暗战业委会：多方利益博弈难破困局

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广州业主委员会律师网/周滨律师网

2015-12-24 03:24:47 来源: 信息时报(广州)

信息时报记者 林珊“业主们不齐心。”珠海三灶德威海湾御园业主罗兵（化名）沮丧地说。他和多名业主筹备大半年的业委会选举，在预定时间内投票业主人数和面积均未过半。他表示，筹备过程中遭遇物管抵制他并不意外，但不少业主的临阵倒戈或退出，让他产生强烈的受挫感。而开发商和物管则认为，这几个冒头想成立业委会的业主另有私心，不能代表大多数业主的利益。

记者了解到，作为政府认可的民间自治组织，业委会在现实中常常处于尴尬的境地，珠海有小区业主为了筹备业委会奔走10余年仍无结果。据了解，目前珠海成立业委会的小区不到20%。

研究业委会问题多年的珠海知名律师林叔权说，小区业主成立业委会面临“两难”——成立难、运营难，近年来全国各地因成立业委会而引发的业主与物管、开发商之间的冲突和矛盾屡见不鲜，甚至有人因此丧命。

业委会的成立，成为业主、开发商和物管的利益博弈。同一屋檐下，他们为什么成了“冤家对头”？

筹备

业主投诉

物管服务问题多多

欲成立业委会受阻“难道我们几个人积极筹备业委会，就一定有私心？就好比彭宇案，因为他搀扶了摔倒的老人，老人就一定是他撞的？”谈到因筹备业委会遭遇的种种非议，一向儒雅的罗兵气愤难平，他语调高亢地问记者：“这是什么逻辑？你不觉得很荒谬吗？”

罗兵所住的海湾御园地处三灶镇金海岸华阳路，是一个去年刚建成的新小区，面积不大，只有几栋楼，266户。近日，一场围绕是否成立业委会的“暗战”正在小区打响。

一边，以罗兵为主的业主积极地为成立业主委员会而奔波；另一边，物管公司也在小区过道张贴告示或通过短信提醒业主：“组织召开业主委员大会、选举业主委员会委员，是海湾御园业主大会筹备组的行为。我公司不了解筹备组的具体分工，但我公司认为个别业主无权代表筹备组在小区开展不实的动员活动……请谨慎行使投票权。”尽管物管公司强调“并未限制业主投票”，但在罗兵等业主眼中，这实际上就是物管在跟业委会筹备组唱对台戏，阻挠业主投票。

此前，开发商就因为交房时间延误，与业主发生过矛盾。业主们说，签订购房合同时约定去年5月1日交房，但不少业主的实际交房时间延迟了一个半月，而开发商不愿意按照合同约定进行赔偿。

有业主称，入住后他们发现更多的问题：每平方米2.5元的物管费比周边的大楼盘都贵，300元一个月的地下停车场收费也是当地最高的。“我们问了身边的同事朋友，在当地还没有比这更高的。”有业主说。

此外，有业主反映小区服务质量不好。入住的第一个月就有业主被盗，有业主的家具被租户卖掉，安保形同虚设；想把车停放在收费相对较低的露天停车场，结果地面停车场被堵住了……

物管喊冤

收入基本靠物管费

一直都在改进服务

对此，物管处负责人同样一肚苦水。他们回应称，小区部分业主被延期交房确有其事，但这是开发商的问题，而且大部分业主已经获得了补偿，目前只有18名业主不满意，提起诉讼，正在打官司。至于露天停车场被堵，也是开发商做的。物管虽然与开发商是关联企业，但独立核算，只负责为业主提供服务，部分业主因此迁怒物管，让他们觉得很无奈。

该负责人坦言，海湾御园的物管费确实比较高，但这是有原因的。小区规模太小，200多户业主，1.5的容积率，收费面积加上商铺不超过3万平方米。因为规模小，无法像大楼盘通过承接大量公共区域的广告来分摊成本，收入基本只能靠物管费，因此相关管理成本也更高。

