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关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知
发布时间：2019-5-16 0:00:00
广州物业专家律师网/程磊律师网
专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
广州市住房和城乡建设局 中共广州市委组织部 中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知
广州物业专家律师网/程磊律师网
专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
穗建物业[2019] 640号
广州市住房和城乡建设局 中共广州市委组织部 中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知
各区委、区政府，各有关单位：
为全面加强业主组织（主要包括首次业主大会筹备组、业主大会、业主委员会）建设，进一步规范业主组织行为，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和基层政权社会治理作用，发挥党员在业主组织中的先锋模范作用，根据中央、省委和市委部署要求，依据有关法律法规和文件精神，经市委、市政府同意，现就有关事项通知如下：
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大精神，深入贯彻习近平总书记重要讲话精神，践行社会主义核心价值观，落实《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和中央扫黑除恶专项斗争工作部署，坚持党的领导，坚持问题导向，在改善民生和创新管理中，加强社会治理，保障业主行使共同决定权利，着力维护业主合法权益，完善监督管理体系，健全工作体制机制，建设更为宜居乐居的生活环境。
二、工作目标
以建设更干净、更整洁、更平安、更有序的物业小区为总目标，以解决群众反映强烈、影响小区和谐稳定的突出问题为突破口，通过2年的努力，营造业主、物业服务企业、政府三方共建共治共享小区治理格局，推动业主组织规范化、优质化，使全市物业管理工作得到明显提升。
三、工作措施
（一）正确指导划定物业管理区域，明确物业管理边界。
1.依法划定物业管理区域。根据《广东省物业管理条例》第七条规定，新建、分期开发建设但未建设完成、已建成的住宅小区物业管理区域范围，原则上就是物业建设用地规划许可证确定的红线图范围；出售的公有住房已实施物业管理的，可以以实施物业管理的范围划定物业管理区域。（市住房城乡建设局牵头，区住房建设部门负责）
2.督促物业管理区域备案。区住房建设部门应当督促建设单位、物业服务企业按照《广州市物业管理暂行办法》（广州市政府令第158号）第十一条至第十五条规定办理物业管理区域备案，依法出具备案回执，并及时告知街道办事处（镇人民政府），同时在区住房建设部门网站主动公开。对未按照规定备案的违规行为，按照《广州市物业管理暂行办法》第九十三条规定依法查处。（市住房城乡建设局牵头，区住房建设部门负责）
3.处理物业管理区域争议。建设单位、物业服务企业划定的物业管理区域不合理的，区住房建设部门应当按照《广州市物业管理暂行办法》第十一条第二款规定提出相应处理意见；争议较大的，区住房建设部门应当提出划定物业管理区域的初步意见，并将拟划定的物业管理区域四至范围和附图向区域范围内的业主公示（公示时间可以根据实际情况确定）。公示期间，对划定的物业管理区域无异议或者异议不成立的，公示期满后由区住房建设部门发出备案回执；公示期间，对划定的物业管理区域有异议的，区住房建设部门应当征求区规划行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）、相关业主的意见后确定物业管理区域，发出备案回执。（市住房城乡建设局牵头，区住房建设部门负责，市〔区〕规划部门、街〔镇〕等单位配合）
（二）加强对业主大会筹备工作指导、协助和监督，规范筹备行为。
4.督促建设单位履行报告义务。区住房建设部门应当按照《广东省物业管理条例》第十二条规定，对于已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域内规划建筑总面积50%的住宅小区，督促建设单位书面报告物业所在地街道办事处（镇人民政府）、在物业管理区域的显著位置公告。建设单位未履行报告、公告义务的，区住房建设部门应当按照《广东省物业管理条例》第六十二条规定依法查处。（市住房城乡建设局牵头，区住房建设部门负责，街〔镇〕等单位配合）
5.依法组建首次业主大会筹备组。对于符合成立业主大会条件，且物业管理区域已备案的，街道办事处（镇人民政府）应当按照《广州市物业管理暂行办法》第二十条至第二十四条规定，依法推动组建首次业主大会筹备组。
