广州市住房和城乡建设委员会关于加强物业管理权移交监管工作的通知

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

各区住房建设部门、各街道办事处（镇人民政府）、各物业服务企业、各业主委员会和相关单位：

近期，我市部分小区因业主委员会组织选聘新物业服务企业，原物业服务企业、部分业主对选聘结果有争议，业主委员会组织新聘物业服务企业进驻小区时，与原物业服务企业、部分业主产生纠纷，严重扰乱公共秩序。为维护业主、物业服务企业的合法权益，进一步规范物业管理权移交工作，构建安全、文明、和谐的居住环境，依据《物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》等有关规定，结合我市物业管理工作实际，现就有关事项通知如下：

一、告知和备案会议决定

解聘前期物业服务合同约定的原物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，解聘原企业和选聘新企业应当作为一个表决事项，由业主大会会议表决。业主委员会应当首先召开会议，经过半数委员同意，对解聘前期物业服务合同约定的原物业服务企业和选聘新物业服务企业的事项，作出召开业主大会会议进行表决的决定，并将决定书面告知原物业服务企业；同时，应当按照《广州市物业管理暂行办法》第五十六条第四款规定，将决定事项在5个工作日内向属地街道办事处（镇人民政府）备案。

二、业主大会作出决定业主大会决定

解聘前期物业服务合同约定的原物业服务企业和选聘新物业服务企业的，应当依法经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。业主大会会议表决结果应当按照《广州市物业管理暂行办法》第四十二条、《广州市业主决策电子投票暂行规则》第十五条的规定公示。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，业主大会会议表决结果生效。

三、协商移交物业管理权

业主大会解聘前期物业服务合同约定的原物业服务企业和选聘新物业服务企业决定生效的，业主委员会应当与业主大会选聘的新物业服务企业签订书面的物业服务合同，原物业服务企业应当按照《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定，在前期物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域（《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止）。业主委员会、原物业服务企业、新物业服务企业等单位和组织应当做好下列工作：

（一）业主委员会与新聘物业服务企业签订物业服务合同后，业主委员会应当及时书面告知原物业服务企业，并与原物业服务企业就移交物业管理权事宜进行协商；同时，应当书面告知属地街道办事处（镇人民政府）、区住房建设行政主管部门和居民委员会。

（二）业主委员会与原物业服务企业就移交物业管理权协商一致的，业主委员可以委托第三方专业机构、新聘物业服务企业与原物业服务企业办理移交手续。

（三）业主委员会应当与原物业服务企业做好物业管理权移交工作。一是原物业服务企业应当按照《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定，向业主委员会移交相应资料和财物，配合新物业服务企业做好交接工作。二是业主委员会与原物业服务企业应当制作物业承接查验记录，并由业主委员会与原物业服务企业签章确认。承接查验记录应当包括物业承接查验的时间、内容、结论等内容；双方对承接查验事项存在争议的，应当在记录中载明。

（四）新聘物业服务企业接管物业项目后，业主委员会应当按照《物业管理条例》第三十六条第二款规定，将相应资料移交给新聘物业服务企业，并由双方签章确认。

四、调解移交物业管理权纠纷

业主委员会与原物业服务企业就移交物业管理权事宜协商不成的，业主委员会、原物业服务企业可以向属地街道办事处（镇人民政府）申请调解。街道办事处（镇人民政府）可以组织区住房建设行政主管部门、司法所等单位和部门及时进行调解。

五、对拒不移交物业管理权的处理措施

经调解，原物业服务企业未在（前期）物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的，业主委员会应当通过区住房建设行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理移交手续。

区住房建设行政主管部门应当按照《广东省物业管理条例》第六十三条规定，对原物业服务企业不退出物业管理区域的行为立案查处，责令其限期退出；逾期拒不退出的，处以罚款。同时，按照《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》的规定，对原物业服务企业进行失信联合惩戒。

原物业服务企业逾期仍拒不执行行政决定的，区住房建设行政主管部门应当按照《中华人民共和国行政强制法》的规定，依法向法院申请强制执行。

六、不得强行接管物业管理区域

业主委员会与原物业服务企业就移交物业管理权未协商一致，且原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主委员会、新聘物业服务企业不得组织人员，采取冲击门岗、抢占物业管理用房等极端方式强行接管物业管理区域，也不得组织人员采取在物业管理区域及周边聚众示威等方式扰乱公共秩序。新聘物业服务企业有上述行为的，由市、区住房建设行政主管部门依法查处，并采取相应失信惩戒措施；业主委员会、新聘物业服务企业的行为扰乱治安管理秩序的，依法承担相应责任。

七、严格规范执法行为

街道办事处（镇人民政府）、区住房建设行政主管部门应当依法履行相应行政监督管理职责，及时指导和调处物业管理权移交过程中的纠纷，按照《中华人民共和国行政处罚法》等有关规定，严格执法程序，依法查处违规行为。业主、业主委员会、物业服务企业发现街道办事处（镇人民政府）、区住房建设行政主管部门在行政执法过程中不依法履行职责，或者行政行为侵犯其合法权益的，可以向监察机关、上一级行政部门投诉，也可以申请行政复议、行政诉讼。

专此通知。

广州市住房和城乡建设委员会

2018年12月11日