“选择性欠费诉讼”裁判规则

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

广州市科泉物业管理有限公司诉刘少军、李凤玲物业服务合同纠纷案

问题提示：物业公司在取得“选择性欠费诉讼”胜诉之后，法院面对物业公司提起的群体性欠费诉讼案件，如何正确适用“同案同判”的裁判规则？
【要点提示】
虽然“同案同判”要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续，但每件案件均应“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度，力求实现司法公正。由于物业公司前后诉讼具体情况不尽相同，因此，在个案的审理中，不应完全拘束于已经生效的判决，要准确分析个案的具体情况，以解决问题，化解矛盾为主要目标，确保个案审理具备良好的法律效果和社会效果。
【案例索引】
一审：广东省广州市天河区人民法院（2010）天法房四初字第925号（2010年10月21日）
二审：广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第737号（2011年10月21日）
【案情】
原告：广州市科泉物业管理有限公司（以下简称科泉公司）
被告：刘少军
被告：李凤玲
2005年7月20日，刘少军、李凤玲与案外人广州市粤垦房地产开发有限公司（以下简称粤垦公司）签订《商品房买卖合同》，向该司购买了广州市天河区燕岭塔子岗绿佳花园瑞燕阁A梯803房（以下简称涉讼房屋），约定建筑面积为90.21平方米。合同签订后，刘少军、李凤玲于2005年10月8日收楼人住。绿佳花园小区至今尚未成立业主委员会，科泉公司受该小区开发商粤垦公司的委托自2005年3月1日入驻该小区提供物业管理服务至今。科泉公司原一直按0.8元/平方米/月的标准向业主收取物业服务管理费，刘少军、李凤玲亦一直依约按此标准向科泉公司交纳管理费。自2007年1月开始，科泉公司改为按1.2元/平方米/月的标准向业主收取管理费，初期刘少军、李凤玲按科泉公司提高后的标准依约缴费。但自2008年8月开始，双方对于该缴费标准产生争议，刘少军、李凤玲认为科泉公司提高收费标准没有依据，拒绝继续按此标准向科泉公司交纳管理费。
另，案外人刘秀梅于2005年4月向粤垦公司购买了广州市天河区燕都路72号B904房（该房屋亦位于绿佳花园内）。因科泉公司自2007年1月起按1.2元/平方米/月的标准收取物业管理费，刘秀梅认为科泉公司此举缺乏依据而拒绝交纳。科泉公司遂于2008年11月诉至广州市天河区人民法院，提出要求刘秀梅按1.2元/平方米/月的标准交纳2007年1月1日至2008年10月31日期间的物业管理费等诉请。该院于2008年12月13日作出（2008）天法民四初字第2046号民事判决，支持了科泉公司要求按1.2元平方米/月收取物业管理费的诉讼请求。刘秀梅不服上诉，2009年11月9日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第390号民事判决，驳回了刘秀梅的上诉，维持了原审法院的上述判决。刘秀梅对此仍不服，于2009年12月21日向广东省高级人民法院申请再审。2010年7月6日，广东省高级人民法院作出（2010）粤高法民一申字第461号民事裁定，认为“申请再审人刘秀梅在接受被申请人科泉公司物业管理服务的同时，一直未交清自2007年1月1日至2008年10月31日的物业管理费，虽然《前期物业管理委托合同》不能成为科泉公司收费的合同依据，但在三分之二的业主都按照1.2元/平方米/月的标准交纳物业管理费的前提下，二审判决判令刘秀梅应按照该标准交纳物业管理费并无不当”，据此该院驳回刘秀梅的再审申请。另，包括本案刘少军、李凤玲在内的绿佳花园35户业主，因对本案科泉公司按1.2元/平方米/月收取管理费有异议而拒绝交费所引发的35件物业服务合同纠纷案件，已于2010年2月由广州市天河区人民法院立案受理。
科泉公司要求按1.2元/平方米/月的标准计收物业管理费。刘少军、李凤玲表示办理收楼手续时，科泉公司自己主张的物业管理费为0.8元/平方米/月，此后其一直按此标准交纳物业管理费。诉讼中，科泉公司表示，刘少军、李凤玲拖欠2008年8月1日至2010年3月31日期间的水费963.30元、电费133.90元、垃圾处理费100元，并于上述期间每月均向刘少军、李凤玲催讨上述欠款。刘少军、李凤玲对科泉公司主张的上述期间的水费、电费、垃圾处理费的金额均没有异议，亦确认科泉公司每月向其催讨上述费用，但表示其并非拒不交纳，而是双方对管理费的标准有争议，刘少军、李凤玲不同意按1.2元/平方米/月的标准交纳物业管理费，同意先按0.8元/平方米/月的标准交纳管理费，但科泉公司拒绝收取并因此拒绝收取水电费、垃圾处理费。为此，刘少军、李凤玲在原审提供了以下证据：2008年12月7日及2010年1月13日的报警回执各一张，拟证明当天包括刘少军、李凤玲在内的瑞燕阁小区业主要求按0.8元/平方米/月的标准向科泉公司交纳物业管理费，但科泉公司拒绝收取，双方因此产生纠纷并报警处理。
