今日说法:业委会被撤销 业主状告房管局

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2009-07-19 10:36:00 来源: 海南特区报(海口)

今日说法

案例一

记者 刘江浩

本报讯海口的椰林水庄住宅小区于2007年初召开业主大会，经选举产生了第一届业主委员会。海口房管局于2007年底对此予以备案。时隔一年，2008年11月份，海口房管局又将该备案予以撤销，并将关于撤销的文件邮寄至椰林水庄住宅小区业委会。该小区业主们对此表示不解，遂将海口房管局告上法庭。

业委会由“合法”变“非法”

庭审中，原告业委会方提出，他们是在房管局的直接帮助和指导下，按法定程序召开业主大会，并于2007年7月经业主民选，产生了椰林水庄住宅小区第一届业主委员会。当时，业主大会还表决通过了小区的《业主大会议事规则》和《业主公约》，经报房管局审查之后并予以备案，才开始行使相关职能。

被告房管局方表示，他们确实曾对这个小区的首届委员会予以备案，不过当时是有所失误，导致错误备案。房管局本着有错必纠的原则，发现错误后，随即将该备案撤销。据称，2008年8月，该小区部分业主对房管局核准业委会备案具体行政行为提出异议。后房管局根据相关文件再次对该业委会备案进行复核，发现备案行政行为确有不妥，便予以纠正。该小区的业委会“合法”突然变“非法”，业主们很不服气，遂诉至法院。

在庭审过程中，双方主要围绕业委会的成立是否合法，以及撤销备案的程序是否合法展开辩论。

房管局和业委会各有说法

首先，原被告双方对于《业主大会议事规则》和《业主公约》的通过率意见不同。房管局曾收到两份通过率的数据，一个是48%,一个是68%。

不过，双方对于两份数据产生的先后顺序产生矛盾，房管局认为，68%的通过率数据计算错误，正确的通过率应是48%。而业委会方称，48%的通过率是计算错误，重新计算的68%的通过率才是正确的。

除此之外，双方对于法律条款的适用也存在分歧。房管局方认为，按当时的《物业管理条例》第12条规定，票数要在2/3以上。业委会方认为，12条规定的是一般情况，对于首届业委会来说，应该适用《物业管理条例》第10条，通过率只需达到半数以上即可。业委会方还认为，如果是按照2007年修改的新条例，更是明确指出通过率达到1/2以上即可。

在法庭辩论阶段，双方辩论很激烈，并主要针对“撤销备案是否程序合法？”这一问题展开辩论。原告代理律师提出，被告做出撤销备案应该遵循相关法定程序，但被告未能指明其行政程序。被告辩称，备案的撤销不是行政许可行为，关于备案撤销，目前没有规定具体的法定程序。原告方认为，只要是行政行为，就应该有法定程序，针对此案，房管局在撤销备案之前，应该包括给予原业委会陈述、申辩、听证的程序。被告方表示，行政单位应该依法行政，有错必纠，既然根据法律规定，原备案不符规定，就应该及时纠正。

7月14日下午3时，此案在海口市美兰区法院第二法庭进行公开审理，未当场宣判。

律师点评

业主应重视

自身权利

陆霍律师指出，在本案中，关于通过率是48%还是68%的问题属于法律事实部分，具体的认定要看法院结合原被告双方的陈述以及所举证据做出最终认定。

此案还涉及到一个关于千家万户的问题：业主大会是全体业主的自治机构，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。现实生活中，很多业主在没有详细了解业主大会表决事项的情况下，草率地授权给他人进行表决，这就导致了很多的业主权利在自己的漠视下受到损害。司法实践中，就出现一些业主的权利受到损害后，试图争取权利，却因当初的草草表决，只能无奈面对具有法定约束力业主委员会的决定，权益受损却无法得到法院的支持。