“即便是按目前的收费，我们还是在亏损。”该负责人称，小区的物管服务确实还有很多不完善的地方，但一直在改进，只是有些业主视而不见。

投票

历尽波折

寻求其他业主帮助

几经艰难拿到名册

今年5月，和很多已成立业委会的小区一样，业主和物管的矛盾终于爆发，罗兵等十几名业主决定牵头成立业委会。他们通过逐一走访、打电话的方式获得20%的业主同意，于今年6月成立业委会筹备组。

接下来，只要召开业主大会，有超过50%的业主投票同意，业委会就算成立了。但这看上去很简单的一步，罗兵等牵头者走了大半年依然没有走完。按照一名不愿具名的业委会筹备人员的说法，“能否成立业委会凶多吉少”。

“小区很多房产是外地人购买的，平时不住这里，要通知他们投票首先需要开发商提供业主名册，才能找到他们的联系方式。”罗兵说，按照《珠海市业主大会规程》第十九条的规定，筹备组有权要求建设单位提供含有业主联系方式的名册，开发商应当提供。但该条例却没有说明开发商如果不提供名册将被如何处罚。因为对开发商缺乏约束力，他们每次找开发商，开发商嘴里都说积极配合，但就是不给。

对此，物管处回应，成立业委会是大势所趋，也是业主们的合法权利，物管和开发商都支持配合，没有反对。但至于业主反映的名册问题，开发商什么时候提供有自己的考量。

最后，小区筹备业委会的工作获得政府部门的支持。后者最终绕过开发商，于11月初直接从金湾区房地产登记中心调取了小区业主名册。

难题突至

开发商收回停车场

有业主倒戈或退出

就当罗兵等业主以为业委会成立之期将近，一连串难题接踵而至。

12月9日下午，居委会牵头组织业主、开发商就业委会筹备投票事宜开会，开发商突然提出小区地下停车场6000多平方米的产权属于他们，这令罗兵措手不及。“以前公示小区面积时没有涉及这部分物业的归属，按照《珠海物业管理条例》，成立业委会必须业主和投票面积“双过半”，拥有大量产权的开发商掌握了相当大的话语权。”罗兵说，地下空间加上商铺，开发商只需再找少数业主，就能轻松达到过半面积的要求，这意味着他们即便想尽办法取得半数业主投票也没有用。

而一些业主的临阵倒戈也往罗兵等筹备组成员的伤口上撒了一把盐。“前期我们做了很多准备工作，当时估计七成左右的业主都会同意，但这几天不少业主都变卦了，有的打电话委婉地说不能参加投票。”罗兵说，开发商和物管这段时间通过做工作，“策反”了很多业主，也有一些业主因为担心得罪物管，怕惹事而不敢投票。

因为没有达到法定“双过半”的业委会筹备门槛，原定本月20日前结束的投票时间延迟到26日。但对于结果，罗兵不再乐观。

罗兵说，物业服务好不好，改进是不是到位，需要一个机制来监督制约。否则，好或不好，永远都是物管公司自己说了算。

难题

成立难 物管开发商不配合

金湾区住建局相关负责人表示，业委会成立难的问题确实存在，问题来自多方面。一是小区业主多元化，尤其是老小区，房屋多是业主用来出租的，并不在小区居住。而新的小区中，不少购房者是外地人，要找到他们投票很难；二是成立业委会需要热心公益的业主牵头，但真正愿意花这个时间的业主并不多。

该负责人坦言，业主在成立业委会时，经常会遇到物管或开发商不配合的难题，他们不愿提供业主姓名和联系方式。

该负责人表示，对此珠海市已经作出明确规定，遇到这种情况，政府部门将发函催促。开发商仍不配合的，可以绕过开发商直接从房产登记部门提取业主名册。按照珠海市现有规定，住建部门在业委会成立过程中主要承担指导、监督、管理的工作，只要有业主来咨询，该部门都会积极配合，提供协助。据悉，目前当地已将业主大会筹备的每一个步骤制作成详细的流程图，哪些环节涉及哪个部门一目了然，当地之前还给多个小区业主举行过此类培训。

但也有物管发出不同的声音。去年12月，珠海一家知名物业公司负责人在《珠海业主大会规程》修订听证会上表示，不少小区成立业委会就是想“炒掉”现有的物管，而不是真正为了解决问题。因此在实际操作中，业委会的参与者与物管不停“掐架”造成很多矛盾。

