2元/平米/月;业主自建电梯房单价为1元/平米/月。被告在该申请上加盖印章并批复同意报市物价局审批。被告经商议作出《关于提高金源花园物业管理费通知（试行）》，内容为：“由于物业公司用工成本的提高和小区相关配套设施的完善，兴宁市金小源花园业主委员会经商议同意通过2016年10月27日《金源花园物业管理费调价申请》，调价后，楼梯房单价为0.7元／平方米／每月，楼梯房实际执行单价为0.68元／平方米／每月；电梯房单价为1.2元／平方米／每月；业主自建电梯房单价为1元／平方米／每月；以上电梯房物业管理费包含电梯电费。经兴宁市鸿源物业管理有限公司和兴宁市金源花园业主委员会一致确认，上述调价方案自2017年1月1日起正式执行。请全体业主按新的调价通知及时缴纳物业管理费用。”2016年12月26日，被告与第三人共同发出《关于上调金源花园物业管理费通知》，内容为：“金源花园业主:由于物业公司用工成本的提高，同时不断投入资金完善小区相关配套设施，就当前的物业财务收支情况，经与金源花园业主委员会商议，业主委员会同意通过2016年10月27日《金源花园物业管理费调价申请》。调价后，楼梯房单价为0.7元／平方米／每月，楼梯房实际执行单价为0.68元／平方米／每月；电梯房单价为1.2元／平方米／每月；业主自建电梯房单价为1元／平方米／每月（加装电梯二楼业主物业管理费按楼梯房收取）；以上电梯房物业管理费包含电梯电费。经兴宁市鸿源物业管理有限公司和兴宁市金源花园业主委员会一致确认，上述调价方案自2017年1月1日起正式执行。请全体业主按新的调价通知及时缴纳物业管理费用。感谢大家的支持！”2019年5月5日，作为业主的三原告向本院起诉请求撤销被告兴宁市金源花园业主委员会于2016年10月27日作出的同意兴宁市鸿源物业管理有限公司所提出的《金源花园物业管理费调价申请》的决定，提交证据1、原告身份证及房产证，证明原告的身份证情况，证明其符合诉讼资格；证据2、被告及第三人主体登记信息，证明被告及第三人的诉讼主体资格；证据3、关于上调金源花园物业管理费的通知，证明被告非经合法程序，调整物业管理收费标准；证据4、金源花园各户业主维权签名表、业主诉求材料，证明被告非经合法程序调整物业管理费收费标准的行为，遭到广大业主的反对，业主为此于2017年9月向政府行政主管部门进行了维权，证实业主对调价行为的不知情；证据5、图片、光盘，证明原告方进行维权的事实，以及第三人兴宁市鸿源物业管理有限公司拆除业主水表，将物业管理费、水费捆绑收费等事实，反映了交费是通过断水和拆水表强迫业主交费的；证据6、通知，证明第三人兴宁市鸿源物业管理有限公司通过将物业费和水费进行捆绑收费，并以拆除水表等方式强迫业主按调价后物业管理费标准缴纳费用；证据7、报警回执，证明原告刘新元因水表被兴宁市鸿源物业管理有限公司拆除，向兴宁市公安局报警的事实；证据8、鸿源花园物业费水费缴费单，证明同样第三人兴宁市鸿源物业管理有限公司所管理的鸿源花园物业，与原告所在的金源花园位置相邻，物业建设和物业服务相同，但其物业管理费一直按0.46元标准缴纳物业管理费用；证据9、诉讼代表人推举授权委托书，证明对被告非经合法程序调整物业管理费收费标准的行为，至起诉时止共计有368名业主签名推举刘新元、陈耀铭、张远芬代表签名业主就相关的物业服务纠纷向人民法院起诉，以维护业主合法权益。被告应诉后提交证据1、《金源花园物业管理费调价申请》证明金源花园业主委员会签名同意鸿源物业公司的物业管理费调价申请。2、《关于上调金源花园物业管理费的通知》证明金源花园物业管理费调价一事已向金源花园全体业主予以公告。3、《梅州市物业服务收费管理办法》（梅市价【2014】45号）证明该办法第七条已明确指出实行市场调节价的物业服务收费项目和标准由业主大会（业主委员会）与物业服务企业共同协商约定。第三人提交证据1、业主委员会配案申请表及备案通知书证明金源花园依法成立业主委员会。2、《物业管理合同》证明物业合同合法有效。3、《金源花园物业管理费调价申请》，证明物业费收费提价已按程序提交业主委员会，并经业委会同意。4、《关于提高金源花园物业管理费通知（试行）》证明物业费提价已经得到业委会的同意。5、《关于上调金源花园物业管理费通知》证明物业费提价已经得到业委会的同意。6、《收款收据》证明原告提供的诉讼代表人授权委托书是不真实的。7、《光盘》证明物业费的缴费率已经达双过半。审理中，原告坚持认为被告作出的同意第三人的物业费调价申请的决定未按程序通知各业主召开业主大会，其行为严重侵害了业主的合法权益，业主直到缴交物业费时才告知调价的情况；第三人用拆水表断水等恶劣手段要求业主交费的行为更是严重侵害业主的合法权益，依法应撤销该调价申请。被告则认为对于物业费调价的情况，业主委员会告知了各栋栋长，在未收到书面反对意见情况下才决定同意调价申请，其依职责履行相关义务，并主张从原告提交的证据可以看出原告最迟在2017年9月已知道物业管理费调价的情况，按照法律规定，原告行使撤销权的期间为1年，现原告的起诉请求撤销明显已经超过该期限，依法应予驳回其诉讼请求。第三人认为对物业管理费的提价其是依法与被告按合同的约定进行的，自2017年1月起业主来交物业管理费便以新标准收取，现收取率已达双过半，理应驳回原告的诉讼请求。原告对被告主张超过1年的撤销权行使期限的起算不认可，补充提交2019年2月18日的《兴宁市发展和改革局关于金源花园物业公司收取物业费和水费不合理的问题的答复》认为应从该日期起算。案经本院主持调解，各方各持己见。

