业委会如何走出两头受气尴尬境地

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

来源：中国江苏网
2015-09-23 09:51:09

中国江苏网9月23日讯 最近，苏州工业园区都市花园业主委员会主任胡寄平默默地辞职了。没想到他的这一举动在小区里引起轩然大波：有的业主觉得这届业委会遭受了误解和非议：他们刚刚将小区管理带上正轨，现在“领头人”突然辞职了，非常可惜。但也有业主说这届业委会做得不好，很多问题尚未得到彻底解决，辞职也是迟早的事。仅最近两个月，市区就已经有三个小区的业委会主任相继辞职。

专家表示，由于业委会是一个自治组织，相关法律法规赋予业委会的权利并不明确。目前尚未有专门的法律细则来规范业委会的具体事务。那么业委会做得好与不好，用什么来评判，还真是个问题。夹在物业与业主之间的业委会，当它的成员遭受误解和非议时，又有谁能为他们拿起“公平秤”，为他们说几句话呢?业委会又该如何为自己“强筋健骨”，走出“两头受气”尴尬境地?

一腔热情遭遇一盆“冷水”业委会主任低调辞职

前晚，当记者联系到刚刚辞职的都市花园业委会主任胡寄平时，他非常低调地表示：目前都市花园在安防系统、门禁系统上的改变，都是业委会成员和业主大会主要成员做的，他只是做了一位业委会成员应该做的事，并没有特别之处。而且他在业委会不拿工资，全是义务服务。因此，他的辞职，也算正常”。“

对于其他居民对他的“非议”，胡寄平不愿细说。但他表示：业委会做得好不好，又没有一个具体的法律法“规评判标准。业主们又有各自看问题的角度。因此，大家的支持或质疑可以说都是对的。”

辞职后的胡寄平不愿细说，他可能有自己的考虑。那么小区居民对胡寄平这届业委会有什么看法呢?昨天，记者来到都市花园小区大门口，对小区居民做了抽样采访。

“目前小区的环境和安全好多了。但小区停车位、地下车库漏水等还是老问题。”刚刚从小区内刷卡出门的陆伯伯告诉记者，以前，小区虽然也有保安，但由于没有门禁卡，车辆和人员可以随意进出。而且保安并不熟悉每一户居民家庭成员。因此，以前小区里的失窃案比较多。但自从今年安装了门禁系统，小区围墙上的电子围栏也进行维修和完善后，小区的治安环境有了很大的提升。对于这届业委会的任职情况，陆伯伯表示：业委会“还是很实在，办了一些实事。”说起这届业委会主任胡寄平辞职一事，陆伯伯说，他与胡寄平见过几次面。而且由于他所在的楼道北侧有一堆垃圾影响车辆进出，他曾经找过胡寄平，而且问题得到较好的解决。

在小区居民陈阿姨的眼中，都市花园业委会成员也一直在努力。陈阿姨告诉记者，她也是社区志愿者，平时到社区参加活动的机会比较多，而业委会就在居委会隔壁，居民到居委会和业委会反映问题，她看得比较多。陈阿姨说：我看到业委会人员很不容易，基本上可以说是“掏心掏肺、不拿小区一分钱工资在为大家办事。像胡寄平，他原本有自己的公司，但他把公司交给别人打理，专门来做业委会的工作。结果还被一些人质疑，心里肯定很憋屈啊。一开始满腔热情来为大家服务，就是为了把小区弄好。到后来还是一盆冷水，心灰意冷，辞职了。”对于业委会主任的辞职，陈阿姨说出了自己的看法。

居民意见多“众口难调”贴时间贴精力仍吃力不讨好

业委会主任辞职，新的业委会主任在正常程序下增补到位。这个看似寻常的更替，其背后还有很多“说不清”的尴尬。

“有时业委会的有些工作很难开展。”现任都市花园小区业委会主任岑罡告诉记者，目前，都市花园共有2561户家庭，业委会委员共有7人，大家都是不拿小区工资的。前段时间，为了健全业委会组织，业委会准备成立一个财务监督组。他们在小区张贴通告，并在QQ群、微信群告知后，很多业主提出很多建议。但开会当天，只有9位业主来到现场。随后，9位业主一起讨论了财务监督的方法、频率等细则，并形成《草案》。但当业委会想再次推动将《草案》提交业主大会决议时，很多居民只在群里提意见。这时，业委会请大家遵守《业主议事规则》和《小区管理规约》，要求参加财务监督的成员要交齐物业费才能参加监督时，结果一个人都不来了。财务监督小组也因此“夭折”。

“大家在群里聊得很热呼，也很能辩论，但我们请大家带着建议来协助我们工作时，又没人来。”岑罡表示，居民的很多想法有时只停留在嘴上。他们希望有能力和有特长的居民都来为大家服务，但很难。令他感到最痛苦的是，说话的人多，真正以实际行动支持业委会的少。另外，小区很多老问题不是业委会和物业能够很快解决的，像动用维修基金，过程比较复杂也比较漫长。有的居民不理解，就跑到业委会和社区责问。对此，他们也非常无奈。

