佛山市司法局 佛山市住房和城乡建设管理局印发关于建立健全我市物业管理纠纷人民调解

工作机制的意见的通知

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

各区司法局、国土城建和水务局：

为充分发挥人民调解在预防和化解物业管理纠纷中的作用，市司法局、市住房和城乡建设管理局联合制定了《关于建立健全我市物业管理纠纷人民调解工作机制的意见》（以下简称《意见》），并经市法制局审查同意。现将《意见》印发给你们，请认真遵照执行。

    佛山市司法局      佛山市住房和城乡建设管理局

2012年9月29日

关于建立健全我市物业管理纠纷人民调解

工作机制的意见

第一条    为加强社会管理，充分发挥人民调解在预防和化解物业管理纠纷中的作用，促进我市社会和谐稳定，根据《人民调解法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《佛山市物业管理办法》等相关规定，结合我市实际，制定本意见。

第二条    市司法行政部门、市房地产行政主管部门联合成立市物业管理纠纷人民调解工作协调领导小组，负责指导、协调、监督检查全市物业管理纠纷人民调解工作。

各区司法行政部门、房地产行政主管部门联合成立区级物业管理纠纷人民调解工作协调领导小组，负责分析研究本地区物业管理纠纷的动态，制定具体开展物业管理纠纷人民调解工作的相关制度措施，组织实施本地区物业管理纠纷人民调解工作。

第三条    司法行政部门、房地产行政主管部门应当加强指导，建立健全我市住宅小区、村（居）、镇（街道）三级物业管理纠纷人民调解组织网络。

    （一）建筑面积10万平方米以上的或矛盾纠纷相对集中并且实行物业管理、社区化物业管理的住宅小区，建立住宅小区物业管理纠纷人民调解委员会，负责本住宅小区内物业管理纠纷的排查，及时掌握纠纷信息，做好预防工作；受理调处本住宅小区内物业管理纠纷；结合调解工作，开展相关法律法规及政策的咨询和宣传教育工作。

    （二）社区（居委）人民调解委员会负责本社区（居委）内一般性物业管理纠纷排查预防、调解和开展相关法律法规、政策宣传教育；指导住宅小区物业管理纠纷人民调解委员会开展工作。对于未成立人民调解委员会的住宅小区，社区（居委）人民调解委员会设立调解联络员或信息员，负责住宅小区物业管理纠纷排查和信息收集。

    （三）镇（街道）吸收具有处理物业管理纠纷知识和技能的专业人员成立物业管理纠纷人民调解委员会，负责本辖区内重大疑难复杂物业管理纠纷的调解；指导村（居）人民调解委员会、住宅小区物业管理纠纷人民调解委员会开展工作。

第四条   镇（街道）物业管理纠纷人民调解委员会名称统一为“所在镇或街道行政区划名称+物业管理纠纷人民调解委员会”，例如：桂城街道物业管理纠纷人民调解委员会。

   住宅小区物业管理纠纷人民调解委员会名称统一为“所在镇或街道行政区划名称+住宅小区名称+物业管理纠纷人民调解委员会”，例如：石湾镇街道惠景城小区物业管理纠纷人民调解委员会。

第五条    物业管理纠纷人民调解委员会由3至9名委员组成，设主任1名，必要时可以设副主任若干名，可以聘请物业管理人员、业主委员会成员、业主代表、社区挂点律师、退休人员或热心公益服务的其他人员担任人民调解员。

第六条   物业管理纠纷人民调解委员会的设立、变更及其人员组成、调整情况，应当报所在地司法行政部门备案。

第七条   物业管理纠纷人民调解委员会应当建立健全内部管理制度。

    （一）物业管理纠纷人民调解委员会要建立公开、公示制度，将调解的受理范围、工作原则、当事人的权利义务、调解流程、调解人员基本情况等内容向当事人进行公示，主动接受社会监督。

    （二）物业管理纠纷人民调解委员会要建立健全纠纷排查预警、纠纷信息分析研判、重大疑难矛盾纠纷报送、受理和调解登记、回访督促等各项业务制度，增强调解纠纷的能力。

    第八条 人民调解委员会在调解物业管理纠纷时，应当重点解决在物业管理区域内，围绕物业的使用、维修、养护、管理和物业交接发生的业主与业主委员会之间、业主或业主委员会与物业服务企业之间、物业服务企业之间的各类纠纷。

