沪较规范业委会仅占15%，代表建议小区公共收益作补充维修资金

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

来源:上观新闻  作者:王海燕 2017-02-11 06:30:29

本市运作较为规范的业委会仅占业委会总数的15%，大部分业委会处于维持型运转状态。

徐汇区市人大代表专题调研小组日前提交一份《关于住宅小区物业管理和业主委员会能力建设的调研报告》。调研发现，社区矛盾中的60%-70%是由物业矛盾引发的。而与多发的物业矛盾相比，本市运作较为规范的业委会仅占业委会总数的15%，大部分业委会处于维持型运转状态。小区业主与管理方的矛盾该如何协调？

小区公共收益存在“打闷包”

目前，上海已成立的业委会7200余个，占符合成立条件小区的83.60%，但运作较为规范的仅占业委会总数的15%左右，矛盾突出的占到15%，大部分业委会处于维持型运转状态。在这样的情况下，相当一部分小区对多发的物业矛盾爱莫能助。

调研组经过梳理，归纳为三方面问题。首先，业主与管理方的关系紧张。代表们认为，参与物业管理的各方中，业主是“雇主”，物业是“管家”，专业企业是“佣人”，但很多小区三者关系尚未理顺，职能交叉又互有掣肘。不少住宅小区出现了业委会与物业公司相互抵触、居委会与业委会之间职能交叉、行政主体之间多头管理等现象。

其次，物业服务收费困难，市场化机制一直没有形成。本市物业服务收费标准每平方米成本价为1.25元，但是，1996年本市建立了物业服务收费标准制度以来，至今仍有1亿平方米左右的老旧小区执行平均每平方米1元左右的收费标准。调研显示，目前全市物业行业年主营收入500亿元，平均利润率为2.29%。如单从其中的住宅物业经营状态来看，平均利润还要低，甚至亏损。

“质价相符的价格机制缺失，同行业之间缺乏公平的市场竞争环境机制。”调研组组长、市人大代表卢蕴玉说，一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路，有的虽然公开招标，但也存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，所有这些都影响了物业管理的健康发展。

在调研过程中，代表们还发现，相关信息不透明成为物业矛盾多发的重要因素。首先，物业企业与业主间的信息不透明，尤其在业主最为关心的小区维修资金和公共收益收支方面，物业往往“打闷包”，也缺乏公布的主动性；再者，物业企业与政府间的信息也不透明。物业企业分散分布、体量大且地域广，数量众多而资质参差不齐，政府以现有手段实施完全监管的成本高、效率低，导致两者间信息不对称。另外，政府与业主间的信息也不透明。政府拥有较多信息，而这些信息难以迅速有效地传递到业主。

完善价格形成机制，建物业有形市场

“这是物业服务运作不完全市场化带来的困境。”卢蕴玉说，物业管理面临着历史遗留问题与新问题交织，核心原因就在于物业服务市场机制没有完全形成。房地产市场有一级土地出让市场、二级房屋交易市场，物业还没有形成有形的市场。物业管理方的选择、价格定价、物业专业服务的选聘等等都还没有形成健全市场体系。

如何改变目前这一情况？代表们认为，徐汇区在物业管理领域做的探索可资借鉴。去年，徐汇将物业市场显性化，加强筹建全区性的物业管理综合服务中心，通过打造区域性物业管理综合服务中心构建起与房地产一、二级市场相衔接的“物业有形市场”。

记者了解到，该中心通过对物业管理过程中形成的各类数据进行沉淀、统计、分析，并发布结果，结合大数据分析应用，为规范管理、强化监管提供有力支撑；为物业企业和专业机构了解市场信息、加强与相关利益主体的沟通、提高服务质量提供有益帮助；同时为社会和民众提供信息查询等帮助。目前，已对纳入售后房和公房贴补的小区完成了基础信息表采集，今后在该平台上，力争将物业管理及其相关活动形成的所有要素统一纳入统计。

与此同时，徐汇还建立了科学规范的物业价格形成机制。据悉，该区对区内不同类型，不同层次的小区进行分析，对物业管理三项费用的收和支，分高中低三个层次制定科学标准，形成较为完善的价格形成机制。

“我们可以在全市范围内形成物业相关收费的科学合理的协商定价机制。”代表建议通过制度性安排，理顺物业管理中各项费用的收支结构。比如对住宅小区基本情况进行调查和分类比对，大致将物业服务费、维修资金、公共收益等三类费用的结构、依据、收支规范等确定好相关标准，通过编制较为完善物业价格形成机制，建立科学的价格机制。

如何防止物业对维修基金、公共收益“打闷包”？调研组建议，市政府对于维修资金保值增值要有指导性意见。形成对维修资金和公共收益的制度性安排，将按月收取维修资金纳入物业服务费的构成，并将小区公共收益作为补充维修资金的重要渠道，建立续筹实施的相关保障制度，将业主拒交维修资金的行为纳入公民征信范围，同时引导业主大会授权业委会或委托物业服务企业予以起诉收缴。

题图来源：视觉中国  图片编辑：苏唯  编辑邮箱：shzhengqing@126.com