嫌物业费高，“管家”怎么换？

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

●业内人士:成立业委会是小区自主选择物业公司的前提●以质定价的“酬金制”收费方式执行有难度

来源：中山日报 2016-10-28 第 7956 期 A12版　发布日期：2016年10月28日

    前段时间，广州出台了住宅物业服务收费参考标准征求意见。该市的《征求意见稿》指出，在提出业主大会成立之前的小区物业管理费，政府指导价最高为 2.8 元/平方米/月。消息一出便在中山引发了广泛关注。不少市民认为，近年中山市面出现了不少物业费在 4 至 6 元/平方米的高价小区，然而当中不少小区的物业服务水平并不见得质价相符。对此，业内人士指出，成立业委会是小区自主选择物业公司的基础，但现实操作中确实存在一定的难度。
嫌物管费太贵？
成立业委会是选择物业公司前提
    对于业主和物管公司来说，有关物管费的争议在近年中山乃至国内物业市场经常见诸报端。一方面，有小区业主认为物业公司服务不到位、收费太高;另一方面，有的小区物业则以成本上涨、连年亏损为由向业主提出加价，有的甚至撤场退出服务。究竟，小区物业费又是如何制定的呢？物管费多少才算合理？
    在上周做客某媒体的访谈节目时，中山中正物业总经理黄加红就指出，物管行业的发展趋势是建立一种市场双向选择的机制。业主可以通过口碑或政府网站等渠道了解物管公司的服务品质以及收费水准后，再行决定是否购买该物管公司的物业服务。此外，黄加红提醒，业主在购房的时候除了签订商品房买卖合同外，还需要签订一份物业服务协议，这份协议就决定了小区后期物业管理的选择权在谁手上，业主在签订协议的时候需要弄清楚内容。
    “客观上看，物管行业的成本与其他行业一样，也是在不断上涨。如果业主真的认为物业公司的费用过高或认为其服务品质不匹配，可以通过业委会来召开业主大会，投票选择新的物管公司。”黄加红提醒，业委会是物业管理中最为重要的一部分，它不仅是物管与业主之间沟通的桥梁，也是业主行使自己权力的重要组织。
    他表示，根据相关法规，交付使用的建筑面积过半的小区，或者交付面积达到30%以上并使用超过一年的小区，都可以召开业主大会，并成立业主委员会。业委会的管理范围很广，包括物业维修基金、小区广告费用收入等资金都需要取得业委会同意之后才能调用。此外，物业管理公司举办社区活动的时候也需要与业委会协商才能顺利进行。所以说，业委会是物管行业建立市场化双向选择的重要组成部分，小区成立业委会也能更好地维护业主权益。
■中山住宅小区业委会成立率较低
    既然业委会是小区业主实现当家做主的重要载体，那么是否所有小区都能轻易组建起业委会呢？然而，记者在早前的采访中也了解到，目前中山全市成立业委会的小区数量整体不足4成。对此，有本地物业和法律界人士曾向记者透露，手续相对繁琐、业主意见不一致、缺乏带头人、小区物业不鼓励等是较为常见的难点。
    “现实中，不少业主只有在小区发生群体性抗争事件时才会想起组织业委会，反观在一般情况下，不少业主对于成立业委会的积极性相对较低。”黄加红指出，小区业委会成立难的三点原因，第一是业主和物业公司矛盾很深，双方都有成立的意愿但不好沟通。有些物业公司担心业委会权力大，担心业委会的监督，因此不太配合；第二，很多小区未有得到所属街道办的足够指导；第三是业主不好组织，投票率偏低让小区业委会选举无法顺利进行。
    与此同时，黄加红早前也指出，在成立业委会的基础上，业委会素质的高低好坏也直接决定这小区管理运作的水平。近年来，中山接连曝出了业委会成员与小区业主的业委会换届选举、小区涨价收费、管理决策方面出现的矛盾，当中不乏小区业主指责业委会成员暗箱操作、以公谋私的现象。一旦小区陷入到了这种争端之中，业委会的真正作用也就难以发挥。延伸阅读
酬金制能否让物管质价相符?
实施起来有难度
    物管费要涨价，未经业主的同意显然难以实行。早前有媒体调查结果显示，近8成业主支持物业公司因成本上涨而涨物管费。然而当谈及小区物管服务质量时，只有不到4 成的业主表示满意。在谈论物业服务时，无论是物管企业还是业主，都强调“一分钱一分货”，但如何做到收费与服务的质价相符，多年来物管和业主却一直无法达成共识。
    在记者早前的走访中，很多受访的业主表示，只要物管服务质量到位，在目前通胀的大环境下适度涨价是可以理解的。但也有不少业主表示，由于目前大多数小区管理账目不透明，究竟物业自身声称的亏损是否真实，绝大多数业主是无从得知的。况且，即便业主同意涨价，涨价后小区物业管理如何体现出相应的价值，当中存在的争议实在不少。
    有业内人士指出，物管企业成本主要由人工成本、设备管理成本、日常维护运行成本等部分构成，其中人工成本占到总开支的七成左右。由于近年人力成本上涨幅度大，不少物管企业经营压力很大。近几年，已经有很多物管企业通过与小区业委会协商后选择退出小区。
    如何能让物业管理回归到“一分钱一分货”？目前国内有部分城市的商住小区开始试水酬金制。
    记者了解到，小区物业管理服务收费一般分为包干制和酬金制。包干制是指固定每个月的物业管理费，这是目前绝大多数小区采取的方式。理论上，物业公司干好干坏都是固定的报酬，随着成本的上升，由于物业公司无法实现涨价，为了保本要节省成本，这往往意味着提供的服务打折。譬如，减少小区安保、保洁人数，减少服务流程和环节等。在这种情况下，没有业委会的小区业主却无法处罚物业公司，小区的管理则是每况愈下，业主与物业之间的矛盾在累积到一定的情况下自然会爆发。这也是目前中山乃至国内住宅小区物业纠纷最常见的情况。
    相比之下，酬金制则是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
    不过，记者了解到酬金制也存在弊端。有公开资料显示，广州曾有小区实行酬金制，但连续7 年出现了亏损，总额高达700多万元。按照酬金制的设置，这笔钱要由业主来承担。然而，虽然物业公司向业主提出管理费涨价，但业主则以小区服务不到位为由拒绝。这样一来，处于被动的物业公司最终只能选择退出，同时由于收费缺口过大，愿意接手这类小区的物业公司也是寥寥无几。正因如此，有受访楼盘开发商坦言，虽然采用酬金制理论上可最大限度化解小区物业与业主之间的物业费争议，但考虑到业委会缺位、实际收费难等客观制约，一般物业公司并不愿意采取这样的收费方式，目前中山也基本没有成功采用物业费酬金制的小区。