（1）街道办事处（镇人民政府）应当在听取业主意见的基础上，根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素，确定业主代表人数、名额分配及产生办法；按照筹备组业主代表资格条件核实报名参加筹备组的业主。
（2）业主推荐的筹备组业主代表人数超过街道办事处（镇人民政府）确定人数的，街道办事处（镇人民政府）可以将联名业主推荐的筹备组业主代表姓名及其基本情况、相应联名业主名单在物业管理区域内公示，公示时间不少于15日。公示期满，对联名业主推荐的筹备组业主代表、联名业主名单无异议或者异议不成立的，街道办事处（镇人民政府）按照《广州市物业管理暂行办法》第二十一条规定拟定筹备组业主代表名单。
（3）联名业主推荐的筹备组业主代表，不符合《广州市物业管理暂行办法》第二十二条规定的筹备组业主代表条件或者伪造业主签名推荐的，街道办事处（镇人民政府）应当取消其参加筹备组的资格。
（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门配合）
6.督促建设单位、物业服务企业履行协助义务。筹备组成立后，建设单位、物业服务企业未按照《广州市物业管理暂行办法》第二十五条规定提供业主清册等资料的，区住房建设部门应当依法查处。街道办事处（镇人民政府）应当及时向区不动产登记机构申请查询业主姓名和房屋面积，不动产登记机构应当提供并不得收取费用。（市住房城乡建设局牵头，区住房建设部门负责，市〔区〕不动产登记中心、市房地产档案馆、街〔镇〕等单位配合）
7.指导筹备组依法开展筹备工作。街道办事处（镇人民政府）应当按照《广州市物业管理暂行办法》第二十六条至第三十三条等有关规定，组织筹备组成员集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规定；提名筹备组组长候选人名单，并组织筹备组成员选举产生筹备组组长。提倡筹备组中街道办事处（镇人民政府）代表或中国共产党党员业主担任筹备组组长；严格落实筹备组议事制度，妥善调解筹备过程中的纠纷；指导筹备组依法开展首次业主大会筹备工作。对于筹备组违反前述规定的行为，街道办事处（镇人民政府）应当及时给予指导意见；筹备组不接受指导意见且其行为违反法律、法规、规章和规范性文件等规定的，区住房建设部门应当责令其限期改正，并通告全体业主。
根据《广州市物业管理暂行办法》第三十三条规定，筹备组工作期限延长超过6个月仍未召开业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会的，筹备组解散，并由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织召开业主大会会议表决管理规约、业主大会议事规则、选举首届业主委员会。（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门、区公安机关等单位配合）
（三）规范业主大会表决过程，确保业主行使表决权利。
8.需业主大会决定事项不得授权业主委员会决定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条和第十二条等规定，对于《中华人民共和国物权法》第 七十六条规定由业主共同决定（业主大会决定）的事项，不得通过业主大会授权、委托等方式由业主委员会决定。
前期物业服务合同期限届满前解聘物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项，提交业主大会会议表决。
（市住房城乡建设局牵头，区住房建设部门、街〔镇〕负责，区司法部门等单位配合）
9.畅通向业主公开信息渠道。在筹备成立首次业主大会和组织召开业主大会会议期间，按照《广州市物业管理暂行办法》有关规定，应当向全体业主公告、公示、通知的事项，组织召开业主大会会议的机构可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公布，或者按照管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主。公开事项内容较多的，可以通过微信群、公众号等方式向全体业主公开，征集业主意见，接受业主监督。（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
10.优先采用电子投票形式。业主大会会议采用电子投票、书面征求意见和集体讨论等形式召开。业主决策电子投票系统数据库已建立或者可以在较短时间内建立的，业主大会会议表决应当采用电子投票形式。区住房建设部门要加快建立辖区内住宅小区电子投票数据库，对于成立筹备组、20%以上业主提议召开业主大会临时会议、换届选举业主委员会；或者业主大会拟续聘、选聘、解聘物业服务企业的住宅小区，要优先建立电子投票数据库。（市住房城乡建设局牵头，区住房建设部门、街〔镇〕负责）