今年60岁的倪传光，目前是都市花园业委会监督管理组义务服务人员。他与其他4名监督组成员主要负责小区修修补补的落实和监督。每天，老倪都要在小区里转几圈，看看有什么地方坏了需要维修。他也每天用手机上网，看看微信群和QQ群里有没有居民反映情况。而且他们监督组还有详细的巡查和监督登记册，上面详细记录了各类检修和监督信息。“我们也都是义务工作，小区不发工资。但还是有个别人在群里说风凉话，说我们是不是拿了物业的好处。但有时物业又说我们查得太严格。”倪传光说，有意见的毕竟是少数，为大家服务还是要坚持下去。

五年前，曾在一个小区做过业委会专职秘书的华女士告诉记者，当业委会和业主大会形成决议后，具体的措施都需要专职秘书去落实。而华女士当时是个“全职妈妈”，有很多时间去帮助业委会做事。当年，正好遇上小区申请维修基金，要对房屋的屋顶或外墙维修。这些工作都由华女士去跑腿。“一户人家有几十页资料需要完善，即使不做其他事，一天也只能做2户家庭的维修基金资料。”华女士说，平均每户家庭需要跑三趟才能将所有的资料做齐。维修竣工后，还有大量的工作要做。即便这样，很多居民还埋怨她。然而，她做这个秘书全是义务帮忙。“业委会的事情很难做，众口难调。甚至有人说你要捞什么好处。我现在也不做了。”华女士说。

如何走出“两头受气”的尴尬?业委会需要更多“专业”支撑

业委会做得好，居民欢迎，物业却嫌烦;做得不好，业主和物业“两头受气”。业委会该如何走出这种尴尬呢?

“对于业委会成员来说，为居民提供服务，仅凭热情还不够。还要有一些方式、方法，让大家更多了解和接受你的工作。”昨天，苏州科技学院人文学院社会工作专业副教授陈建兰告诉记者，当业委会成员决定来做这项服务时，他就要做好心理准备，因为每个居民的素质不一样，有人赞同，有人反对，很正常。不能指望所有的人都赞同。另外，业委会要多和居民保持联系，定期、不定期汇报工作，探讨工作中的难题，让社区居民了解和支持他们的工作，才能减少误会。

昨天，苏州工业园区景城社区社会工作师覃小珊对此表示，小区业委会由业主选举产生，是为全体业主当好家、管好账、做实事的一个志愿奉献团体。他们甘于付出、不辞辛劳。按理说，小区业主应该给予理解和支持。其实不然。来自业主的误解时有发生，甚至因不满问题解决的进度和结果而上门吵闹。这些都极大地伤害了业委会委员的奉献热忱。

覃小珊说，业主素质参差不齐，各人对于业委会志愿奉献的动机理解不一，认为业委会成员“无利不起早”，加上听到、看到其他某些业委会不作为和乱作为、违规操作的例子，都会影响业主客观、中立地看待自家业委会的工作情况。这也提示我们：想要有效开展业委会工作，需要辖区各单位多方支持、配合;同时，对业委会成员的心理素质和能力也都有较高要求。社区党组织和居委会可发挥积极作用，比如在业委会筹备前期做好充分的动员工作，鼓励更多热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和模范履行业主义务的业主参选，把好入口关;组织物业管理知识培训，提高业委会委员的业务工作能力;组织业委会、物业、公安等召开多方联席会，充分、全面、多角度讨论社区治理公共事务等。在报名参加业委会选举之前，候选人也需认真自省一下自己的参选动机，对困难的预估再充足一些，做好内心准备和应对策略，审视自己是否符合业委会委员的素质需求：有时间、有热忱、有能力。而加强宣传也是业委会应注重的一项工作。宣传《小区业主大会议事规则》和《小区业主管理规约》这两部“小区宪法”，宣传业委会的工作制度、工作内容、工作依据等，让业主能够最大限度地了解业委会，争取更多业主的支持和理解，也减少和避免误解的产生。有些小区也在考虑按照《小区业主大会议事规则》给业委会委员一定的工作津贴。但据了解，业委会委员对此顾虑颇多，他们担心“没拿钱都这么多误解，拿了钱就更要被挑剔和说闲话了”。

“社区可以通过相关组织对业委会成员进行规范化培训，让业委会成员自身过得硬，才能促进小区和谐稳定。”昨天下午，汇丰中国社区建设计划——业委会规范化建设项目发起人之一的范皓告诉记者，法律规定业委会是自治组织，也规定了它的责职，但对业委会的权和利并未规范，地位非常尴尬。因此如何做好业委会的工作，很多地方都在探索。但总的一点，如果有相关单位对业委会主任或其他委员进行专业的培训后，帮助业委会成员更加规范化地去为居民服务，这或许是业委会走出“两头受气”尴尬境地的一剂良方。

本报记者张登峰配图陶开俭