业主大会3次换物管 因程序违法三份决议都被撤销

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

 

2015年05月28日 10:38:09
来源：成都商报

记者：周茂梅 编辑：覃贻花

核心提示

第一次，法院撤销业主大会决议的理由是：业委会召集的两次业主大会，均将4号楼业主排除在外，侵害了4号楼业主的合法权益，其解聘决议和重新选聘的决议均缺乏真实性，属于无效表决结果。

第二次，法院撤销业主大会决议的理由是：业委会临时通知召开业主大会，既未经20%以上的业主提议，也未于会议召开15日前通知全体业主，属于程序违法。

业委会3次通知召开业主大会，形成三份决议，其中2份决议是解聘物业公司，1份决议是选聘新物业公司。

一名业主两次起诉业委会“程序违法”：“没有通知全部业主”“未经20%业主提议，且没有提前15天通知。”最终，法院撤销了这3份决议。

小区业主大会的召开面临一系列法律问题，有的问题还面临着现实操作难的尴尬。

近日，成都商报深入采访该小区遇到的问题，而这或许对其他小区也有借鉴和参考意义。

新闻背景

“上霖东方”小区由四川东方住宅开发有限公司开发建成，小区房屋共4栋，一期3栋房屋于2010年建成交房，二期第4栋于2012年建成交房，住房加商铺共799户。2010年8月收房后，小区业主陆续入住，并于2011年9月成立第一届业主委员会。四川欣兴物业服务公司于2010年8月与业主签订《前期物业服务合同》，在业主正式入住后，该物业公司在未与业主续签物业服务合同的情况下，继续提供物业服务。“小区的物业矛盾从交房之日起就一直存在。”据四川欣兴物业公司上霖东方小区负责人林学鑫介绍，欣兴物业公司与开发商同属于一个集团公司，在交房之后，业主曾经因房产证事宜与开发商产生纠纷，并进入诉讼程序，之后，相关的矛盾延续到业主和物管公司之间。“不少业主不交物管费，又想享受物业服务。”林学鑫介绍，为此，物业公司起诉了30多家欠费较多的业主。后来包括地面停车场要不要收费等问题，也成为业主、业委会和物管之间的矛盾点。

他们认为是这样

业委会方面答辩称，原告刘国平的业主身份存疑。业委会为维护业主利益而组织业主大会投票表决是否解聘物管的行为，属于法律赋予的正当权益，即使业主大会侵犯了刘国平个人权益，按照少数服从多数原则，不能因为一个人的意见而否定绝大多数业主的意见。

第一次撤销理由

没通知4号楼业主

决议缺乏真实性

2013年4月21日，业委会在将4号楼业主排除在外的情况下，集合1~3号楼业主召开业主大会，就“续聘现有物业公司”及“重新选聘新物业服务企业”进行投票表决。同年4月24日，业委会发出“表决公告”：“上霖东方”小区共有652个投票权人，参与业主大会投票人数622个，发出表决票622张，有效票618票，其中563票通过重新选举物业服务企业。

同年8月9日，业委会发出上述公告并声明，在2011年9月进行小区业委会筹备时，小区二期即4号楼还没有交房，所以本次投票权仅包含1~3号楼。

公告进行说明后，业委会于2013年8月24日至26日再次在1~3号楼业主中举行了业主大会，就“选聘成都瑜璟物业服务公司”进行了投票表决，并通过表决。

2013年9月16日，4号楼业主刘国平起诉“上霖东方”小区业委会，称业委会在4号楼业主不知情的情况下召开业主大会，并通过“解聘现有的四川欣兴物业公司继续服务的决定”，侵犯了4号楼139户业主的知情权、投票权、选举权，请求法院撤销这两份表决结果。

法院认为是这样

成华区法院审理后认为，业委会召集的两次业主大会，均将4号楼业主排除在外，侵害了4号楼业主的合法权益，其解聘决议和重新选聘的决议均缺乏真实性，属于无效表决结果，应依法撤销，判决撤销两份表决结果。

第二次撤销理由

未经20%业主提议

未提前15日通知

续签合同未达成一致的情况下，“上霖东方”第一届业主委员会三次书面通知四川欣兴物业公司，希望能协商续签合同事宜，经过多轮周旋，最终就物业合同内容等未能达成一致，业委会再次召集业主大会，决议解聘物业公司。

2014年8月9日，业委会在小区张贴公告，决定于当月23日召开全体业主大会。开会前，业委会还专门将公告内容函告红桥社区和万年场派出所及万年场街道办，并取得了三方的签字认同。

9月，业委会公告了8月23日的决议内容：有权投票人数775个，参加投票人数507个，有效票数495张，其中492票同意解聘现有物业公司，3票同意续聘。之后，业委会向欣兴物业公司发出解除物业服务的通知。

业委会决议公告后，业主刘国平再次起诉，称此次业主大会没有街道办、社区工作人员的现场监督指导，属于程序违法；业委会没有对参与投票人的身份进行核实，而且在投票过程中，临时变更投票地点。另外，业委会召开本次业主大会，未经20%的业主提议，也未提前15日通知业主。

法院认为是这样

今年3月，成华区法院判决，业委会临时通知召开业主大会，既未经20%以上的业主提议，也未于会议召开15日前通知全体业主，属于程序违法，侵害了原告业主的合法权益，并撤销了2014年9月6日作出的解聘欣兴物业公司的表决结果。目前，此案件在上诉中。

召开业主大会的现实难题

很多业主没时间开会 很多业主不住在小区

物业管理条例规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“对业委会来说，能全部通知到位，并组织起一半以上业主开会投票，就是一件极不容易的事情。”业主代表李女士告诉成都商报记者，自己之所以每次都能参加，是因为每天在家带孩子，有参会投票的时间。而事实上，小区里绝大多数业主都是上班族，很难请假参加业主大会。“还有很多业主没有在小区居住，而是把房子出租了。”业主李女士说。该说法也得到了欣兴物业公司的认可，“这个小区有1/5左右的业主将房屋出租。”林学鑫介绍，因此物管一直希望业委会能通过请公证机构或者社区、街道办工作人员来监票，以确定投票人就是真正的业主。

这些问题也正是困扰业委会前主任刘莉的烦恼，在召集投票中，业委会通过公告通知，不能到指定地点投票的，业委会晚上组织人员挨家挨户上门请求投票，而这种投票方式则属于“程序不合法”。就在决议被法院撤销后，刘莉辞去了业委会主任职务，并卖房搬离小区。

新闻延伸

参会人数要求

召开临时会议要求提前15日通知

物业管理条例（2007年修订）规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

召开临时会议要求

物业管理条例（2007年修订）规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

提前15日通知

物业管理条例（2007年修订）规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。