11.规范书面征求意见形式。业主大会会议表决采用书面征求意见形式的，应当采用记名投票的方式；书面的选票、表决票应当由符合《广州市物业管理暂行办法》第四十七条规定的可以行使表决权的人签名；表决意见包括同意、反对、弃权3种；业主大会会议组织机构应当设定合理投票期限，在发出会议通知时一并通告全体业主；业主大会会议组织机构决定延长已通告投票期限的，应当在已通告投票期限届满前向全体业主通告延长投票期限的决定；投票期限只能延长一次，延长期限不得超过15日。任何人不得伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名。（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
12.规范统计表决结果。根据《广州市物业管理暂行办法》《广州市业主决策电子投票暂行规则》（穗建规字〔2016〕1号）等规定，组织召开业主大会会议的机构应当按照下列方式统计表决结果：
（1）业主大会会议采用电子投票形式的，应当按照《广州市业主决策电子投票暂行规则》第十五条第一款规定，由业主决策电子投票系统统计表决结果。
（2）采用集体讨论形式的，组织召开业主大会会议的机构应当组织监票人、计票人当场统计表决结果。
（3）采用集体讨论形式、书面征求意见形式的，组织召开业主大会会议的机构应当邀请若干名业主担任监票人、计票人。
（4）采用书面征求意见形式的，组织召开业主大会会议的机构应当与监票人、计票人于业主大会会议投票期限届满后及时查验统计完成业主的选票、表决票，监票人、计票人应当在查验统计结果签名确认。
（5）筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会委员候选人、及前述人员近亲属不得担任监票人、计票人。
组织召开业主大会会议的机构未按照要求查验统计业主选票、表决票的，由街道办事处（镇人民政府）责令其限期改正，并通告全体业主。
（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门、区公安机关等单位配合）
13.规范公示表决结果。组织召开业主大会会议的机构应当按照《广州市物业管理暂行办法》第四十二条第二款规定,向全体业主公示业主大会会议表决结果，公示内容应当包括已参与表决业主的房号、专有部分面积、表决意见，以及全体业主表决意见的汇总结果等。采用电子投票、集体讨论形式的表决结果应当公示7日以上，采用书面征求意见形式的表决结果应当公示30日以上。组织召开业主大会会议的机构未按照要求公示表决结果的，由街道办事处（镇人民政府）责令其限期改正，并通告全体业主。
公示业主大会会议表决结果同时，组织召开业主大会会议的机构还应当通告对表决结果异议的处理方式，包括异议的受理方式、受理期限、处理方式、处理期限等内容。
（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
14.妥善处理表决结果异议。根据《广州市物业管理暂行办法》《广州市业主决策电子投票暂行规则》等规定，对业主大会会议表决结果有异议的，可以按照下列方式处理：
（1）异议提出人应当在表决结果公示期间，实名向组织召开业主大会会议的机构提出书面异议。公示期满后提出异议的，组织召开业主大会会议的机构可以不受理。
（2）组织召开业主大会会议的机构应当在业主大会会议表决结果公示期间或者公示期限届满之日起适当时间内对异议进行处理。
（3）业主提出查验书面的选票、表决票的，应当向组织召开业主大会会议的机构出示需查验业主的有效身份证件和有效房产文件；组织召开业主大会会议的机构应当在第（2）项要求的期限内，将相应业主的选票、表决票供其查验。经查验，选票、表决票不是由符合《广州市物业管理暂行办法》第四十七条规定可以行使表决权的人签名，或者选票、表决票的表决意见与公示表决结果不一致的，组织召开业主大会会议的机构应当重新统计表决结果。
（4）业主、物业服务企业、建设单位对表决结果公示的业主人数、专有部分面积等业主投票权数提出异议的，组织召开业主大会会议的机构应当在第（2）项要求的期限内进行核实。经核实，公示的业主投票权数不符合《广州市物业管理暂行办法》第四十五条、第四十六条等规定的，组织召开业主大会会议的机构应当重新统计表决结果。
（5）重新统计表决结果的，组织召开业主大会会议的机构应当向全体业主通告重新统计的表决结果，通告内容应当包括变更的表决意见、变更的投票权数和全体业主表决意见的汇总结果等。
（6）组织召开业主大会会议的机构确认异议不成立，且决定不再重新统计表决结果的，应当将处理决定书面告知异议提出人。
（7）组织召开业主大会会议的机构未按照上述要求进行处理的，异议提出人可以向街道办事处（镇人民政府）投诉，街道办事处（镇人民政府）应当会同区住房建设部门协调处理。组织召开业主大会会议的机构违反《广州市物业管理暂行办法》《广州市业主决策电子投票暂行规则》等规定的，由街道办事处（镇人民政府）责令其限期改正，并通告全体业主。
（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门、区公安机关等单位配合）
（四）规范业委会委员资格，监督业委会依法履行职责。