科泉公司诉称：从2008年8月起，刘少军、李凤玲无故拖欠物业管理费用，科泉公司为此通过发放催交通知单及派公司职工上门作说服工作，但刘少军、李凤玲仍无动于衷，拒不缴纳。截至2010年3月31日，刘少军、李凤玲累计拖欠管理费、水费、垃圾费共计3363.20元，管理费、水费、电费滞纳金944.72元。请求法院判令：（1）刘少军、李凤玲支付2008年8月至2010年3月31日间累计拖欠的管理费（按每月108.30元的标准交纳）、水费、电费及垃圾费3363.20元以及滞纳金（当月拖欠物业管理费滞纳金自当月11日起计至2010年3月31日止，当月水电费滞纳金自次月7日起计至2010年3月31日止，均以当月拖欠的物业管理费、水电费为本金，均按每日千分之一的标准计算）；（2）本案受理费由刘少军、李凤玲负担。
刘少军、李凤玲共同辩称：（1）刘少军、李凤玲按0.8元/月/平方交纳物业管理费是有物业合同和交纳的物业管理费发票。刘少军、李凤玲所居住的绿佳花园瑞燕阁是2005年时开发商出售的，大部分业主都是于2005年、2006年陆续入住。从入住到2006年12月所交纳的物业管理费标准都是0.80元/月/平方米；（2）自2007年1月1日起科泉公司单方违反物业服务合同，要求业主每月按1.2元平方米的标准交纳物业管理费，刘少军、李凤玲在不明真相的情况下按科泉公司要求的标准交纳了管理费。刘少军、李凤玲在2008年8月才知道科泉公司的收费不合法，并和其他业主一同与科泉公司因物业管理费收取多次协商不成，发生了纠纷，并报警两次（2008年和2010年各一次）；（3）通常是次月才收取上一个月的管理费，因此当月管理费滞纳金应自次月11日起计算才合理。水电费滞纳金并未约定，科泉公司无权主张。刘少军、李凤玲确实没有支付2008年8月1日起至2010年3月31日期间的物业管理费、水费及公摊电费。刘少军、李凤玲对科泉公司主张每月水费金额及电费金额无异议，但刘少军、李凤玲认为无须支付上述期间的水电费的滞纳金，逾期支付水电费的滞纳金合同中并没有约定，即使需支付滞纳金也只能按每日万分之二点一的标准计算。科泉公司原来按0.8元/平方米/月的标准收取管理费时，双方没有纠纷产生，刘少军、李凤玲一直依约支付物业管理费、水电费，在科泉公司擅自将物业管理费调整为1.2元/平方米/月后，刘少军、李凤玲不同意，但仍按标准0.8元/平方米/月的标准支付物业管理费，但科泉公司拒绝收取，科泉公司要求按1.2元/平方米/月的标准才收取物业管理费，所以刘少军、李凤玲并非恶意不支付物业管理费，不应支付滞纳金。刘少军、李凤玲现仍同意按0.8元/平方米/月的标准支付物业管理费，关于超出部分刘少军、李凤玲不同意支付。
【审判】
广州市天河区人民法院审理认为：绿佳花园至今尚未成立业主委员会，科泉公司受该小区开发商的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定，有权向该小区内的业主或房屋使用人收取物业服务费。刘少军、李凤玲作为该小区内房屋的使用人，在享受科泉公司提供的物业管理服务后，理应支付物业服务费给科泉公司。双方对于物业管理费的交纳标准存在争议，对此该院认为，在科泉公司诉刘秀梅物业服务合同纠纷一案中，刘秀梅对科泉公司按1.2平方米/月的标准收取物业管理费存有异议，该案经一审、二审、再审，广州市天河区人民法院、广州市中级人民法院、广东省高级人民法院三级法院均审理认为科泉公司按1.2元/平方米/月的标准向刘秀梅收取物业管理费并无不当。上述收费标准是针对绿佳花园小区全体业主，并非只针对刘秀梅一人，刘少军、李凤玲作为绿佳花园小区的房屋使用人，亦应按此标准缴纳物业管理费。故现科泉公司要求刘少军、李凤玲按每月108.30元（90.21平方米×l.2元/平方米/月）的标准交纳2008年8月1日至2010年3月31日期间的物业管理费合法有据，予以支持。科泉公司要求刘少军、李凤玲支付2008年8月1日至2010年3月31日期间的水费963.30元、电费133.90元、垃圾处理费100元，因刘少军、李凤玲没有异议并表示同意支付，亦予以支持。
