住宅专项维修资金提取受阻，小区物业状告业委会———如此申用住宅专项维修资金，合法吗？

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2015年04月13日 16:36  本报记者 杜海英

    未经广大业主同意，物业有无权利申请使用住宅专项维修资金？4月7日，济南市中区法院十六里河法庭开庭审理了一起物业状告业委会未在维修资金拨付申请书上盖章一案，住宅专项维修资金申请使用的合法性成为了双方争议的焦点。 

    住宅专项维修资金提取受阻——物业状告业委会 

    2月26 日，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司(简称之平物业)一纸诉状将服务过的济南市鲁能领秀城十一区(也称B 区)的业委会告上法庭，请求法院判令业委会在物业办理的济南市住宅专项维修资金拨付申请书上予以盖章。

     之平物业称，2013年5月份，小区的消防系统存在严重的安全隐患，同年6月26日，济南市公安消防支队市中区大队对之平物业作出了处罚决定书，后之平物业代表全体业主采取垫付资金的形式与上海石化消防工程有限公司山东分公司(简称上海石化公司)签订了消防系统维修合同，消防系统维修好后，因业委会拒绝在专项维修资金的申请书上盖章，致使之平物业遭受严重的经济损失。 

    为此，之平物业提交了一份上海石化公司起诉之平物业的建设工程施工合同一案的判决书。 

    判决书中，上海石化公司称，2013年10月18日，之平物业将位于鲁能领秀城A 区、B 区两区的消防工程维修改造发包给该公司，公司施工完毕后，对A 、B 两区的工程编制结算书进行了审计。经审计，总工程款为 842912元。之平物业支付了41万元工程款后，尚欠432912元未付。 

    对此，之平物业辩称，物业根据合同约定，向济南市住房维修资金管理中心提交过该案款项的申请，但该中心没有报批，所以现尚未达到合同约定的付款条件。法院经审理判决之平物业支付给上海石化公司欠付的工程款43万余元。 

    维修资金拨付申请程序违法，无权盖章——业委会强调 

    业委会为什么不在申请书上盖章呢？业委会指出，专项维修资金申请未经业主共同决定、业主大会授权，无法申请动用。 

    业委会表示，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：物业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；物业组织实施使用方案；物业持有关材料向所在地人民政府建设(房地产)主管部门申请列支；建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 

    针对之平物业的起诉，业委会首先强调，之平物业与施工单位签订的《鲁能领秀城B 区消防系统维修合同》是在 2013年 10月 18 日，该份合同未告知小区业主，也未告知业委会。业委会早于2013年5月1日成立，同年6月5日备案完毕并行使权利。依据《业主大会规程》第三条规定，业委会是业主大会的执行机构，可以履行职责中的“决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施”。同时，《物权法》第七十六条规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有“ 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”的权利。同时，该条例第十一条规定“筹集和使用专项维修资金”由业主共同决定。故根据上述规定，业委会作为业主大会执行机构，无权在没有业主大会授权前提下，擅自决定在之平物业办理的济南市住宅专项资金拨付申请书上签字。 

    43万余元工程款的该案所指消防工程不存在？——业委会提出质疑 

    “之平物业完全违背了上述规定，由其提交的证据可以看出，该工程是在业主们包括业委会毫不知情的情况下的暗箱操作。”业委会强调，动用维修资金的设施维修工程，之平物业应该首先通知业委会，公告业主知晓，并经业主大会考察勘验通过，业委会招标施工单位，告知主管部门由主管部门指定的审计单位跟进审计。无论是正常启用维修资金还是应急启用，都得业主了解。该工程是在业委会成立后的2013年10月签订的施工合同，但该合同业委会却不知情。 

    业委会表示，2014年3月4日，业委会主任赵先生和副主任尹女士前去市房管局维修资金管理处了解该区维修资金情况时，管理处负责人告知，之平物业于2013年10月15日向该处递交了《房管局的维修资金使用申请表》，请求动用维修资金50万元，并盖有社区管委会公章，该部门已于 2013年10月22 日批准。并解释，之平物业申请动用维修资金时说小区没有业委会，社区管委会对此情况和动用数额已经确认同意，所以就同意让他们先垫付后拿单据再来报销。当管理处了解到小区业委会合法成立后当即表示保证之平物业再来报销时没有业委会同意不会报销…… 

    业委会强调，涉及维修资金的工程，应该首先查明该工程是否经具备资格的审计机构审计，是否符合动用维修资金的程序。“我们相信，涉及小区的维修资金问题，会在司法机关的审查下水落石出的。”