物业交接风波不断 我们需要怎样的业委会？

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2013年01月17日 15:07   来源：南方日报    黄文波

去年7月15日，世纪花源小区经过一年多的艰难筹备，终于顺利成立小区业主委员会。然而，业委会成立刚满半年，便遭遇小区物业公司交接选聘问题，两个月内两任业委会主任也相继离任，业主议论纷纷。而近日从该小区业委会副主任周泽民口中得知，有人盗用业委会公章冒充业委会发布相关文件，这让1月10日物业公司交接成功后的世纪花源再起波澜，后来经过查证实为一场误会。业主感到愤懑的同时，也逐渐对小区业委会失去信任。对此，周泽民也感叹，业委会成立难，正常运行更难。

现状：各地业委会均遭成立运行难

业主委员会，简称为业委会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。它由业主选举产生，代表业主的利益，是业主大会的执行机构。

成立业主委员会，需物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积50%以上和入住50%以上的住户同意方可进行。“售房交付过半，并且有20%业主联名向街道办提出申请即可开始进入业委会成立筹备工作。”江门市住建局物业管理科科长邓承志说，业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区住建局和街道办的指导下进行。

“现在没有规定符合条件的小区一定要成立业委会，成立与否由该小区全体业主决定。”据他介绍，目前江门成立业委会的小区仅占三成，有些小区业委会经过运行几年后，后期就没有人愿意管，没有开展相关工作，也就不了了之。

益嘉园小区由于房屋历史问题，延期交楼赔偿问题一直没有解决，有业主提出成立业委会或能更好协商出成果，不过迟迟没有动向。“不是我们不想成立业委会，大部分业主都是上班族，也没人牵头，就一直耽搁了。”益嘉园业主代表彭先生说。

业委会成立难，运行吃力，不仅仅局限于江门本地，放眼全国，这种现象普遍存在。据相关媒体报道数据显示，在珠三角城市中，中山市成立业委会的社区不足40%；佛山市约25.29%；一线城市广州截至去年4月，业委会成立率不足20%。而在其他省市，截至2012年5月，湖南省长沙市2000多个物业管理小区中，业委会成立率不足三成，规范的业委会比例更少；安徽省合肥市也有超七成小区未成立业委会。

据了解，业委会最早出现在深圳，由于运行时间长，相关管理较为完善，深圳小区业委会成立率达70%。而目前国内一线城市中业委会成立比率最高的是上海，高达80%以上，不过依然摆脱不了运行难的问题。

困惑：担任业委会委员吃力不讨好

业委会成立艰辛、运行难，各个小区的业委会委员对此深有体会。多数担任业委会委员的业主表示，业委会委员是个吃力不讨好的活，“再也不想干了。”

“如果可以重来，我愿意做普通街坊。”针对小区物业提价业主不理解，世纪花源业委会委员高勤表示很无奈。“很多业主只看表面就认定我们不作为，可事实上我们一直有工作，只是比较慢。业主不能不了解情况就一味泼冷水。”

骏景花园业委会主任陈百年说，业委会委员遭受误解几乎是家常便饭。“业委会委员最重要的是有责任心，有为小区服务的爱心，业委会才能够保持长久，发挥有效作用。”

业委会委员常受委屈，雅景花园业委会委员陈昌钢也表示深有体会。“业委会作为一个社区自治团体，它的性质决定了其工作将受到较大争议，把心态放宽，自然心境明朗”。目前他正在为业主申请增加电梯而忙碌。

福泉新村在业委会工作上卓有成效，而该小区业委会主任张杰也表示，业委会成立之初，遇到包括业委会内部矛盾，与开发商、物业管理公司之间的矛盾，与自来水公司、公交公司、通讯公司等诸多问题，涉及事情繁杂，“现在业委会换届选举，有不少委员死都不愿意再干。”他说，业委会工作必须保持内部意见统一、重大事件公示、程序执行合法，做法有理有据的原则，现在该小区的物业费较之业委会成立前有小幅提升，由于收取合理，业主也都接受。“刚开始业主都不理解，我们通过收集业主意见，并督促物业公司把盈亏情况分细条张贴公布出来，合理部分将给以提升。”他说，虽然提价合理，不过前后公示了三次才通过，通过率达90%。

出路：业主的谅解包容最重要

按理说，业主委员会是整合集合广大业主的共同意愿、维护广大业主合法权益的组织，理应受到各个小区的追捧，但为何业委会的成立运行情况如此的不理想？

“业主的谅解包容最重要。”邓承志认为，小区事宜遵循少数服从多数的原则，当个人利益与集体利益冲突时，个人利益就要做出牺牲，业主应该理解业委会的工作。“业委会不是全能的，有时候也会犯错误，业主也要适当包容，使其得以改进。”

此外，邓承志表示，由于法律没有规定业委会委员是否为薪酬制，大部分业委会委员处于义务工作，吃力不讨好，没人愿意主动站出来牵头，“目前部分物业公司不以提高服务质量获得业主认可，担心成立业委会是为了炒物业公司，对成立事宜也加以阻挠。”

邓承志建议，业委会应越早成立越好。“在入住初期，相关矛盾尚未产生，此时成立受到的阻力最小，成立后成功运行几率较大。”他说，业委会委员最重要的是要有热情，遇事主动与行政主管部门沟通。同时，有薪聘请日常工作人员，负责日常主理工作，“这比成立业委会更重要。”

聚焦

业委会如何合法合规运行？

业主委员会在召开首次业主大会时，通过制定《业主公约》《业委会议事规则》约束业主和物业公司的行为。“由于该公约只是一个约定，没有法律的强制性，加之业委会不是执法机构，对于业主违反公约往往只能劝阻。”邓承志说。

