“小区代言人”矛盾频发，业主自治难题待解

街道为小区新业委会进行备案，这一行为被老业委会主任认为违法，随即提起行政诉讼。近日，一起业主状告街道行政备案违法案在鼓楼法院开庭。庭审中，除了对街道具体行政行为的争论，更多的是新老业委会互指对方不合法、侵犯业主权益。

记者采访发现，近年来，随着居民自治组织的建立，发生在新老业委会之间的“代言人”之争不断出现，成为不少小区业主自治过程中面临的新难题。

认为街道备案违法，老业委会主任提起行政诉讼

不久前，鼓楼法院法庭里，紫苑小区业主苏某状告中央门街道行政备案违法案开庭。被告街道主任出庭应诉，新业委会则作为该案第三人参加庭审。苏某说：“新业委会里有人压根不是小区业主，有几人还拖欠物业费不交，不符合成为业委会委员的基本条件。街道未尽审查义务而为小区新业委会备案，这一具体行政行为不合法。”

根据行政诉讼法规定，行政单位应当承担举证责任，街道因此向法庭提供了包括业委会备案申请材料、小区业主大会筹备组会议纪要、业委会备案表等证据，以证明已按法律规定进行形式审查。

开庭当天，在长达3个小时的庭审中，除了对街道行为发表各自意见，原告苏某与案件第三人新业委会之间的争论也始终未停止。苏某曾是该小区第二届业委会主任，庭上的争论也在新老业委会之间进行。

新老业委会“交接难”，出现“小区代言人”之争

记者从我市各基层法院采访获悉，近年来，随着小区业委会等自治组织不断完善，小区新老“代言人”之争频频出现并愈演愈烈。这些矛盾纠纷以业主撤销权纠纷、新老业委会之间的民事诉讼、一方签约的物业公司与业主之间的欠费纠纷等多种形式出现。

6月初，类似原因引发的一起行政诉讼在六合法院开庭审理。该案中，大厂街道福基旭东新城小区几位原业主委员会成员不满业委会的换届选举，一纸诉状将大厂街道告上法庭。该案仍在审理中。

一名长期审理此类案件的法官告诉记者，由于业委会换届不畅而带来的官司近两年陆续出现，在物业纠纷中占比约达10%。在南京市物业管理行业专家库成员王兴宏看来，2010年左右是我市小区业委会成立的高峰期，目前第一届业委会5年任期已满，换届矛盾将会高发。

记者从南京市物业管理办公室了解到，随着业主自治组织的成立和完善，像上述两个小区这样新老业委会间存在矛盾的小区不在少数，“小区代言人”之争已经成为当前小区业主自治过程中的新问题。

面对“任性业委会”，专家建议增加前置性筛选

王兴宏分析，“新老业委会”本不应并存，但因为一方在处理涉及业主切身利益时常常有不规范行为，引发另一部分业主不满并试图成立新业委会，从而使得“新老业委会并存”的情况出现，双方互指对方侵犯业主权益，矛盾也逐渐产生。

据了解，根据江苏省物管条例第44条和65条规定，业委会委员的行为确实可以对小区每个人的实际利益产生影响，其中最直接的表现就是确定物业费收费标准及支配小区公用收益。物业费究竟按什么标准收取，小区公共部分停车位每年数十万元的公共收益怎么用，业委会都有决定权。因此，一旦小区业委会委员与开发商、物业公司之间存在利益交换，甚至暗箱操作行为，业主就成了“待宰羔羊”。

王兴宏说，面对业委会的“任性“行为，在呼吁各方加强监管的同时，也应从业委会选举这一环节入手，增加“前置性筛选”环节，提前就参选者与物业公司、开发商的关系进行筛查。另外，还应要求业委会成员作出公开、书面的廉政承诺。“公开就是最好的监督，这样一来可以在小区内部形成邻里间的‘熟人监督’，让业委会委员顾忌小区舆论，不敢‘任性’妄为。”

本报记者张源源