15.依法产生业主委员会委员候选人。业主委员会委员候选人可以采取业主联名推荐、业主自荐等方式向组织召开业主大会会议的机构报名。组织召开业主大会会议的机构应当核查业主委员会委员候选人资格条件，取消不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定资格条件的候选人。
组织召开业主大会会议的机构应当将拟定的业主委员会委员候选人名单向全体业主公示适当时间。对候选人名单有异议的，异议提出人应当在公示期间实名提出书面意见。组织召开业主大会会议的机构应当在收到意见后及时对异议进行核实并答复异议提出人；异议提出人对答复不服、组织召开业主大会会议的机构逾期不答复的，可以向街道办事处（镇人民政府）投诉；街道办事处（镇人民政府）应当会同区住房建设部门对被异议业主委员会候选人的资格条件进行核实；被异议业主委员会委员候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定资格条件的，街道办事处（镇人民政府）可以取消其候选人资格，并通告全体业主。
（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
16.规范业主委员会委员行为。业主委员会可以经业主大会同意后聘请秘书等专职工作人员，由专职工作人员负责业主委员会的日常事务性工作。专职工作人员的薪酬可以从共用部位、共用设施设备经营收益中列支。
业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约、业主大会议事规则，不得有《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为。业主委员会应当加强自律，对业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定禁止行为的，业主委员会应当中止其委员职务，并组织业主大会临时会议罢免其委员职务。业主委员会不依法履行该职责的，根据《广州市物业管理暂行办法》第三十八条规定，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开业主大会临时会议，并通告全体业主；业主委员会逾期不召开的，由业主监事会在街道办事处（镇人民政府）确定的时间内组织召开；未设立业主监事会或者业主监事会未在确定的时间内组织召开的，由居民委员会组织召开。
（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门、区公安机关等单位配合）
17.规范补选业主委员会委员和换届选举业主委员会。根据《广东省物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2019〕274号）等规定，应当按照下列方式补选业主委员会委员和换届选举业主委员会：
（1）业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足5人的，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。
（2）业主委员会任期届满6个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
（3）业主委员会委员人数少于5人，组织业主大会会议有困难的，业主委员会可以向街道办事处（镇人民政府）提出协助请求，街道办事处（镇人民政府）应当指导和协助业主委员会组织召开。可以成立由街道办事处（镇人民政府）代表、居民委员会代表各1人，业主委员会委员和业主代表若干人共同组成补选委员小组或者换届选举小组，由该小组组织召开业主大会会议补选业主委员会委员或者选举产生新一届业主委员会。
（4）业主委员会未在规定时间内组织召开业主大会会议补选委员或者换届选举业主委员会的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织补选或者换届选举，并通告全体业主；逾期未组织补选或者换届选举的，由业主监事会在街道办事处（镇人民政府）确定的时间内组织；未设立业主监事会或者业主监事会未在确定的时间内组织的，由居民委员会组织。
（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门、区公安机关等单位配合）
18. 依法召开业主大会临时会议。符合《广州市物业管理暂行办法》第三十七条第四款规定情形之一的，业主委员会应当按照规定组织召开业主大会临时会议。其中，已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议召开业主大会临时会议的，提议业主应当依法依规提出召开业主大会临时会议的表决事项、表决形式、会议召开时限等具体事项。业主委员会对提议人数达到已交付使用物业业主总人数20%以上有异议的，可以通过公示提议业主名单的形式核实（公示时间可以根据实际情况确定）。业主委员会核实提议业主名单或者采用书面征求意见形式召开业主大会临时会议的，不得强制要求业主提供身份证、不动产登记簿等方式证明业主身份。