本院认为

本院认为，原告刘新元、陈耀铭、张远芬分别是兴宁市金源花园东区B栋403、东区12栋503、东区42栋602的业主。对于原告请求撤销被告同意第三人提出的《金源花园物业管理费调价申请》的决定，实质是被告与第三人2016年12月26日共同作出的《关于上调金源花园物业管理费通知》。原告认为被告同意第三人的调价申请的决定未经过业主大会表决，业委会的行为已侵害了业主的切身利益而于2019年5月5日向本院提起业主撤销权之诉。被告提出原告的起诉超过法律规定的请求撤销的期限而主张驳回原告的诉讼请求。本院从原告提交的被告与第三人共同发出的《关于上调金源花园物业管理费通知》中的内容显示调价方案自2017年1月1日起正式执行；原告提交的金源花园各户业主维权签名表及业主诉求材料中业主签名的时间是在2017年9月，结合原告在庭审中表示部分业主在2017年1月份去缴交管理费时得知调价的情况，原告也是在去缴管理费时才得知调价的事实可以认定原告在提起业主撤销权诉讼的一年前已经知道物业管理费调价的情况。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。根据上述法律规定，原告于2019年5月5日向法院起诉请求撤销被告同意第三人提出调价申请的决定，超过了法定的行使撤销权之期限，依法不予支持。原告认为应自2019年2月18日的兴宁市发展和改革局的答复时间起算不符合法律规定，依法不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘新元、陈耀铭、张远芬的诉讼请求。

本案受理费100元由原告刘新元、陈耀铭、张远芬负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。

审判人员

审判长丘泉娥

审判员丘松新

人民陪审员罗飞燕

裁判日期

二〇一九年六月二十八日