小区前物业告业委会，两次都输了

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管好房屋“养老金”出路在推进业主自治

    在你居住的小区，每个业主都交了一笔钱，少则几千，多则几万，汇总起来是一个不小的数字。这笔钱叫住宅专项维修资金，它是房屋的“养老金”。在开发商5年保修期限之后，小区公共部分的维修就要动用这笔钱。虽然它的使用申请程序严格且繁琐，但近年来动用这笔钱的情况不断增加，同时被非法套取的事件也不时出现。房屋“养老金”到底是如何使用的，在许多小区的居民心中多是一笔“糊涂账”。

    未经广大业主同意，物业有无权利申用住宅专项维修资金？省城济南一小区的前物业因申请提取住宅专项维修资金受阻两次起诉业委会，均被法院终审判决依法驳回起诉。案件中， 43万余元工程款所指的消防工程到底存不存在？住宅专项维修资金申请使用的合法性成为物业公司和小区业委会争议的焦点。

    提取住宅专项维修资金受阻，前物业两次状告业委会

    2015年2月 26日，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司(简称“之平物业”)一纸诉状将服务过的济南市鲁能领秀城十一区的业委会告上法庭，状告业委会未在维修资金拨付申请书上盖章，请求法院判令业委会在其办理的济南市住宅专项维修资金拨付申请书上予以盖章。

    济南市中区人民法院以该诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，亦不具有可执行性为由依法裁定驳回起诉。之平物业不服提起上诉，济南市中级人民法院于同年11月18日终审裁定驳回上诉维持原判。

    在第一起案件一审被驳回起诉后，之平物业又另行起诉，要求业委会偿还物业垫付的消防维修工程款 48 万余元，后在审理期间变更诉讼请求为要求业委会协助之平物业办理住宅专项维修资金拨付手续。

    济南市中区人民法院一审判决业委会协助之平物业办理小区消防系统维修专项资金 48 万余元的拨付手续。对此，业委会不服提起上诉。近日，济南市中级人民法院作出终审判决，依法判决驳回之平物业的起诉。

    争议焦点：43万消防工程款到底存不存在；住宅专项维修资金申用的合法性

    诉讼中，之平物业称，2013年5月份，小区消防系统存在严重安全隐患；同年6月 26日，济南市公安消防支队市中区大队对之平物业作出了处罚决定书，后之平物业代表全体业主采取垫付资金的形式与上海石化消防工程有限公司山东分公司(简称“上海石化公司”)签订了消防系统维修合同。消防系统维修好后，因业委会拒绝在专项维修资金的申请书上盖章，致使之平物业遭受严重的经济损失。为此，之平物业提交一份上海石化公司起诉之平物业的建设工程施工合同一案的判决书，法院判决之平物业支付工程款43万余元。

    对此，业委会指出，该专项维修资金申请程序违法，未按规定经业主共同决定、业主大会授权，无权申请动用。业委会无权擅自决定在之平物业办理的济南市住宅专项资金拨付申请书上签字。

    “ 之平物业主张的这一消防工程款是在广大业主们包括业委会毫不知情的情况下的暗箱操作，意欲瞒着业委会并欺骗相关部门骗取维修资金，被发现而未得逞。”业委会强调，涉及维修资金的工程，应该首先查明该工程是否经具备资格的审计机构审计，是否符合动用维修资金的程序。之平物业主张的消防工程是在业委会成立后的2013年10月签订的施工合同，但该合同业委会却不知情。而动用维修资金的设施维修工程，之平物业应该首先通知业委会，公告业主知晓，并经业主大会考察勘验通过，业委会招标施工单位，告知主管部门由主管部门指定的审计单位跟进审计。无论是正常启用维修资金还是应急启用，都得业主了解。

    法院认定：不属平等民事主体之间产生的争议，驳回起诉

    济南市中级人民法院审理认为，本案系之平物业起诉业委会协助办理济南市住宅专项维修资金拨付手续而发生的争议。《济南市住宅专项维修资金管理办法》第五条规定：“市住房保障和房产管理局会同市财政局负责指导和监督本市维修资金管理工作。维修资金交存、使用等日常管理工作由市住房保障和房产管理局委托专门的机构负责。”本案中，之平物业起诉要求业委会协助办理的住宅专项维修资金拨付手续，系根据《济南市住宅专项维修资金管理办法》第四章的相关规定，在使用维修资金时需由维修资金管理机构审核的手续，故双方因此而产生的争议不属于平等民事主体之间因财产关系和人身关系而产生的争议，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。

    管好房屋“养老金”出路在于推进业主自治

    现实中，小区的这笔大额房屋“养老金”成为很多物业甚至相关部门和业委会眼中的一块肥肉。曾有物业公司人士表示，物业套取房屋维修资金的情况并不少见，甚至一些物业公司就是冲着这笔钱去的。

    综观该起案件，虽然法院最终以驳回起诉结案，对于当事人双方争议的焦点问题最终没有定性；但透过案件，我们不妨设想一下，如果领秀城十一区没有成立业委会，之平物业会不会早已因为这笔存在争议的“消防工程款”而成功动用了住宅专项维修资金呢？

    如何管理和使用好这笔“ 养老金”，让它透明化已成为一个亟待解决的难题。

    就目前而言，对于一般业主来说，要弄清楚它很难。主要原因在于，在绝大多数小区里，业主自治水平普遍较低，难以在住宅维修资金使用中发挥主导作用。

    应该说，小区业主是住宅维修资金的“所有权人”，使用住宅维修资金就是花自家的钱，业主自己最知道轻重利害。如果住宅小区建立起成熟的业主自治制度，业主委员会能够充分集合全体业主的意见，并对维修资金是否应当使用、 如何使用等作出科学、 理性的判断，对维修资金的使用进行全面监督，维修资金就很难被滥用和侵占了。

    本报记者  邹志梅本版编辑 高群