业主委员会未按照《广州市物业管理暂行办法》第三十七条第四款规定召开业主大会临时会议的，根据《广州市物业管理暂行办法》第三十八条规定，由街道办事处（镇人民政府）责令其限期组织召开业主大会临时会议，并通告全体业主；逾期仍不召开的，由业主监事会在街道办事处（镇人民政府）确定的期限内组织召开；未设立业主监事会或者业主监事会未在确定的期限内组织召开的，由居民委员会组织召开。
（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
19.监督业主委员会履行备案义务。街道办事处（镇人民政府）应当按照《广州市物业管理暂行办法》第五十三条、第五十六条第四款规定，监督业主委员会及时履行备案义务。其中，业主委员会会议决定召开业主大会会议（包括拟表决业主自行管理方案）的，业主委员会应当在会议决定后及时将会议记录、会议决定及拟提交业主大会表决的事项及时报街道办事处（镇人民政府）备案。对业主委员会不依法履行备案义务的，按照《广州市物业管理暂行办法》第九十三条规定依法查处。（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
20.监督业主委员会依法履行职责。业主委员会应当按照《广州市物业管理暂行办法》等规定依法履行职责，严格 执行业主委员会议事制度，向全体业主公布应当公开的资料和信息，建立并执行规范的财务管理制度，依法组织换届选举或者补选委员，任期届满当日依法移交全部属于业主共有的财物、文件资料和印章。业主委员会未按照规定履行职责的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期改正，并通告全体业主公告；业主委员会有《广州市物业管理暂行办法》第九十五条规定情形之一，且拒不改正造成严重后果的，街道办事处（镇人民政府）可以组织选举新的业主委员会。（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门、区公安机关等单位配合）
（五）规范业主自行管理，明确有关安全责任。
21.业主大会决定业主自行管理方案。业主大会拟通过自行管理方式实施物业管理的，业主委员会应当制定业主自行管理方案，且方案应当经业主大会会议表决同意才能实施。有前期物业服务合同约定期限内的物业服务企业实施物业管理的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和按照业主自行管理方案实施物业管理作为一个表决事项，由业主大会会议表决。街道办事处（镇人民政府）会同区住房建设部门应当对业主自行管理物业加强指导、协助和监督。（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
22.规范制定业主自行管理方案。业主委员会制定的业主自行管理方案应当对下列主要事项作出约定。其中，可以约定将物业管理区域内的秩序维护、清洁卫生、园林绿化、设施设备维修养护等专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给一个企业：
（1）自行管理的事项、期限；
（2）物业服务的内容、标准；
（3）选聘专业性服务企业的类型、资格条件，选聘劳务人员的数量、资格条件，以及选聘的方式；
（4）业主交纳物业服务费的标准和方式；
（5）业主、业主委员会在自行管理事务中的权利、义务及责任；
（6）安全生产、消防安全、经营管理等责任的承担；
（7）自行管理的其他事项。
（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
（六）加强物业管理项目移交监管工作，维护业主、企业合法权益。
23.依法移交物业管理项目。业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当及时书面告知原物业服务企业，并与原物业服务企业协商物业管理移交事宜；协商不成的，业主委员会、原物业服务企业可以向街道办事处（镇人民政府）申请调解，业主委员会、新物业服务企业不得强行接管物业管理项目。（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
经调解，原物业服务企业未在（前期）物业服务合同终止之日起15日以内退出物业管理区域的，由区住房建设部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条规定查处，并按照《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》（穗建规字〔2018〕20号）规定，对原物业服务企业实行失信惩戒。原物业服务企业逾期仍拒不执行行政决定的，区住房建设部门应当按照《中华人民共和国行政强制法》规定，向法院申请强制执行。（各区政府牵头，区住房建设部门负责，街〔镇〕、区司法部门等单位配合）
四、工作要求
