上海1400小区未成立业委会，物业管理难题怎么破

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来源:上观新闻  作者:王海燕 2016-05-31 19:37:33

本市将试点探索在有条件的居民区建立由居民区党组织牵头的住宅小区综合管理例会制度。

今天上午，市人大常委会举行《上海市住宅物业管理规定》执法检查启动会。解放日报·上海观察记者获悉，上海已经成立业主大会的小区有7669个，占符合成立条件住宅小区总数的82%，组建率全国之首。但是在全市12100个住宅小区中，还有1400多个小区未成立业委会，且存在专项维修资金缺失，拖欠或拒交物业费等情况。

据悉，市人大执法检查组将在6月上旬至9月上旬集中开展检查和调研，10月中旬形成执法检查报告，11月中旬，市人大常委会会议将审议关于《上海市住宅物业管理规定》实施情况的报告。

业委会换届改选难怎么破

启动会上，不少社区工作者提到，目前，业主大会和业委会的自治能力总体水平相对较低，自治主体作用未能充分发挥。不少业主自我管理意识缺失，参与小区事务管理的积极性不高，业主大会组建难、业委会换届改选难、议事决策表决通过难的现象仍较为普遍，部分业委会日常运作不规范，损害小区业主利益，居民群众反映强烈。据悉，在全市12100个住宅小区中，还有1400多个小区未成立业委会。

上海市住建委主任顾金山表示，本市将试点探索在有条件的居民区建立由居民区党组织牵头的住宅小区综合管理例会制度，研究、协调、解决辖区内住宅小区综合治理的具体问题，并开展“业委会工作规范年”专项行动，规范业主大会组建、业委会换届改选及日常运作，推动业委会工作工作标准化、规范化建设，每年所有业委会成员100%轮训一遍。

老公房物业连年亏损，抛盘频发

目前，上海住宅小区约12100余个，住宅物业面积近6.2亿平方米，其中，实施物业管理的住宅小区约1.06万个，物业管理覆盖面积约5.97亿平方米，覆盖率96.6%。

“一些售后公房小区和部分普通商品住宅的物业服务企业连续多年亏损，抛盘现象频发。”顾金山表示，物业服务收费机制执行市场调节价后，物业服务费调价难问题日益显现。目前，业主尚未建立物业服务市场理念，业委会对物业服务市场不了解，缺乏议价能力。政府对物业服务及专业服务属准公共性服务的意识认识不够，在托底保障，特别是针对老旧住宅小区的公共服务购买方面做得不够。物业企业经营状况普遍较差，住宅物业服务企业利润率更低。

如何改变这一情况?顾金山表示，一方面积极探索管理模式和机制创新，比如在具备条件的小区中，引导业主和物业采用酬金制计费模式。另一方面，加快建立物业服务市场发布机制，指导相关行业协会、社会中介机构通过发布不同区域、不同类型住宅小区的物业服务内容、服务标准和服务价格等信息，供业主与物业服务企业协商确定服务收费价格时予以参考。

据悉，本市将依托公共信用信息服务平台，将业主（使用人）违法违规行为信息100%及时纳入本市公共信用信息平台，并积极研究、适时试点将业主拒缴物业服务费的失信行为纳入本市公共信用信息平台，引导诚信守约的社会风尚。

专项维修基金将公布账目

维修基金是住宅小区管理的一大难点。解放日报·上海观察记者了解到，本市将积极研究相关政策措施，对新老交接难、公共收益使用管理不透明、维修资金不公布账目等突出问题采取切实可行的监管措施，开展维修资金、公共收益管理专项整治活动，对市民群众关心的维修资金和公共收益账目公布情况进行专项检查。

其中，住宅专项维修资金历史遗留问题备受关注，顾金山说，本市已制定《解决本市住宅专项维修资金历史遗留问题的实施方案》，全面完成各区县售后公房公共设施维修基金补足工作，市、区县两级财政共补充到位7.9亿资金，2000年以前缺失专项维修资金的商品住宅小区信息比对工作初步完成。

另一方面，本市帮助业主大会把好维修资金使用关，建立维修资金使用“三审”制度和账目公布制度，有效减少了维修资金使用过程中程序不规范、工程造价高估冒算、业委会换届矛盾等问题。截至2015年底，全市共受理审价项目6741个，累计核减金额1.2亿元，核减率约8.1%，共完成业委会换届审计3686个，每半年公布业主大会账目，并由维修资金开户银行向近200万户业主发放维修资金结存单，提高维修资金使用透明度。

解放日报·上海观察记者了解到，接下来本市将继续推进商品住宅专项维修资金历史遗留问题解决，力争完成1200万平方米1996年6月10日以前销售的商品住宅专项维修资金的财政补贴资金的划转工作，约5.6亿元；督促相关区县政府完成70%以上1996年6月10日至2000年1月1日期间的缺失专项维修资金政府补贴部分的划转工作(应由开发企业缴纳的约1.37亿元，因企业破产、歇业无法追缴的，由区县政府补贴)。

（编辑邮箱：shzhengqing@126.com 题图来源：视觉中国 图片编辑：朱瓅）