武汉某物业卷走公共收益 业委会打官司索回88万元

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2013-09-27 09:35
来源: 武汉晚报

62万元公共收益、7.4万元利息、19万元公共维修资金……

昨天，南湖宝安花园小区业委会主任马豹子，拿到了武汉市中级人民法院二审判决书。骄人的“胜诉”结果，让他颇有些得意，“我们为小区业主要回了属于自己的财产”。

2010年7月，宝安花园小区前物业未经结算撤离，卷走了小区“停车”产生的公共收益，还带走了19万元未使用的公共维修资金。

此后，宝安花园业委会开始了艰辛的“追讨”。去年7月，此案诉诸法院，历经两次审理，最终胜诉。

业委会硬性约定：

物业收取停车费“大头”归业主

南湖宝安花园小区，居民1087户。2001年，小区成立业委会。

在业主不断争取自主权益和话语权的背景下，首任物业公司因拒绝公示小区公共收益，而被“辞退”。

“小区公共收益，可以有效补充小区维修资金不足，十分重要。”马豹子说，业委会从成立开始，维权意识就相当强。

2004年，宝安花园引进了武汉南宝物业公司(以下简称南宝物业)。双方约定，服务期自2004年4月至2010年5月。业委会专门就小区公共收益进行了明确约定，避免小区业主公共利益受损。

宝安花园业委会诉称：2004年，双方约定，小区停车费每年计20万元，按2:8进行分配，即20%作为物业公司管理费用，80%属于全体业主所有(其中40%用于小区维修资金)。2007年，小区车辆增加，双方再次约定，小区停车费提高至22万元，按4:6进行分配。

截至2010年7月10日，小区业委会仍有停车费62万元存放在南宝物业公司账户。

当时，宝安花园业委会并没有独立的银行账户。

物业卷走“公共收益”，

业委会追讨无果诉诸法院

2010年7月，南宝物业未办理任何结算手续，擅自撤离小区。

让小区业主始料未及的是，属于小区公共收益的62万元停车费，及尚未使用的19万元公共维修资金，预收的电费、停车费，均被南宝物业公司带走。由此，宝安花园小区连遭3次断电。

“小区全体业主的财产，不能说没就没了。”此后，宝安花园小区业委会奔走11次追讨无果，于去年7月19日将南宝物业告上了武昌法院，要求返还停车费、公共维修资金，及预收电费、停车费、相关利息。

南宝物业辩称：停车费收入和维修资金，已用于小区公共部分维修支出，及支付房屋漏水维修费用等。

法院认为，南宝物业提交的维修支出审批手续，无业委会公章，其真实性和合法性存在瑕疵，证明效力不足，不予采纳。而南宝物业预收的停车费、电费，属预交的业主所有，小区业委会无权主张。

武昌区法院一审判决：南宝物业返还宝安花园业委会停车费62万余元，及利息7.4万余元，返还19万元房屋维修资金及2年利息。

原被告均对此判决不服，上诉至武汉市中院。9月13日，市中院二审维持原判。

律师：宝安花园追讨“公共收益”

是业主维权典范

2007年，《物权法》颁布实施后，小区业主维权意识逐渐增强。

事实上，小区的停车费、广告收益、摊位费等众多项目，均属小区公共收益，尤其是在新型高端小区内，这笔公共收益是笔不小的经费。

现实中，很多小区业主不清楚、不关心自己的公共收益在哪，及如何使用。一些小区业委会有意或无意“失职”，给了物业公司侵占或变相侵占小区公共收益和公共维修资金的机会。

湖北今天律师事务所合伙人律师付军认为，南湖宝安花园小区业主向前任物业公司追索公共收益和维修资金，在本地尚属首例，是业主维权的成功范例。

付军认为，根据《物权法》规定，业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内的道路属于业主共有，停车费作为公共收益可由业委会与物业公司约定进行分配;建筑物及其附属设施的维修资金，也属于业主共有，由业主共同决定用于电梯、水箱等共有部分的维修。

本案中，宝安花园业委会代表业主与物业公司签订服务协议，并向法院起诉追索被前任物业公司侵占的款项，不仅在物业管理模式上实现了创新，也切实维护了业主的合法权益，值得推崇。