业主：少数可以不服从多数

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

http://www.sina.com.cn 2007年09月11日01:54 大众网-齐鲁晚报

此次条例中规定，解聘物业公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。总建筑面积不仅包括专有面积，还包括附属建筑面积，包括会所、物业用房等。对于一些公摊面积比较大的小区来说，超过总建筑面积的1／2非常难，这使得业主解聘物业的难度反而加大了。

变化之四：

“人数＋面积”

决定投票权

［条例规定］ 业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

［具体事例］ 2007年5月，济南东部一大型商业小区，爆发了新、老物业之争。业主由于对前任业委会不满，选举产生新一届业委会。新业委会选聘了新的物业公司。但原物业公司拒不撤出，并且提出，当初新业委会的成立就违法。记者了解到，物业公司的一个重要理由就是：投票的业主只是在人数上达到了2／3以上，面积上并没有达到，因为开发商有很大的面积，是最大的一个业主。原物业公司认为“投票权”应该是就面积而言，而新业委会坚持认为，投票权是就人数而言。

［律师点评］ 在实践中，业主的投票权问题也是法律界探讨的一个问题，因为每个业主所购买物业的面积并不相同，有的大，有的小，如果按人数算，拥有大物业的业主觉得不公平；如果按物业面积算，拥有小物业的业主又觉得被忽视了。所以现在“面积＋人数”的双重要件很必要，是从维护业主的权益出发的。物权法和新《物业管理条例》都已对投票权问题作了明确的规定，即根据面积和人数的双重要件确定投票权。但在个别情况下，这个规定使本要降低的门槛反而升高了，举例说，如果某个小区所有业主的专有面积加在一起都不超过总建筑面积的1／2，那么即使整个小区的所有业主都同意解聘物业，仍不能形成决议。从事实上看，业主原来想换物业是非常难的，今后想要解聘物业仍然是一件很困难的事情。

变化之五：

业主有了撤销权

少数可不服多数

［条例规定］ 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

［具体事例］ 有的小区曾经为了便于各户垃圾的处理，在每栋楼东一单元门外统一配备垃圾箱一个，此举引起东一单元居民尤其是该单元一、二层居民的不满。但是该决定是经业主大会合法程序做出的，再不满也得执行。新《物业管理条例》施行后，遇到类似的情况，居民可通过起诉来撤销业主大会的决定。

［律师点评］ 赋予业主撤销权是本次最重要的修改之一。“少数服从多数”可能带来的一个后果是“多数暴政”，少数人的合法权益被剥夺。业委会、业主大会作出的决定对全体业主有约束力，但如果其决定不合理，损害了部分业主的权益，这些业主怎么办？以前是没有有效手段的。事例中受垃圾箱困扰的业主，即使放置垃圾箱的决定是业主大会做出的，即使业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，业主也可以在新修改的《物业管理条例》施行后，行使撤销权。

本报记者　高园　杨珂