业委会“难产” 多地小区物业纠纷进入高发期

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

2015年07月09日 01:44:15 来源： 经济参考报

“广州天河区华南御景园业主委员会筹备三年仍未获批成立”、“南昌蓝天郡业主自治成立业委会受阻”、“哈尔滨中北春城成立业委会再难产”、“上海中远两湾城小区业委会越俎代庖、欲速不达”……近年来，各地频繁曝出业委会“难产”现象，小区居民自治遭遇阻碍。

中国物业管理协会会长沈建忠介绍，目前，我国业主委员会的成立率不到50%，运行较好的仅有15%。北京师范大学中国社会管理研究院博士后陈鹏研究发现，北京、广州、深圳等房地产市场发展较早的城市业委会成立比例也仅将近20%。

《经济参考报》记者获悉，当前，业主委员会法律地位不明、权责不清、运作不规范等问题普遍存在，致使物业公司与业主矛盾激化，抑制了物业管理行业的长远发展。

成立之难

业委会的成立究竟难在何处？从个案来讲，即使业委会成立比较顺利，一般平均也需近12个月的时间。

南昌市梵顿公馆业主罗武华向记者介绍，自己居住的小区自2007年交付以来治安问题就堪忧。多处围栏倒塌无人问津，车库也未安装监控设施，近年来，小区多次发生住户被盗案件。

罗武华告诉记者：“前两年部分业主就有成立业委会的想法，一是希望更换物业管理企业，二是成立业委会才可以动用房屋维修基金对小区治安管理设备进行更新。”按照相关规定，发起成立业委会，需要该小区已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上。待小区入住达到这一法定条件之后，还得有热心业主愿意出来发起和牵头。“但庞大的业主群体，提抱怨、看热闹的多，真正办实事的却很少，业委会的成立一直止步不前。”罗武华说。

半年前，罗武华毅然担下业委会发起人的“重任”，召集“志同道合”之士开始筹备工作。《物权法》第七十六条对业主共同事务的决策投票权做出明确的规定，业主需以明示的方式表达意见，而议题通过需“赞成”达到全体业主票数和票权数双过半或双三分之二。此项规定一直被看作是业委会成立的“高门槛”。

筹备组成立之初仅有7人，他们大多是有各自职业的热心人士。然而容纳2000多户业主的梵顿公馆，共有40多栋建筑，发起人不得不利用晚上和周末的空闲时间挨家挨户调查统计。由于小区投资房占有一定比例，入住率不高，长期不在此居住的业主，罗武华都会通过电话形式沟通，并要求对方将签字确认书拍照发送到自己手中。单是业委会成立的筹备阶段，就进行了半年多的时间。接下来，梵顿公馆的业委会筹备组还将继续成立业委会的漫漫“征程”。

小区成立业委会，一路走来可谓“披荆斩棘”。广东华南和谐社区发展中心主任周活宁介绍，广州天河区华南御景园容纳了3000多户业主，2010年7月起，由业主赵英发起，小区部分热心业主联名多次向长兴街道办提交成立业委会筹备组的申请，街道办均以人数太少为由拖延。2013年，筹备组人数增加至12人，却被街道办告知另有13名业主有意加入筹备组，已经向街道办报名，先前公示名单作废。赵英曾多次要求街道办公开这批业主的名单，但街道办城管科负责人以“保护业主隐私”为由予以拒绝，业委会成立遥遥无期。

《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。而政府主管部门在实际工作中则将“备案”当作“行政性审批”来执行。地方条例仅对各部门职责进行了分工，但没有形成监管机制和奖惩制度。因此，针对业委会的成立，基层政府常常出现推诿、拖延、敷衍。

有名无实

南昌市房管局物业管理处处长黄祥斌说：“目前国家关于业委会成立和运行的体制机制还不够完善，谁来组织、谁来监督、谁来管理均未得到明确。”《物业管理条例》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。

业委会要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他社会组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。不具备法人资格，业委会便无法成为民事主体，同时，对其监管也在法律范围内架空。

