物业公司无权主张解聘后的物业服务费

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

 广州业主委员会律师网/周滨律师提醒：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”的规定，本院认定明景坊业委会要求与创鑫物业公司解除物业服务合同符合法律规定，但应给予创鑫物业公司必要的交接时间。参照《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，创鑫物业公司应在收到撤场通知的十五日内退出物业管理区域，故本院认定创鑫物业公司应在2016年9月15日撤场。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，本院认定创鑫物业公司有权主张2016年9月15日以前的物业服务费，但无权主张此后的物业服务费。

中山市创鑫物业管理有限公司与张惠州物业服务合同纠纷一审民事判决书

【关 键 词 】

 

建筑面积

正当理由

【文书来源】

 

中国裁判文书网

基本信息

审理法院：

 

中山市第一人民法院

案　　号：

 

（2018）粤2071民初941号

案件类型：

 

民事

案　　由：

 

物业服务合同纠纷

裁判日期：

 

2018-05-31

法　　官：

 

李海艳

审理程序：

 

一审

原　　告：

 

中山市创鑫物业管理有限公司 企业信息

被　　告：

 

张惠州

文书正文

当事人信息

原告：

中山市创鑫物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区岐沙路2号明景坊物业服务中心首层,统一社会信用代码91442000581431027P。

法定代表人：邱艳华，该司总经理。

被告：张惠州，男，****年**月**日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区，

原告

审理经过

中山市创鑫物业管理有限公司（以下简称为创鑫物业公司）与被告张惠州物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创鑫物业公司法定代表人邱艳华到庭参加诉讼，被告张惠州经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告创鑫物业公司向本院提出诉讼请求：被告张惠州向原告创鑫物业公司支付拖欠物业服务费2437.48元、滞纳金865.87元，合计3303.36元。事实和理由：被告张惠州从2015年1月起至2017年1月10日期间未按时交纳物业服务费，经原告创鑫物业公司催收拒不支付。

庭审中，原告创鑫物业公司明确诉求中的物业服务费2347.48元中还包括梯灯费216元（每月9元×24个月）、电梯维修分摊费99.63元，现撤回对梯灯费的主张，并明确滞纳金按每天千分之一的标准计算至实际清偿之日止。

被告辩称

被告张惠州经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及证据。

本院查明

本院经审理认定事实如下：2012年7月20日，中山市明景坊业主委员会（以下简称为明景坊业委会）与创鑫物业公司签订《物业服务合同》约定：由创鑫物业公司从2012年8月1日开始为明景坊小区提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.2元收取，每次收取物业服务费的时间为每月5日前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准交纳滞纳金；服务期限为三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；合同期满，如双方有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。上述合同到期后，明景坊业委会与创鑫物业公司没有续签合同，但创鑫物业公司仍在为明景坊小区提供物业服务。2017年1月9日，创鑫物业公司与明景坊业委会进行交接，此后退出物业服务区域。

张惠州系中山市西区岐沙路2号明景坊商住楼B328房的业主，建筑面积39.64平方米，张惠州于2007年1月27日办理了收楼入伙手续。创鑫物业公司因主张张惠州从2015年1月1日至2017年1月10日期间未支付物业服务费、电梯维修分摊费，遂诉至本院。

另查，2012年12月1日，明景坊业主委员会向全体业主发出《关于电梯维修及年检费用分摊的公示》载明，因明景坊两台电梯相关部件不符合使用规定，电梯维保公司提出整改方案并完成后产生的相应维修费用，根据使用受益原则，电梯维修费由楼上住户164户分摊，每户分摊标准为38.29元，该费用并入2012年12月份物业服务费一并收取；2014年1月4日，明景坊业主委员会向全体业主发出《关于电梯维修及年检费用分摊的公示》显示，因2013年末明景坊两台电梯出现故障，经维修产生了相应费用，根据使用受益原则，电梯维修费由楼上住户164户分摊，每户分摊标准为61.34元，该费用并入2013年1月份物业服务费一并收取。诉讼中，创鑫物业公司陈述称，明景坊总共只有两栋楼，共225户，其中164户为住宅单位，该两栋楼是连在一起的，电梯分摊费是向所有住宅单位分摊，两次维修产生的电梯维修分摊费并没有与2012年12月和2013年1月的物业服务费一并收取，对此创鑫物业公司提交了涉案房屋2012年7-12月和2013年1月至2014年12月的交费收据予以佐证。

