业委会，矛盾中成长

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2014-04-06 09:24:12 来源: 半岛都市报(青岛)
这些日子，一进青岛市崂山区丽海花园小区的大门，就能看到广告栏内贴着的要求罢免该小区业委会四名委员的通告。这则署名为丽海花园维权小组的通告质疑业委会四名成员违背自治程序，列举了其十项罪状。
这个小区目前正遭遇着业委会与部分业主及物业公司间持续的矛盾：业委会要求物业公司离开，而部分业主则质疑业委会此举违法，物业公司也以此原因继续留守。

丽海花园的困局正是目前业委会处境的真实写照，往往诞生于矛盾的业委会一开始就面临着处理与物业公司及业主之间错综复杂的关系。在此过程中，业委会既要维护业主的权益，又面临着业主的质疑。

业委会，这个伴随房改诞生不到二十年的新兴社会自治组织，在利益纠葛与矛盾丛生之中，艰难成长着。

业主交战业委会

3月25日，约记者见面时，崂山区丽海花园小区业委会主任赵玉东把地点定在了车库。“怕维权小组的人发现，过来捣乱。”他说。

这个拥有2267户的庞大小区，一、二期分别叫做丽海花园和丽海馨苑，二者属同一物业管理，只有一个业委会。

赵玉东口中所称的“捣乱的业主”已经在小区的广告栏里贴满了同一份通告，内容是要求罢免赵玉东等四名业委会成员资格。在这份署名为“丽海花园丽海馨苑业主维权小组”(以下简称“维权小组”)的通告中，业委会被控诉有十条罪状，其中包括拒不召开业主大会、擅自炒掉物业等。他们要求罢免四名业委会的主要成员，其中，主任赵玉东和副主任孙嘉泉的名字赫然在列。

在通告中，维权小组指出，赵玉东等四人未经业主大会决议，就于2013年4月修改了《小区业主大会议事规则》，张贴在小区公告栏内，要求业主如有不同意见，五日内到业委会进行登记，如五日内不到业委会登记，就视为同意。“他们把业委会的权利无限扩大，公然剥夺了广大业主的知情权、投票权。”

面对质疑，该小区业委会副主任孙嘉泉说，这些业主是物业公司的利益相关人，背后得到了物业公司的支持。他说，无论业委会做什么，他们总是跳出来反对。每次业委会在办公室开会，这帮维权小组的业主就会冲进去闹，“弄得我们没法开会。”

而这样的说法遭到了东亿物业管理中心副经理迟宗顺的否认，他说，这些人只是部分热心业主，与物业公司无关。

根据规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员须由全体业主共同决定，这就需要召开业主大会表决。

据维权小组称，到目前为止，他们已有800位业主参加了罢免联署，超过小区业主总数的 20%。而根据《物业管理条例》规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

赵玉东向记者确认了此消息，街道办已经将联署的材料交到了业委会处，参加的业主数确已超过20%。但赵玉东对联署的真实性和合法性提出了质疑，“很多业主都是不明原因，在他们一再纠缠之下才签的名。”

而孙嘉泉则告诉记者，维权小组为了达到目的，甚至以利益诱惑业主，“给业主发放各种消费券，以换得业主的签名。”

被质疑的民主操作

维权小组对于业委会的质疑主要是针对业委会重新选聘物业的问题，他们认为，业委会在此事上的操作是违法的。

丽海花园新一届业委会成立于2012年，赵玉东称，在新一届业委会成立之后，就着手收回小区公共部分的收益。而此前，这部分收益大多用于补贴东亿物业。对此，东亿物业方面也予以证实。

东亿物业在2013年7月11日向丽海花园所在的海都社区居委会发函称要于当年8月31日退出丽海花园、丽海馨苑两小区。在该函中，东亿物业称退出的原因是“新一届业委会不但不按法规规定根据小区多数业主的意见与我公司洽谈签署‘物业服务合同’，反而人为制造矛盾，采取极端方式扰乱小区正常的物业管理服务秩序，使我公司无法正常开展管理服务。”

随后，新一届业委会开始重新选聘新的物业公司。最后在三家物业公司中选定了世达物业，并准备与其签订试用合同。

业主维权小组质疑业委会没有召开业主大会就更换物业公司。

对此，《物业管理条例》中有明确规定：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

小区业委会主任赵玉东解释说，这不是更换，“东亿物业没有跟我们签订服务合同，是他们非法占据了我们小区。”记者得到的一份东亿物业与前任业委会的合同，表明合同期为2005年9月1日至2008年8月31日。

根据业委会提供的书面资料，2013年8月26日，业委会召开了50人参加的部分业主会议。这50人中，多数是楼长。

根据业委会的说法，与物业公司签订正式合同须经业主民主决策，而该小区业主们意见比较混乱，不宜仓促草率表决。后来，他们决定跟竞聘最后胜出的青岛世达物业管理有限公司签订6个月的试用合同。试用期满，再由业主大会或全体业主表决是否签订正式合同。