“若能赋予业委会社团法人资格，即可代表业主大会进行房屋设施设备交接，共有设施使用收益权交付到全体业主自己手中，可避免后期物业管理产生的多种纠纷。”黄祥斌说。

广州松云雅苑业委会主任王刚表示，许多已经成立的业主大会只有组织，但是没有固定工作场所，没有经费，没有专职工作人员，被称为“三无组织”，无法有效地开展工作。

“我们的业委会成员有退休公务员、法官、大学教授、律师，大家都是义务服务，不收任何报酬的，同时委员能力、经验的缺乏不利于业主委员会良好的运作。”王刚说，“没有收益的组织很难实现自己的愿望。我们想要做成一件事，又不能强制业主执行，只能一次次打‘人情牌’。”

在采访中，多位社区自治问题专家、法学界人士呼吁，业委会的法律与社会地位应当“名正言顺”。

有专家认为，业委会即代表全体业主权益，成立后应在民政部门登记成为社团法人或其他社会组织，确立其民事主体地位，使其享有独立民事主体资格，保证了业委会的法权，还可以设立账号。业委会即可与物业服务企业平等沟通，签订服务合同，并进行相关民事管理。这就在一定程度上可规范业委会的操作。

《北京市物业管理条例》(专家建议稿)撰稿人之一，北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华律师建议：参照《公司法》立法理念，重新构架业主组织治理结构。在对外的物业管理活动中，比如聘用物业服务企业或者其他管理人，聘用专项管理人，与第三方等机构缔结契约等活动，均应以业主大会名义进行，具体可以由业主委员会执行；在对内的物业管理活动中，比如要求业主履行共同义务、遵守《业主规约》等活动，可以业主委员会名义做出。

治理软肋

当前，随着业主维权意识和组织化程度明显提高，不少小区进入物业矛盾高发期。物业公司与业主之间、新老物业企业之间矛盾重重乃至冲突激化，是小区物业管理领域集中暴露的一个问题。

今年2月，河南新郑市龙湖镇一个小区，业委会发起人被物业公司雇人砍断手指。警方的调查表明，起因在于物业公司提出大幅提高停车费遭到业主集体抵制，“挑头”的业主委员会发起人招致打击报复。

一些地方新老物业交接的时候，也发生过激烈矛盾甚至酿成惨剧。2013年12月31日晚，上海浦东大唐盛世花园小区，老物业公司拒绝与业主新聘的物业公司交接。两家物业公司僵持至次日凌晨，最后老物业公司员工竟然开车撞向新物业公司的员工。

多地物业纠纷诉讼也高居不下。北京市所调查的36家单位有3700多件诉讼纠纷，因为合同产生的3300多件，因物业管理合同服务费产生的纠纷3108件，因侵权产生的204件。

在一些案例中，业主表达诉求和维权的组织化程度较高，物业容易成为业主的“宣泄渠道”，但小区矛盾却与其它社会问题有关。比如，2013年，上海虹口区大上海紫金城小区，业主入住5年后仍无法选举产生业委会，加上小区入室盗窃案件多发、群租现象抬头、电子监控设备部分缺失等，业主不满情绪加剧，斥责物业“不作为”。

《经济参考报》记者调研发现，种种物业矛盾的背后，一定程度上反映了我国基层治理面临的困境。

首先，行业失范，物业企业在服务能力和素质上暴露问题。许多地方虽然物业企业多，但企业小、散、乱情况突出，人员队伍则呈现“三多两大”特征，即外来人员多，低学历人员多，低收入人员多，人员年龄整体偏大，人员流动性大，而此现象在老旧小区尤其突出。而普遍存在的薄利乃至亏损局面，让许多物业企业生存都成了问题，遑论改善经营管理、提高服务品质。

其次，政府部门失职，对“小区内的矛盾”尚没有找到有效办法。上海物业管理行业协会副会长王志兴说，住宅小区管理涉及综多部门和专业服务单位；但住宅小区内很多事务和矛盾纠纷都超出了物业管理范畴。据梳理统计，小区各类物业和非物业类事项，涉及18个行政管理部门和三个专业服务单位，比如，“居改非”涉及规划、工商等部门，电力设施是电力公司管，水是自来水公司管等。

近年来，许多地方也建立了由政府部门和专业服务参与的联席会议制度，但缺乏实质运转，不少管理、执法、服务止步于小区大门，一些跨部门、跨领域的复杂问题更是难以及时协调解决。

再次，业主失能，自治能力还明显有待提高。南京市物业协会秘书长王利生说，业主反映集中的停车难、群租、违法建设、宠物扰民、堆物占道、高空抛物、技防安保、物业公司服务不到位、居住环境和房屋维修等小区问题，相当一部分其实是业主自身造成的。