物业纠纷案件类型、特点及趋势分析

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

日期:20151204

来源：山东法制报

 一、物业纠纷类型分析

    从调研及统计情况看，目前诉讼实践中物业纠纷主要有以下类型：

    (一)因前期物业管理纠纷引发的：1.业主和建设单位(房地产开发企业)指定或委托的前期物业服务企业之间因物业管理产生的争议。2.建设单位在物业交付过程中，与物业服务企业引发的争议，主要有建设单位未移交图纸资料、小区基础设施、设备、建筑物及其附着物，或移交不清引发的争议。此类纠纷对应的案由为物业服务合同纠纷。

    (二)物业服务合同纠纷：1.物业服务企业向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。此类案件在物业纠纷案件中占绝大多数，为诉讼实践中主要的案件类型。2.因物业服务企业服务质量问题引发的业主要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如业主认为物业服务企业服务标准达不到合同约定或房地产开发企业售楼时承诺的标准，要求降低物业服务费或要求提高服务标准引发纠纷；共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，专项维修资金设立、管理、使用过程中发生的纠纷等。

    (三)小区内的维修纠纷：1.业主委员会、物业服务企业起诉业主纠正违反管理规约行为引发的纠纷。业主、物业使用人未遵守法律法规和管理规约，未合理安全使用物业，经建议整改而不作为的情况下引发的纠纷，此类纠纷对应的案由为排除妨碍纠纷。2.业主或业主委员会要求物业服务企业履行维修共用部位或共用设施设备的义务而引发纠纷。此类纠纷对应的案由一般为物业服务合同纠纷。

    (四)小区车位、车辆管理纠纷：1.业主与房地产开发企业因车位所有权产生的争议。2.小区内自行车、电动车、机动车被盗或被损坏，有些属物业服务企业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，财产所有权人起诉物业服务企业未履行职责，要求赔偿引起的纠纷。此类纠纷如财产所有权人未缴纳除物业费之外的保管费用的，对应的案由一般为财产损害赔偿纠纷；如财产所有权人为小区业主，且物业服务合同中约定了车辆保管事宜的，对应的案由也可为物业服务合同纠纷；如财产所有权人缴纳了车辆保管费用，对应的案由则为保管合同纠纷。

    (五)小区内的财产侵权纠纷：因物业服务企业侵占业主共有物业引发的纠纷。如物业服务企业擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、灯箱等获取收益，将共有用房擅自出租或在共用场地收取停车费产生的争议。此类纠纷对应的案由为业主共有权纠纷。

    (六)小区内因人身权利受损害引发的纠纷：1.因物业服务企业维修共用部位、共用设施设备或安全防护、保护措施不到位导致业主、物业使用人或在小区内活动的其他人受到人身伤害引发的纠纷。2.因房地产开发企业设计不合理导致业主、物业使用人或在小区内活动的其他人受到人身伤害引发的纠纷。3.因物业服务公司张贴欠费业主信息等引发的名誉侵权纠纷。此类纠纷对应的案由为生命权、身体权、健康权、名誉权纠纷或商品房买卖合同纠纷。

    (七)新旧物业服务企业更替过程中因撤离、接管及物业管理用房、资料移交等问题引发的纠纷：此类纠纷主要出现在业主委员会更替及业主或业委会选聘、解聘物业服务公司时，前任物业服务公司不退管、新物业服务公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等引发纠纷。此类纠纷对应的案由为物业服务合同纠纷。

    (八)业主请求撤销业主大会或业主委员会决定引发的纠纷：业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，受侵害的业主起诉撤销该决定。此类纠纷对应的案由为业主撤销权纠纷。

    二、物业纠纷案件特点及发展趋势

    近年来，物业纠纷的数量呈不断上升趋势，纠纷类型也进一步多样化。物业纠纷与一般民事纠纷相比，在司法实践中呈现出如下特点：

    (一)物业纠纷案件数量增长幅度较快，收案量总体呈逐年上升趋势。随着住房商品化和住房管理市场化发展，人们对居住条件和生活环境的要求日益提高，对物业管理质量的要求也相应提高，物业纠纷随之增多。尤其是业主以物业服务质量与物业服务合同不相符为由拒绝缴纳物业费引发的物业服务合同纠纷逐年上升，但在经历了飞速增长阶段后增幅逐渐趋于平稳。物业纠纷案件总体呈逐年上升趋势，业主委员会代表业主维权，起诉物业服务企业的案件不断增多。

    (二)案件类型相对集中，群体诉讼多，社会影响大。物业服务企业起诉业主催缴物业管理费的案件平均占比97% 以上，为主要案件类型，其余一小部分涉及小区内的财产侵权纠纷、小区车位、车辆管理纠纷、小区内的维修纠纷及业主撤销权纠纷等。物业纠纷产生的原因，通常是物业管理费的缴纳、物业服务质量等涉及全体业主利益的共性问题，在发生纠纷时，业主对纠纷达成一定的共识，有时会以某一小区为单位，通过群体性行为的方式进行诉讼，具有群体性纠纷的潜在因素，社会影响面较大。

    (三)被告多为业主，物业服务企业胜诉率高。作为物业纠纷案件主要类型的物业服务合同纠纷案件，多数由物业服务企业提起诉讼，胜诉率较高。原因有二：一是业主以物业服务公司提供的物业服务标准不达标为由拒绝缴纳物业费，但多数业主的证据意识不足，难以证明其抗辩成立，故其此类抗辩通常不被法院采纳；二是物业服务企业作为专业性公司，在起诉前往往有备而来，业主作为被告地位比较被动，收集证据有较大难度，业主的法律意识、法律知识储备都不如物业服务企业，故业主败诉的案件多。

    (四)物业纠纷案件调解难度大，调解率低。在诉讼实践中，许多业主认为物业服务标准不透明、收费依据不明确、物业服务不到位，在多次与物业服务公司交涉未果的情况下，对物业服务企业产生了积怨，所以拒不缴纳物业费。由于该类案件业主与物业服务企业矛盾较为激烈，即使涉及金额不高，双方也难以达成调解协议。同时，由于涉讼事务往往涉及所在物业业主的共同性利益，物业服务企业担心调解退让后导致连锁反应，这也是他们难以作出让步的重要原因。因此，该类案件调解难度大，调解率相对低于其他民事案件。

    (五)物业纠纷诉讼主体及法律关系复杂，有新类型案件不断增多的趋势，审理难度大。物业纠纷案件的诉讼主体既有业主、物业使用人或小区业主委员会，也有物业服务企业、房地产开发企业等，既可能涉及业主与物业使用人的关系、业主或物业使用人与物业服务企业的物业服务合同关系、侵权关系，也可能涉及房地产开发企业与物业服务企业的关系、业主委员会与物业服务企业的关系。从案件类型看，纠纷类型多样化，新类型案件不断增多。如有物业服务合同纠纷、业主共有权纠纷、业主撤销权纠纷、小区车位、车辆管理纠纷及小区内的维修纠纷等多种类型案件。王立强