越权解聘物业企业 小区业委会败诉

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

   本报讯（记者杨玉娟通讯员榕法仓法）福州仓山一小区的业委会决定解聘小区的物业公司，并向仓山区房管局递交了报告。但是，金山街道和仓山区房管局认为这个解聘不合法，予以驳回。小区业委会起诉到法院。近日，福州市中院做出终审，判决此次解聘无效。

    业委会代表业主解聘物业

    2004年，福州仓山某小区第一届业主委员会和某物业公司签订物业服务合同，服务期限为2005年至2007年。合同期满后，双方未能就延长合同期限达成协议，但该物业公司仍为该小区提供物业管理服务。

    2009年，第二届该小区业主委员会经选举产生，并于2010年2月经区房管局物业管理科备案。

    2010年5月，小区业主委员会发布了《福州市某小区关于召开2010年第一次业主大会的公告》，确定业主大会召开的时间，会议采取书面征求意见的形式，会议的议题为委托本届业主委员会代表业主大会选聘、解聘物业服务企业等四项事项，并将载有上述四项表决事项的表决票向小区业主发放。

    2010年8月初，小区业委会向仓山区房管局物业管理科递交了《关于解聘某物业管理有限公司及重新选聘物业服务企业的申请报告》。8月12日，业委会正式向物业公司发出《解聘通知书》，要求物业公司于一个月内交接完毕撤出该小区，并于同日向小区全体业主发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》。

    仓山区房管局、金山街道认为业委会代表业主，作出解聘某物业企业的公告内容，违反了《物权法》、《物业管理条例》等有关规定，于2010年8月20日作出《关于撤销小区业主委员会解聘物业企业决定的通知》。小区业委会不服，上诉到法院。

    业委会解聘物业企业被判越权

    该案的争议焦点问题是“选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，能否‘授权’业主委员会行使”。

    法院认为，根据《物权法》相关规定，同一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定，而且应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    “业主共同决定”是法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主可以委托代理人参加业主大会会议，但是不能授权业主委员会行使。简单来说，小区业委会不代表大部分业主的意思。

    同时，根据《物业管理条例》规定，业委会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业的决定，它只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业企业的决定。

    所以，解聘物业属于全体业主的专属权利，不能授权业主委员会行使。但业委会召开的会议内容表明，“委托”业委会代表业主大会进行选聘、解聘物业公司，代为行使了本应由业主共同决定的事项，并发布了解聘物业公司的公告。法官表示，这种行为是违法的。

    另外，根据《物业管理条例》相关条款规定：业主大会、业主委员会作出的决定是违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。所以，仓山区房管局、金山街道办事处作出《关于撤销某业主委员会解聘物业企业决定的通知》是合法的。法院驳回原告某小区业主委员会的诉讼请求。

    一审宣判后，业委会向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中院经审理后，驳回上诉，维持原判。

    延伸>>

    这七项事必须由业主共同决定

    《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    法官表示，《物权法》在规定业主共同决定的事项时，对人数、专有部分面积都有严格要求，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好地行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。