业主维权小组则指责说，当天50多个与会的业主实际上都没有投票，而后业委会负责人直接选出了新的物业公司。

据业委会方面介绍，他们一直在酝酿以楼座和单元为单位推选业主代表，成立业主大会，两次召开会议布置实施，均遭到物业公司人员及其挑动的业主扰乱，工作搁置至今。

换届选举风波

对于业委会更为激烈的质疑还出现在换届选举中。

早在2012年李沧区福林苑小区业委会换届选举的时候，部分业主对于业委会换届选举筹备组民主操作程序的质疑曾经引起广泛关注。

因为对福林苑业委会换届筹备组不满，小区内部分业主自发成立了福林苑业主自治工作组。他们对于筹备组和由其主导的业委会换届选举最大的质疑是：选举方式有问题。

当时，自治组成员李红(化名)在接受本报记者采访时说，成立筹备组时只有18人报名，这报名的18人选出了筹备组里面的4名业主代表。“我们很多人当时都不知道，也没有报名，让这18个人代表两千多户业主，是不是不太合理？”

据筹备组介绍，筹备组成立后，根据每个楼人数多少按比例组织选举出了57名业主代表，由这些业主代表决定业委会候选人的名单。

“最后的结果选出来的候选人多数都是筹备组那一伙的。”李红虽然也报名了，但没有成为正式候选人。她认为筹备组的四名业主代表不能成为候选人，“他们筹备了半天，把自己筹备上了，这怎么也说不过去。”

自治组选择了用自行组织选举的方式来表达对筹备组的不满，在正式选举的前一天晚上，他们自行组织入户投票，他们把候选人的多数换成了自治组的人。很多业主以为是选举提前了，就投了票。“既然业委会是一个自治组织，为什么我们业主不能自己组织选举？”李红说。

而在第二天由筹备组组织的正式选举，则在唱票环节遭人冲击。一些人冲进唱票现场，撕毁选票。筹备组认为，这些人系自治组组织，但自治组未予承认。

那次选举在冲击之下，被当场宣布无效。从此之后，福林苑小区近两年无业委会，直到2013年的10月，新的一届业委会才开始重新筹备选举。并于当年的12月选出了新的业委会。据该业委会成员陈英说，此次业委会的选举，从筹备小组的人选开始，他们就坚持了让全体业主投票选举。“而且，这次明确要求，筹备组成员不得成为业委会候选人。”而投票，也并非是拿着票箱入户，而是事先把票发给业主，统一在投票点投票。“这也是吸取了以前的教训，怕出乱子。”陈英说。

“其实，小区业主的参与度还是很高的。”陈英说，福林苑小区两千多户 ，有1800多户业主投了票。在这次投票中，以前的筹备组和自治组都有候选人。但最后的投票结果，却是这两个派别都没有成员当选业委会成员。陈英告诉记者，他们也是从年后开始刚刚开展工作，目前的主要任务是清理以前的账目。“毕竟上一届业委会辞职已经两年了，有许多账目要重新核对。”

生于矛盾的业委会

作为房改之后伴随物业公司大量涌现而出现的社会自治组织，业委会的存在往往伴随着小区里丛生的矛盾。

很多小区在入住之后，常常没有业委会，直到业主与物业出现了不可调和的矛盾之后，业主们才会自发组织业委会，以维护自己的权益。

据长期观察业委会的青岛市业主权益研究会常务副理事长兼秘书长李义翔介绍，青岛的业委会几乎全部都诞生于业主与物业的矛盾中。

青岛市海牛花园小区即是一例。

这个1999年底就已经交房的小区在2007年才成立业委会，据其业委会主任陈大祥介绍，当时成立业委会的背景是业主们与当时的物业公司鲁房物业矛盾激烈。

矛盾的焦点主要是在两个方面：一方面是小区停车位不足，导致物业与业主冲突不断；另一方面，是小区自入住之初就有大量房屋漏雨，业主要求是开发商下属物业公司的鲁房物业进行维修，鲁房物业拒绝。

业主们以不交物业费的方式来表达着自己的不满，而鲁房物业因为收不上物业费而连年亏损。

“小区建设的时候没有规划露天停车位，后来物业划了几个，但远远不够。”陈大祥说，那时候如果开车回来晚了，保安就拦住不让进了，这常常导致车主跟保安的冲突。有的车主干脆把车停在了小区门口，保安一生气，就把人家车胎给扎了。

更大的矛盾来自于业主与开发商，整个小区四百多户有110户左右房屋不同程度漏水。

“整个小区的业主们意见非常大，找了鲁房好多次，他们在 2004年整修了一次，但没有完全整修好。”陈大祥说。这使得作为鲁房置业子公司的鲁房物业非常尴尬，业主们把怨气都撒到了它的身上，都拒绝缴纳物业费，整个小区矛盾非常激烈。

在这样的背景下，小区内的一些人开始组织成立业委会。2007年8月10日，海牛花园小区第一届业委会成立，陈大祥当选为业委会副主任。在业委会成立的当年底，鲁房物业就宣布退出海牛花园小区。