    （一）业主与业主委员会之间的纠纷。主要指业主对业主委员会是否按照规定召开业主大会会议或业主大会临时会议、是否根据规定组织换届选举、是否根据业主大会决定签订物业服务合同、是否做出违反法律法规的决定以及从事与物业管理无关的活动等产生的争议。

（二）业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷。主要指在物业服务合同履行过程中双方当事人之间发生的争议。

（三）物业服务企业之间的纠纷。主要指在物业管理交接过程中，围绕物业管理用房、经营用房和物业资料交接及其他问题发生争议。

（四）业主在遵守业主大会议事规则和管理规约中出现的纠纷。主要指在物业管理区域内业主不按照有关规定或约定进行自我管理与物业服务企业或者业主委员会所引发的纠纷。

第九条 对于下列情形的调解申请，人民调解委员会不予受理：

（一）一方当事人不同意进行调解的物业管理纠纷；

（二）人民法院、公安、房地产行政管理等有关部门已经受理或解决的物业管理纠纷；

（三）已构成犯罪或构成严重违反治安管理处罚规定依法应予处罚的行为。

第十条 调解物业管理纠纷时应当遵循以下原则：

（一）在当事人自愿、平等的基础上进行调解；

（二）不违背法律法规和国家政策；

（三）尊重当事人的权利，不得因调解而阻止当事人依法通过仲裁、行政、司法等途径维护个人的权利；

（四）调解纠纷不得收取任何费用。

第十一条 物业管理纠纷调解工作程序：

（一）申请。物业管理纠纷发生后，当事人可以向小区所在地的人民调解委员会申请调解。房地产行政主管部门和其他单位认为适宜通过人民调解方式解决的物业管理纠纷，可以在受理前引导当事人到人民调解委员会申请调解。人民调解委员会也可以主动调解。

（二）审查受理。对于当事人提出的调解申请，人民调解委员会要认真进行审查，对于符合受理条件的，应当及时受理。对于不予受理的，人民调解委员会应当依法向当事人解释，并告知到相关部门处理。

（三）调解。人民调解委员会受理物业管理纠纷后，可以指定人民调解员或由当事人选择人民调解员进行调解。人民调解员在当事人平等协商、互谅互让的基础上提出纠纷解决方案，帮助当事人自愿达成调解协议。人民调解员调解纠纷，应当严格遵循人民调解工作的原则，主动告知当事人在调解活动中的权利义务，耐心听取当事人对纠纷事实的讲述，深入讲解法律政策和社会公德，帮助当事人认识其在纠纷中应当承担的责任和享有的权利，采取有针对性的措施防止纠纷激化。

业主、业主委员会和物业服务企业要积极配合人民调解委员会的调解工作。

人民调解员在调解物业管理纠纷过程中，发现纠纷有可能激化的，应当采取有针对性的预防措施；对有可能引起治安案件、刑事案件的，应当及时向公安机关或其他有关部门报告。

     （四）调解协议签订。经调解达成调解协议的，可以制作人民调解协议书。当事人认为无需制作人民调解协议书的，可以采取口头协议形式,口头调解协议自各方当事人达成协议之日起生效。调解协议具有给付内容且未即时履行的，应当制作书面调解协议书。书面调解协议书由各方当事人签名、盖章或按指印，人民调解员签名并加盖人民调解委员会印章。   

    （五）回访督促。人民调解委员会应当适时对当事人进行回访，对调解协议履行情况进行监督，督促当事人履行约定义务。

第十二条   经人民调解委员会调解达成书面调解协议，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认。当事人需要协助的，人民调解委员会应当提供协助。

第十三条   司法行政部门、房地产行政主管部门应健全沟通协调机制，定期召开联席会议，交流工作信息、通报工作情况、总结工作经验，研究解决和协调有关问题。

   第十四条 司法行政部门应当指导物业管理纠纷人民调解委员会按照规范化标准进行建设，制定物业管理纠纷人民调解工作日常考核管理办法；房地产行政主管部门要协调住宅小区物业服务企业、业主委员会支持和配合物业管理纠纷人民调解工作，为物业管理纠纷人民调解委员会提供办公场所，配备必要的办公设施，保障开展工作必需的工作经费。

    第十五条  司法行政部门和房地产行政主管部门要加强对人民调解队伍的管理，定期共同组织开展人民调解业务培训；对于成绩突出的集体和个人，应当给予表彰奖励。

第十六条 本意见自2012年11月1日起施行。