而对于业委会的监管，一直也是众人关注的话题。业委会在业主不知情的情况下更换物业公司、委员利用手中权力私吞住房专项维修资金、私自决定小区重大事件等，随着此类事件越来越多地被媒体报道，不少小区业主谈虎色变，对成立业委会退而远之。小区业委会的运作健康与否，与加强对业委会的监督有直接关系，目前各界对加强业委会监管呼声很高。

“业委会本来就是全体业主意志的表现，他们也不是全能的，出现错误在所难免，相关行政主管部门加强监督尤为重要。”怡康华庭业主陈先生说。

“业委会与物业公司不是对立关系，有些业委会存在错误观念，业委会成立后就应该炒掉前期物业，作为自身政绩的一种体现，其实这是对业主权利的损害。”江门市合信物业管理有限公司负责人张先生说，对于物业公司的选聘，一些小区业委会私下操作，没有按照程序办事，“这样业委会信任度将会下降，也运行得不长久。”

而曾经担任过业委会委员的黄先生则表示，业委会内部委员知识层面参差不齐，不乏有拉帮结派或追求私利的情况。“任何事物都有两面性，希望对业委会的法律监督条例尽快推出，保证业委会合法合规运行。”

业委会监管难将一直存在？

对于业委会的监管问题，作为行政主管部门人员的邓承志也深表无奈。“由于业委会为小区自治组织，要先给予业委会明确的法律地位，方能对此制定法律进行监督约束。如果业委会没有按照一些程序办事，在没有违法的前提下，主管部门对此只能进行指导建议作用，没有权利对其进行行政强制性要求。”

邓承志说，目前业主在业委会监督方面起主要作用。“不过目前江门大部分小区业主比较离散，对小区内务不关心，业委会拟定的文书不看内容就草草签字，重视程度不够高，这也是导致业委会监管失效的原因之一。”他说，除了住建局等行业相关主管部门的努力外，政府部门也应该行动起来，积极制定相关措施规范业委会行为。“同时业委会委员也要加强自律，增加自我道德修养，为小区办好事、办实事。”

曾有业内人士指出，能否从业主中挑选一些符合条件的成员组成监督委员会，对业委会的日常工作进行监督。邓承志表示可行，但是不提倡，“成立监督委员会本身就是对业委会不信任，这样还要选出业委会来干吗？而且谁来监管监督委员会也是一个问题。可预见的未来，业委会监管难题将一直存在。”

业委会法律地位无明确界定

2011年，骏景花园开发商由于没有补交2003年8月以前的维修资金，已被业委会起诉。据业委会主任陈百年介绍，在得到业主的认可下，业委会向法院提出诉讼，一审被驳回，要求由行政部门先行催缴，二审则改判，要求蓬江区法院正常受理。“最终结果春节后将能得到回复。”负责该案件的黄律师说。据了解，骏景花园一共25幢楼，约400户业主，按照每户90平方米的面积计算，骏景花园整个小区需要缴纳的住房专项维修资金总额超过100万元。

“业委会是业主大会的执行机构，享有独立的诉讼主体资格，但目前没有相关法律对其法律地位进行认定，业委会的法律地位现在比较尴尬。”邓承志说。

南方日报法援在线栏目法律专家李英姿表示，了解业委会的法律地位，首先要了解业委会是怎么样产生的。我国《物权法》第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。而据物业管理条例规定，“业主委员会履行的职责第二条：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”李英姿说，“从第二条的规定来看，业主委员会可以作为签订合同的一方，那应该是具备独立的民事行为能力的主体。但是，目前还没有哪一部法律对于业主委员会的法律地位作一个明确的界定。”

业委会更趋向于“其他组织”

“如果要定性，业主委员会更趋近于民事诉讼法上规定的‘其他组织’。”李英姿解释道，根据最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，在关于其是否能归入“其他组织”的讨论中，争议最大的是其是否有“一定的财产”。

由于建筑物的特殊性，建筑物区分所有权由专有权、持分权和成员权三部分构成，为复合型权利，不仅具有“物法性”因素，同时还有“人法性”因素，与一般物权大有不同，这决定了业主无法单独对共有财产进行管理和处分，必须按照建筑物区分所有权的规则来行使。由于业主大会的授权，业主委员会代表全体业主行使上述财产权利，这些财产在观念上就成为业主委员会能支配的财产。

“在审判实践中，最高人民法院在2003年8月30日发布的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》上述表明，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件……可以自己名义提起诉讼，这在一定程度上对业委会的法律地位做了导向。”李英姿说。

物业管理法律完善还需过程

据了解，业主委员会的法律地位不同，对其行为后果的归属以及法律责任的承担问题也有所不同，其导致的法律后果执行也有所差异。

“由于业主委员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，而业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，那么业主委员会根据法律规定的职责和业主大会赋予的职责为全体业主的利益所为的一切诉讼事宜，其结果无论怎样，均由全体业主分享或承担。”李英姿说，根据《物权法》第78条第1款明确规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”而不论某个业主当时是赞成还是反对，或者当时有无参加；并且对小区内物业的实际使用人同样具有法律效力。如果业主委员会在诉讼中败诉，极有可能承担一定的经济责任，而根据法律的规定，业主委员会对其所控制和支配的财产并无所有权，经济责任只能由每个业主来承担，因此将会造成事实上难以执行的后果。

“由于我国对物业管理等相关法律实践的时间尚短，对于完善相关业主委员会的法律规定是一个长期而曲折的过程。”李英姿说。见习记者 黄文波