银石雅园业委会主任刘本高则感叹，小区2004年成立，2800多住户，经过9年漫漫长路，经热心业主自发筹备、开会到凌晨、筹备工作费用、与物业公司“斗智斗勇”，但业委会始终就是成立不了。直至2013年媒体介入报道并引起政府部门、人大代表关注后，业委会才得以成立。他感叹，成立业委会，个中辛酸一言难尽。

运作难 刚成立便卷入纠纷

另一方面，业委会成立后也并非一劳永逸，珠海有些小区业委会刚成立就掉进了纠纷的泥潭。

“除了成立难，业委会运作更难，不是说成立了业委会，小区的问题就迎刃而解了。”林叔权说，由于关乎利益，旧物管势必会对业委会的监管产生抵触，有些老问题不仅没有解决，反而会带来一些新问题。

2014年，珠海金鸿利嘉阁小区业主因不满物管收费、安全、卫生等问题，成立业委会并选聘了一家新物管。但旧物管迟迟不走，业主与物管公司人员为此多次发生纠纷，闹得不可开交。

三灶富海名苑，旧物管“被炒”，新物管进不来，出现一个小区两个物管公司的尴尬局面。小区一些业主坦言，最开始物管服务还可以，因为一些业主不交物管费，要炒掉物管，服务越来越差，问题越来越多，陷入了恶性循环。

也有物管选择用法律手段回击业委会的“解聘”。2013年成立业委会的香洲区新加坡花园去年决定炒掉旧物管，但旧物管拒绝交接并将业委会告上法庭。直到今年2月，珠海市中院二审驳回物管公司起诉才算为这起纠纷画上句号。但林叔权说，有时候即便业主胜诉，若旧物管执意不走，业主还得申请强制执行，继续走法律途径耗时间，其间小区管理难以保障，不少原本支持业委会的业主因为看见矛盾太激烈，可能会选择敬而远之，加剧小区自治管理的难度。

调查

“成立难”由来已久

业主奔波十年无果

业委会成立难的问题由来已久。记者采访发现，珠海一些小区为了成立业委会，耗费五六年甚至10余年的案例比比皆是。

位于拱北的新丰综合楼，多名业主因不满物管服务，自2007年开始筹备业委会，但至今未能成功。业主马先生说，每一次筹备业委会，物管都会想方设法阻挠，或设置障碍或分化业主，导致业委会始终成立不起来。

法院判决资料显示，2007年新丰综合楼第一次筹备业委会，当时已经进入最后一步，即投票阶段，但物管随后将支持成立业委会的街道办和居委会告上法庭。“一审、二审，物管都败诉了，但已经过了一年多。”受业主委托负责协助筹建业委会的一名朱姓律师说，刚开始打官司，居委会说要等法院判决后再投票，成立业委会的事情就此搁置。官司打完了，业主再进行筹备，因为已经过了一年，原来的手续都作废了。“原来的业主来自各地，要把他们找到并非易事。”

马先生说，业主们后来数度想成立业委会，但都失败了。去年大家吸取了上一次的教训，打算先发制人，去年1月起诉了物管，质疑物管阻挠业委会成立，希望由法院通过审判的形式，先将小区的物业管理权交给占大厦三分之二面积的业主代表暂管。但开了一次庭，物管主动给居委会提交业委会的申请资料，说他们已经在积极筹备业委会，官司因此中止。“后来业委会筹备的事情又没了动静。我们要成立业委会，物管起诉我们；我们起诉物管，他们又说正在成立业委会，分明是在拖我们。”

花费时间更长的珠海海怡湾畔小区，业主们早在2004年就开始筹备业委会，但前后历经10年，三次筹备都因为投票人数未过半而无法成立。

今年2月召开的珠海两会上，民革珠海市委员会指出，特区建立初期，珠海市的物业公司一般是开发商在房子销售到1/3或1/2时由开发商指定。因为缺乏监督，物业管理质量下降，业主多有抱怨。在提案中，民革珠海市委员会表示，“珠海的小区向两极分化，且越来越严重，管理差的小区出现很多社会问题。目前珠海大多数小区内部，物管与业主成了敌对矛盾关系。”