与备案行为无利害关系 物业公司起诉被驳回

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

作者：李艳 王虹  发布时间：2010-06-01 09:33:52

    南宁法院网讯　因行政机关给小区业主委员会登记备案，为小区提供前期物业管理服务的物业公司认为该行为侵犯了其合同权益，向法院提起行政诉讼，要求撤销备案。经法院审查，认为物业公司与备案行为没有法律上的利害关系，裁定驳回了物业公司的起诉。

    物业公司提起诉讼后，登记机关、业主委员会和物业公司之间针对物业公司是否具有原告诉讼主体资格展开了激烈的争辩。物业公司认为其有原告诉讼主体资格的理由为：其原来与小区开发商订立《前期物业管理服务合同》约定，由其为小区提供前期物业管理服务至小区业主委员会成立之日止。现在行政机关给小区业主委员会备案，备案后，业主委员会要求其在10个工作日内移交小区有关资料、所有公共物资及物业管理用房。行政机关给予小区第一届业主委员会备案是违法的，损害了原告的利益。为此，其起诉请求法院判决撤销备案。针对物业公司这一主张，登记机关和业主委员会均认为：根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”业主委员会是否依法成立，登记机关作出备案登记的事实是否清楚，程序是否合法，直接涉及的是小区业主的权益，对登记机关作出的备案行为有何质疑应是小区的业主提出。物业公司并不是小区的业主，备案行为与物业公司毫无关系，物业公司无权对此提起诉讼。请求法院依法予以驳回。

    法院查明的事实为，七年前，物业公司与小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》约定，由物业公司为小区提供前期物业管理服务至小区业主委员会成立之日止。今年1月，根据小区业主委员会报送的成立材料，登记机关作出了备案登记行为，主要内容是确认业主委员会予以备案。物业公司认为该备案行为侵犯了其合同权益，提起了行政诉讼。

    法院根据上述事实，作出裁定认为，最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上的利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”。法律上的利害关系必需是行为作出时，对相对人权利义务产生客观的、直接的影响。本案登记机关作出的备案行为，与物业公司没有法律上的利害关系。首先，备案行为的内容仅是认定小区业主委员会提交的备案材料是否齐全，是否符合业主委员会备案要求，完全没有与物业公司权利义务有关的内容；其次，物业公司与开发商的《物业管理服务合同》在登记机关作出备案后终止，仅是物业公司与开发商在《前期物业管理服务合同》中对合同效力时间上的约定，并非登记机关以备案行为终止合同效力。至于业主委员会备案后是否与物业公司续签物业管理服务合同，完全由物业公司与业主委员会确定，备案行为中没有与此相关任何内容。因此，物业公司与备案行为没有法律上的利害关系，不具备起诉请求撤销备案的原告诉讼主体资格。据此，法院裁定驳回物业公司的起诉。

来源：江南区人民法院