业委会的不合理决定业主能起诉撤销吗？

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2015-03-18 03:00:25 来源: 现代快报

一直以来，业主自治是全市许多小区业主较为关心的话题，近期，围绕着业主自治过程的业委会法人身份认定、业委会的决定是否可撤销、业主自治性的适用性等话题，一些业主代表、法律界人士、专家学者在住宅小区自行管理座谈会上提出了新的观点。 现代快报见习记者 蔡玥

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业主委员会的法人身份认定问题

朱宪辰：业主自治目前存在的最大问题，就是身份的认定。业主委员会的法人化道路还比较遥远，现在相关部门大致同意实体化，定位为“其他组织”。

陈茹英：因为不是法人，业主委员会就不能成立公司，不能出具发票、不能签订劳动合同、不能交社保，不过，在一些具体的操作环节上，业主自治已经有了可执行的依据和事例。

成立业主委员会之后，可以到街道办事处办理备案表，再凭借备案表等文件去南京市行政服务中心，办理非组织机构代码，然后就可以去银行开户了。

日常工作中，遇上商铺租客需要出具发票的，凭业委会的收据，到地税部门开具发票，税点是2.5%。在小区投放广告要开发票的，租用停车位要发票的，都可以这样处理。

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业委会不合理的决定能不能撤销？

方湘子：侵犯业主的合法权益好理解，比如出现了暗箱操作、冒用业主签名、投票作假，或者直接在没有获得业主大会授权的情况下作出决议，那就更可以起诉撤销。

2014年上海市闸北区某小区业委会未经法定程序擅自作出决议，将小区的公共收益转入物业公司的账户，业主提起诉讼，请求法院撤销业委会该决议。法院认为，根据物权法的规定以及小区制定的《业主大会议事规则》《管理规约》的内容，公共收益的处分属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定。业委会未就转交公共收益事项召开业主大会征询全体业主意见，自行作出的决议不符合相关规定，侵害了小区业主的合法权益，依法应予撤销。因此法院判决撤销该小区业委会的决议。业委会一方不服，提起上诉，二审法院驳回上诉，维护原判。

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老旧小区为何尽量
避免业主自治？
刘生敏：现在尝试业主自治的，大都是老旧小区。这些小区经过了多年的使用，楼盘有一定损坏，小区设施也会有损毁，物业费用已经接近成本。这时候，往往也是物业和业主产生矛盾最多的时候，业主接手自治，首先就是日常维护成本高、维修频繁，物业费收高了没人交，收少了亏本。通常的解决办法，是尽量维护好业主和物业的关系，而物业在前期管理时，要做到细心，延长小区内设备的使用寿命。

今后小区的发展，一定会是这样的关系，业主大会相当于股东大会，业主委员会相当于董事会，物业经理相当于职业经理人。参照这种企业的模式，小区的管理也会相应提高，这才是小区管理治本的解决办法。

讨论嘉宾

南京理工大学经济管理学院应用经济研究所所长 朱宪辰

中国业主大会研究会秘书长 刘生敏

江苏致邦律师事务所律师 方湘子

力联社区业委会分管财务 陈茹英

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