24.发挥党组织引领作用。坚持和加强党的领导，把党的建设贯穿在物业小区产生筹备组业主代表、选举业主委员会委员、选聘或者解聘物业服务企业等方面。街镇党（工）委负责统筹协调，充分发挥基层党组织和党员干部在业主组织活动中的作用，提高业主组织的履职能力和自律水平。
（1）鼓励党员在社区亮明身份，发挥模范带头作用，主动参与业主组织建设和活动，为所居住的物业小区和谐稳定尽一份义务。
（2）鼓励和支持具备业主资格的党员（特别是在职党员）、居民委员会成员通过法定程序成为筹备组业主代表、业主委员会委员，发挥模范带头作用，依法履行职责。
（3）要大力发动和引导业主群众，投票支持具备业主资格的中国共产党党员、居民委员会成员当选筹备组业主代表和业主委员会委员。
（4）要积极指导和帮助符合条件的小区成立党组织，纳入社区党组织管理。小区党组织成员一般由业主党员、业主委员会党员、物业服务企业党员组成。
（市〔区〕委组织部牵头，街〔镇〕负责，市〔区〕民政部门、市〔区〕住房建设部门等单位配合）
25.加强调解纠纷力度。区政府、街道办事处（镇人民政府）应当按照《广州市关于全面加强物业管理维护小区平安有序的实施意见》（穗文〔2016〕33号）要求，成立由分管副区长担任总召集人的区物业管理联席会议制度和由分管副主任（副镇长）担任总召集人的街（镇）物业管理联席会议制度，构建多部门齐抓共管的物业行政监管工作格局。对筹备成立业主大会、召开业主大会会议过程中发生的纠纷，采取人民调解、行政调解、司法调解等多项措施化解纠纷，维护小区和谐稳定。（各区政府牵头，区住房建设部门、区民政部门、区司法部门等单位配合）
26.加强行政执法力度。（1）区住房建设部门会同街道办事处（镇人民政府）应当对建设单位、物业服务企业不履行支持、协助义务和侵占业主合法权益的违规行为要重点查处。经调查属实的，依法予以行政处罚，并采取失信联合惩戒措施。（各区政府牵头，区住房建设部门负责，街〔镇〕、区司法部门等单位配合）
（2）在物业管理区域范围发生恐吓、聚众闹事、暴力伤害等严重扰乱公共秩序行为的，以及在互联网群组发布、传播谣言和扰乱社会秩序，破坏社会稳定信息的，街道办事处（镇人民政府）要及时向区政法委、区扫黑除恶办、区公安机关报告，公安派出所要及时依法采取有效措施予以制止和处理。（各区政府牵头，区公安机关负责，街〔镇〕、区住房建设部门、区司法部门等单位配合）
（3）监督筹备组、业主大会、业主委员会依法履行职责。筹备组、业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。筹备组、业主大会、业主委员会作出的决定违反《广州市物业管理暂行办法》及有关法律、法规等规定的，街道办事处（镇人民政府）会同区住房建设部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（各区政府牵头，街〔镇〕、区住房建设部门负责，区司法部门等单位配合）
27.进一步完善电子投票系统。落实2020年完成全市住宅物业小区电子投票数据库建设任务，进一步优化业主决策电子投票系统，为业主决定物业管理事务提供方便、快捷的信息化平台，改变目前耗时耗力的“扫楼”书面投票形式，解决业主大会表决结果真实性存疑问题，为业主切实行使表决权利提供技术保障。（市住房城乡建设局牵头）
28.健全充实基层行政监管力量。按照市委办公厅、市政府办公厅联合印发的《广州市关于全面加强物业管理维护小区平安有序的实施意见》（穗文〔2016〕33号）要求，各区政府要进一步明确区住房建设部门、街道办事处（镇人民政府）的物业管理行政职能，区住房建设部门要设置专职物业管理科室，配置必要的公务人员；街道办事处（镇人民政府）应当将辖区内物业管理工作纳入社会事务管理，配备1-3名物业管理专职工作人员，可以采用购买社会工作服务的方式，加强对物业管理，特别是业主委员会筹备、选举过程的指导、协助和监督工作力度。（各区政府负责）
29. 加强舆论宣传引导。（1）宣传部门加强舆情管控，指导督促新闻单位和BBS等各类媒体正面宣传，客观报道物业管理纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履约守规，理性维权。（市委宣传部牵头，市住房城乡建设局配合）
（2）房管部门、街道办事处（镇人民政府）、物业行业协会要采取多种方式，广泛宣传物业管理政策、法规，提升共识，营造共建共治共享的小区治理氛围。（市住房城乡建设局牵头，各区政府负责）
30.加强监督考评。（1）物业管理已纳入市对各区综治工作（平安建设）考评，市住房城乡建设局应当会同相关单位，不定期对落实本通知的情况开展全市性检查、督查，及时发现和协调解决存在的问题。（市委政法委牵头，市住房城乡建设局负责）
（2）各区政府要细化属地物业管理工作各项制度，建立以及时发现问题和快速处置为核心内容的考核办法，完善对住宅小区物业管理工作的激励惩戒措施。（各区政府负责）
附件：穗建物业[2019] 640号 广州市住房和城乡建设局 中共广州市委组织部 中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知