对于科泉公司要求刘少军、李凤玲支付拖欠上述期间物业管理费、水费、电费、垃圾处理费的滞纳金诉请一项。对此该院认为，因科泉公司对刘少军、李凤玲提供的《业主入住合约》及收费标准真实性没有异议，虽科泉公司抗辩收费标准上的0.8元/平方米/月是刘少军、李凤玲自行添加的，但未举证证实且刘少军、李凤玲自2005年10月收楼入住后至2006年12月期间一直按此标准交纳费用，故对于科泉公司的上述意见不予采纳。可见原按0.8元/平方米/月的标准交费是双方认可并一直执行至2006年年底的。2007年1月开始，科泉公司按新的收费标准收取物业服务费，但由于科泉公司此行为未能取得绿佳花园小区所有业主的支持与理解，导致包括本案刘少军、李凤玲在内的部分业主与科泉公司产生争议，甚至于需报警处理，且包括刘少军、李凤玲在内的35户业主亦于2010年2月分别向该院提起诉讼，要求本案科泉公司退回多收部分的物业管理费。可见双方对于管理费收费标准的分歧极大，当时情况下矛盾难以调和，故刘少军、李凤玲关于科泉公司因其不愿按1.2元/平方米/月的标准交纳管理费而拒绝收取水电费、垃圾处理费及按0.8元/平方米/月先行交纳的管理费的陈述是合理可信的，予以采信，导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于刘少军、李凤玲。综合以上案情，依照公平合理的民法原则，对于科泉公司要求刘少军、李凤玲支付上述滞纳金的诉请，不予支持。
需要指出的是，作为绿佳花园物业服务公司的科泉公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。科泉公司作为物业服务公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的.若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为业主的刘少军、李凤玲以后也应当及时支付管理费。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第六条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、刘少军、李凤玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付2008年8月1日至2010年3月31日期间的物业管理费2166元、水费963.30元、电费133.90元、垃圾处理费100元给科泉公司；二、驳回科泉公司的其他诉讼请求。
科泉公司不服一审判决提出上诉，认为刘少军、李凤玲首次拒绝缴纳物业管理费的2007年1月，该月小区物业管理费收缴率已超过全体业主的三分之二，除被上诉人等几位业主外，其他业主并没有对1.2元的物业管理费行为提出异议，因此，不存在未能获得小区业主认可之说法。刘少军、李凤玲曾报警的行为与其免除承担违约责任并不存在关联关系，相反正好说明刘少军、李凤玲以明确的事实表示拒绝依照物业合同约定履行缴纳物业管理费的义务。2010年2月份，包括刘少军、李凤玲在内的35户业主向一审法院提起诉讼，要求科泉公司退回多收部分的物业管理费，与本案刘少军、李凤玲违反合同约定，拖延缴纳物业管理费，应承担违约责任，存在性质上的差异。综上，从2008年8月起，刘少军、李凤玲无故拖欠物业管理费用，已严重违反合同约定，符合合同第15条规定，应按每日千分之一的标准向上诉人支付滞纳金。原判认定被上诉人无需支付滞纳金，属于认定事实不清，适用法律错误，请求法院判令：维持原判第一项，撤销原判第二项，改判为刘少军、李凤玲支付自2008年8月至2010年3月31日拖欠的物业管理费、水费、电费滞纳金共944.72元，判令由刘少军、李凤玲承担一审、二审诉讼费用。
二审法院认为：本案二审争议的焦点在于刘少军、李凤玲应否支付自2008年8月至2010年3月31日拖欠的物业管理费、水费、电费的滞纳金。
经审查，科泉公司对刘少军、李凤玲提供的《业主入住合约》及收费标准的真实性并无异议，且事实上刘少军、李凤玲自2005年10月收楼入住后至2006年12月期间是一直按此标准交纳费用，可见原按0.8元/平方米/月的标准交费是双方认可并一直执行至2006年年底。从2007年1月开始，科泉公司按新的收费标准收取物业服务费，但科泉公司的该行为未能取得绿佳花园小区所有业主的支持与理解，导致包括刘少军、李凤玲在内的部分业主与科泉公司产生争议并需报警处理，且包括刘少军、李凤玲在内的35户业主亦于2010年2月分别向原审法院提起诉讼，要求科泉公司退回多收部分的物业管理费。由此可见，双方当时对于管理费收费标准的分歧极大，矛盾难以调和，故导致上述费用至今仍未交纳并不可完全归责于人刘少军、李凤玲。原判综合本案案情，依照公平合理的民法原则，对于科泉公司要求刘少军、李凤玲支付上述滞纳金的诉请不予支持并无不当。综上，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。