再查，2016年9月8日，邱艳华、

中山市汉远金桔地产服务有限公司（以下简称为汉远金桔公司）对明景坊业委会向本院提起业主撤销权之诉【案号：（2016）粤2071民初19495号】，主张确认明景坊小区选聘新物管和更换旧物管的业主表决选票结果公告（由明景坊业委会于2016年8月23日制作）无效。本院经审理认定如下事实：2016年2月2日，中山市住房和城乡建设局发函同意明景坊小区第二届业委会备案，此前中山市物业管理行业协会也进行了备案；同年7月15日，明景坊小区业主在明景坊××××楼停车场召开业主大会，就选聘新

物业管理公司事宜进行投票，西苑社区居委会派员到场见证；同年8月22日，明景坊业委会对选票进行开箱清点和统计，并制作投票结果明细，西苑社区居委会、西区住建局、西苑派出所派员到场见证；次日，明景坊业委会发出公告公示投票结果；同年8月31日，明景坊业委会发出通知，告知全体业主创鑫物业公司于2016年9月1日开始办理撤场手续；同年9月13日，明景坊业委会重新公示明景坊业主投票统计资料，对此前在同年8月23日公示的投票结果予以更正，更正后的投票结果为：发出选票总数165张（户），收回选票总数140张（户），有效选票数127张（户），无效选票数13张（户），投票总面积数6143.38平方，投票住户数占数56.44%，投票面积数占比56.87%，西苑社区居委会、西区住建局工作人员在该投票统计资料上签名见证。本院于2016年12月7日作出民事判决，驳回邱艳华、汉远金桔公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力。庭审中，创鑫物业公司确认明景坊业委会于2016年3月、8月分别向其发出了撤场通知，经召开业主大会形成的决议系要求其于2016年9月1日办理撤场手续。

本院认为

本院认为，创鑫物业公司与明景坊业委会于2012年7月20日签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，《物业服务合同》到期后创鑫物业公司与明景坊业委会未续签合同，但创鑫物业公司继续为明景坊小区提供物业管理服务，明景坊业委会及业主均未提出异议，故本院认定创鑫物业公司与明景坊小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系,双方的权利义务仍然参照《物业服务合同》的约定履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，在创鑫物业公司未提交相反证据推翻的情况下，本院据（2016）粤2071民初19495号民事判决书所查明的事实，认定明景坊业主大会已按照物权法第七十六条规定的程序通过投票表决选定新的物业服务企业，明景坊业委会依据业主大会的决定，在2016年8月31日公告通知创鑫物业公司于2016年9月1日开始办理撤场手续，即要求解除事实上的物业服务合同关系。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”的规定，本院认定明景坊业委会要求与创鑫物业公司解除物业服务合同符合法律规定，但应给予创鑫物业公司必要的交接时间。参照《广东省物业管理条例》第五十条第三款的规定，创鑫物业公司应在收到撤场通知的十五日内退出物业管理区域，故本院认定创鑫物业公司应在2016年9月15日撤场。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，本院认定创鑫物业公司有权主张2016年9月15日以前的物业服务费，但无权主张此后的物业服务费。在2015年1月至2016年9月15日期间，创鑫物业公司为张惠州的物业提供了管理服务，张惠州不按时支付物业服务费，其行为已经构成违约，应向创鑫物业公司支付2015年1月至2016年9月15日期间的物业服务费1787.81元【每月87.21元（39.64平方米×2.2元/平方米），共20.5个月】。关于创鑫物业公司主张的滞纳金，性质实为违约金，在创鑫物业公司未举证证明其实际损失的情况下按每日千分之一的标准计收明显过高，依据公平原则，本院酌定按

中国人民银行同期同类贷款基准利率计算滞纳金。关于创鑫物业公司主张电梯分摊费，有其提交的明景坊业主委员会向全体业主发出的分摊公示及收据予以佐证，本院予以采信。创鑫物业公司撤回对梯灯费的主张，系其自由处分民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。

被告张惠州经本院合法传唤而不到庭应诉，视为自动放弃其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险，且不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第八条第一款、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张惠州于本判决发生法律效力之日起七日内向原告

中山市创鑫物业管理有限公司支付2015年1月至2016年9月15日期间的物业服务费、电梯维修分摊费合计1887.44元及滞纳金（滞纳金计算方法：在2015年1月至2016年8月的欠费期间以每月应付的物业服务费87.21元为基数，2016年9月以应付的物业服务费43.61元为基数，分别从欠费当月的6日起至实际清偿之日止，按

中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；

二、驳回原告

中山市创鑫物业管理有限公司其他的诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元（原告

中山市创鑫物业管理有限公司已预交），由原告

中山市创鑫物业管理有限公司负担14元，被告张惠州负担36元（该费用被告张惠州于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告

中山市创鑫物业管理有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判人员

审判员李海艳

人民陪审员何颖珊

人民陪审员李丹

裁判日期

二〇一八年五月三十一日

书记员

书记员梁敏祺