业委会开除物业 法院:解聘选聘物业必须业主大会同意

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

长江日报     2015-07-28 08:28

[摘要] 新上任的业主委员会要解聘现任物业公司，引起部分业主不满，将业委会告到法院，成为我市“业主状告业委会第一案”。长江日报记者昨日从硚口区香港映象小区获悉，目前硚口区人民法院已判决业委会撤销解聘物业公司的决定。

新上任的业主委员会要解聘现任物业公司，引起部分业主不满，将业委会告到法院，成为我市“业主状告业委会第一案”。长江日报记者昨日从硚口区香港映象小区获悉，目前硚口区人民法院已判决业委会撤销解聘物业公司的决定。

去年11月，香港映象小区新选出的第一届业委会张贴《公开信》：业委会根据相关法律法规，将公开进行物业公司选聘，择优选择信誉好、服务质量高的物业公司。在业委会与新物业公司签订合同后，现在服务小区的物业公司前期物业服务合同随即终止。

随后，该小区业主们收到了业委会发放的《小区业主对物业服务满意度调查表》，其中除了涉及相关物业服务问题，还有“是否应解聘现任物业选择新的物业”，请业主进行表决。

经过业主投票，业委会去年12月初公布了小区解聘现任物业公司的表决公告。公告称，小区全体业主有投票权的共2288户，发放1583张表决票，回收表决票中有效票为1397张，其中同意解聘现任物业公司的有1215户；业委会由此决定现任物业公司服务截止到12月31日，到期不再续聘，选聘新物业公司。

这个表决结果引发一些业主不满。业主林女士表示，现任物业公司确实在服务方面有不少不尽如人意的地方，但新上任的业委会应该给物业公司提出意见，要求其限期整改，而不是直接将其“炒掉”。现任物业公司服务小区8年，对公共设施非常熟悉，并且多年来没有涨物业管理费。贸然换成新物业公司，可能使小区陷入物业“越炒越差”的恶性循环。

林女士征求了小区其他业主意见，发现与她有类似观点的业主不少。于是，他们再次上门征询业主意见。林女士统计业主签字后发现，小区业主不同意解聘现任物业公司的占多数。“我们希望业委会代表业主做决定，而不是代替业主做决定。”林女士说，“业主们要求业委会撤销解聘现任物业公司的决定。”

对此，小区业委会予以拒绝。业委会主任李先生说，现任物业公司是前期物业，其物业服务合同是与开发商签订的。小区业委会成立后，为了结束小区临时物业状态，解聘现任物业公司，公开招标选聘新物业公司，欢迎包括现任物业公司在内的物业公司一起竞标。解聘现任物业公司的业主投票真实有效，并未侵犯业主权利。

今年4月，在沟通无果的情况下，林女士与其他两位业主一起，分别以业主个人名义起诉小区业委会。费钱又费时间状告业委会，很多人从来没有听说过，对林女士等人的举动不太能理解。3位业主在小区贴出“心里话”：提起诉讼的目的不在于结果，而是希望通过诉讼，让大家珍视作为业主的权利，让业委会认识到自身工作错误，使小区更美好。

硚口区人民法院审理认为，香港映象小区业委会做出解聘现任物业公司的决定所依据的《满意度调查表》，并未明确说明该《满意度调查表》就是决定是否解聘的选票；业委会做出解聘决定并没有严格按照法律规定召开业主大会，向全体业主发放选票并公开验票、唱票、计票，违反了法定程序，侵犯了业主参加业主大会行使投票权的权利。法院据此判决业委会撤销解聘现任物业公司的决定。

硚口区人民法院表示，香港映象小区业委会为维护大多数业主利益的出发点值得肯定，但业委会作为群众自治性组织，在从事诸如选聘、解聘物业服务企业等涉及业主利益的重大事项时，应当程序公开、严格遵循法律法规，并接受业主监督。

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业主对业委会决定有异议

有3种解决途径

业主委员会由全体业主选出，代表业主行使权利。如果业主对业委会的决定有不同意见，该怎么办？昨日，市民政局对此给出了3种解决途径：

1、向业主委员会或者业主大会直接提出，由其做出解释或自行改正。

2、向街道办事处提出。按照规定，业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

3、业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主应当在知道决定之日起一年内请求法院予以撤销。