而当被选举出来的业委会撤换了原物业公司之后，业主与物业的矛盾就暂时缓解。

监督机制的缺失

矛盾的缓解并不意味着业委会的工作就会一帆风顺，更多来自业主的质疑也考验着业委会。

2013年7月，湖光山色小区业委会

的办公室被部分业主贴上了封条。

这个广受媒体关注的小区也是因为业主对原物业公司不满，在2011年7月，将原物业公司炒掉后，选出来的业委会自己注册成立了物业公司，招聘保洁、保安等员工，对小区日常维护实施管理。在青岛的诸多小区中，业委会自己成立公司管理小区物业的，非常罕见，而湖光山色也因此成为媒体的焦点。

据参与封门的业主称，封门原因是质疑业委会的资金管理存在漏洞，小区内对外出租的公共用房收益应该归全体居民所有，但却有“近百万元不翼而飞”。他们还认为业委会以发工资为名，私吞了公款。

而当时的业委会主任王秀珍称，自己领取的工资只有300元。她说这300元是业主大会同意给业委会成员的“补贴”，“大家没白没黑地为小区忙活，一个月给300元补贴不多吧。”

在此次封门事件之前，该小区已经两年四次更换物业公司负责人。

李义翔告诉记者，很多小区都存在着大量的公共收益，这部分收益是属于全体业主所有。据他粗略测算，青岛所有物业小区沉淀的公共资产，包括物业用房、设备用房等，大约有180多亿元。

“这部分资产无论是物业还是业委会管理，都需要监督。”李义翔说。

而目前的状况是，如果业委会没有做出太出格的事情的话，很少有人会主动去监督业委会。据青岛市业主权益研究会抽样调查，只有10%的业主热心于小区的公共事务，愿意参与业委会事务。而60%的人的态度是无所谓，有业委会更好，没有也无所谓，剩下的30%是对小区事务完全不关心。

从目前来看，对业委会监督的唯一方式，就是更换业委会。

早在2001年，浮山新区1小区和2小区在18名业主代表的提议下召开了业主大会，罢免了他们的业委会。这是青岛实行小区物业管理以来，首个真正意义上的业主依法炒掉业委会的案例。

但这样的案例少之又少，2013年，李沧区馨苑小区部分业主因物业费上涨要求罢免业委会，但最后不了了之。

而在接受记者采访时，丽海花园小区业委会主任赵玉东则认为，业主如有不同意见，应首先向业委会反映，即使是罢免业委会成员，也应该由业委会组织业主大会，讨论表决。

在法规中自治

在去年业委会换届之后，陆民成为了天泰新村三期的第三届业委会主任。九年的时间，这个小区的业委会保持着超稳定的发展。无论是从筹备还是到后来的改选，即使有质疑，也始终保持着稳定。

陆民将这一切归结为两个字：法律。“和业委会相关的法律法规有四十多项，你遇到什么问题，就得从法律法规中找到答案。”陆民说。

在2005年第一届业委会的成立之初，身为副主任的陆民就一再和业委会的成员强调，做一切事情，都要合法。只有合法，才能站得住脚。

在举行业主大会表决大事的时候，业委会选择的是代表制。“一个单元选两个代表，遇到大事就这三四十个业主代表参加会议就可以，回去再向业主们传达。”陆民说，召开全体业主都参加的业主大会不现实。“一是不可能召集齐那么多人，二是就算召集了也没法开几百人参加的大会。”

而这在《物业管理条例》中有法条支持：“业主可以委托代理人参加业主大会会议。”

陆民说，如有重要事项，入户让业主们书面投票表决就可以。“但首要的一点，代表们要拿到业主们的书面授权。有了授权，我们开的会做的事，都是合法的了。”

在业委会的运作过程中，陆民时刻不忘的，是法律。比如，预决算要至少公示十天。比如，和物业签合同，他会一条一条细化，使得每一条都合法。业委会还成功利用法律解决了小区的水费和土地证等问题。

但在发展过程中，总免不了质疑。有业主就曾经质疑上一届业委会的一位成员已经不在这个小区住了，没有参选资格。

“你看《物业管理条例》中对业主的界定，他房子没有卖，是其产权所有人，那么他就有资格当选。”陆民说，这就是法律，我们都要按照法律行事。

海牛花园业委会也是如此，曾经在国企工作过多年的业委会主任陈大祥十分注重程序的合法性。业委会所下的每一份文件，他都有备案，而文件都有统一的格式。

此前，负责小区管理的世达物业曾经提出要提高物业费，从原来的0.4元/平方米/月涨到0.6元/平方米/月。业委会组织召开了业主代表大会，大家讨论了之后，开始入户征求业主们的意见。后来，只有45%的业主同意涨物业费。

“业主们不同意，我们就不能决定啊！”陈大祥说，他们又重新召开业主代表大会，经过反复协商，把物业费定为涨1毛，然后又重新入户去让业主们表决，后来才通过。

“为了涨这一毛钱，耗费了不少时间和精力。”陈大祥说。但他觉得，这些程序是必需的，他坚持按照相关法规以及小区业委会的议事规则去公开账目，公示文件。而且，业委会的成员不拿一分钱。“这样，即使被质疑也不怕。” 文/图 记者 周超(署名除外)

（来源：半岛网-半岛都市报）