选聘、解聘物业企业不得“授权”业主委员会行使

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2004年12月28日福州市某小区第一届业主委员会与第三人某物业公司签订物业服务合同，服务期限自2005年1月1日至2007年1月1日。合同期限届满后,双方未能就延长合同期限达成协议，但第三人仍为该小区提供物业管理服务至今。2009年12月29日，第二届该小区业主委员会经选举产生，并于2010年2月经区房管局物业管理科备案。2010年5月27日，原告该小区业主委员会发布了《福州市某小区关于召开2010年第一次业主大会的公告》，确定2010年第一次业主大会的召开时间为2010年6月12日至6月21日，会议采取书面征求意见的形式，会议的议题为委托本届业主委员会代表业主大会选聘、解聘物业服务企业等四项事项，并将载有上述四项表决事项的表决票向醉棠苑业主发放。原告于2010年8月3日向区房管局物业管理科递交了《关于解聘某物业管理有限公司及重新选聘物业服务企业的申请报告》，2010年8月12日原告正式向第三人某物业公司发出《解聘通知书》，要求第三人于一个月内交接完毕并撤出该小区，并于同日向小区全体业主发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》。被告区房管局、金山街道认为原告作出解聘某物业的公告内容，违反了《物权法》、《物业管理条例》等有关规定，于2010年8月20日作出《关于撤销小区业主委员会解聘物业企业决定的通知》。原告不服，遂诉至本院。

【审判】

本院一审认为，根据《物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”，被告仓山区房管局、金山街道办事处对原告作出被诉具体行政行为具有合法的权利来源，原告作为行政相对人具备了适格的原告主体资格。

本案的争议焦点问题是“选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，能否‘授权’业主委员会行使”。本院认为，根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条的规定，同一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定，而且应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，并不能由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式来行使。《物权法》在规定业主共同决定的事项时，要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。同时，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业企业的决定。

综上，解聘某物业属于全体业主的专属权利，依法不能授权业主委员会行使，但原告却代为行使本应由业主共同决定的事项，并于2010年8月12日发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》，被告区房管局、金山街道办事处认为原告公告的内容违反了《物权法》、《物业管理条例》等有关规定，依法履行监督职责，向原告作出《关于撤销某业主委员会解聘物业企业决定的通知》事实清楚、程序合法、适用法律、法规正确，原告的诉请没有事实与法律的依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

驳回原告某小区业主委员会的诉讼请求。

一审宣判后，原告向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中院经审理后，驳回上诉，维持原判。一审法院的判决已经发生法律效力。

【评析】

本案的争议焦点问题是“选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，能否‘授权’业主委员会行使”？

《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

《物权法》用列举的方式规定了七项由业主共同决定的事项，并要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。因此，上述“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主也可以委托代理人参加业主大会会议，但是不能授权业主委员会行使。选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，是全体业主的专属权利，而本案原告小区业主委员会却代为行使本应由业主共同决定的事项，并于2010年8月12日发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》，被告区房管局、金山街道办事处作为主管部门，依法履行监督职责，向原告作出《关于撤销小区业主委员会解聘物业企业决定的通知》是合法的。

（来源：作者：仓山法院）