无锡中院开研讨会破解难题 审理物业纠纷将出“规则”

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广州业主委员会律师网/周滨律师网

 

2016-05-12 09:44江南晚报

晚报记者　任蓉蓉/文、摄

如今，物业纠纷快速攀升，类型越来越多，解决起来也越来越难。哪些矛盾纠纷容易发生？发生矛盾纠纷后如何妥善解决？昨天，市中级人民法院召开了物业纠纷疑难问题研讨会，对一些实际中让不少人感到头疼的问题进行讨论，我们来听听法官们的意见。

现状

同类物业纠纷　出现不同裁决

从中院民一庭了解到，目前国内相同类型的案件所做出的判决中，从北京、上海、广东等几个有代表性的地区来看，对于很多物业问题的判决，结论往往是不一样的。问题根源不在审判当中，而在于物业管理的相关法规本身存在缺陷。比如实际生活中，小区业主大会和业主委员会的法律主体地位不明确，双方关系不顺；业主表决率要求比例高，可如果通不过表决，究竟是把小区管理工作停下来还是怎么办，也没有明确的说法 …… 这些问题反映到具体的纠纷当中，处理起来就会比较棘手。所以面对一些纠纷时，法官对同样问题难免出现不同的认识。

讨论

问题一：业委会是否有权代表业主起诉？

当小区居民与物业发生利益矛盾时，业主委员会能不能作为原告起诉呢？金渠律师事务所律师邹小新平时很注意搜集这方面的问题，他认为业委会是一个新生事物，相关部门目前对业委会内部审查比较严，业委会的推广还处在起步阶段。他说目前全市小区真正成立业委会的连 20% 可能都没有，现在小区收费、涨价等纠纷突出，需要加强而不是遏制业委会的建设。在实际接触中，虽然有极个别人谋取利益的情况出现，但大部分业委会成员是非常热心、认真的，他们是要为业主分忧解难的。

中院民一庭副庭长潘华明提出，虽然遇到纠纷时业主可以以个人名义起诉，但是整个小区业主众多，遇到同一类纠纷，如果要每个人单独起诉的话，一下子几百个案件，对业主和法院来说都吃不消。他认为这类纠纷审理要提倡 “ 两便 ” 原则，便于当事人行使权利，也便于法院审理和执行。因此业委会起诉更加方便简单，可以集中起来处理问题，而且可以尽早地让业委会担起责任。

会上也有人提出，业委会的实体权利是有的，至于业委会是否经过合法程序属于小区内部运行问题，不是法院该管的。不过建议法院受理后在小区内公示一下，如果大多业主反映业委会不能做代表的，再根据实际情况变通。

问题二：业委会资格是否以 “ 备案 ” 为准？

业委会的资格确认，到底是以选举产生为准，还是以备案为准，之前存在争议。因为现实中有关部门对一些业委会不予备案，导致这些业委会要行使权利时就出现有没有资格的 “ 窘境 ” 。

中院民一庭庭长姚旭斌认为，如果业委会不备案就没有主体资格的话，业委会永远没有途径来进行诉讼，很多小区问题就会僵持着不能解决，最终受害的还是业主。对于小区管理，业主从原来不参与到不规范参与，再到积极性很高，这当中肯定需要一个过程。现在即使业委会不够规范，原则上也应该让它成立、运转起来，让其发挥作用，然后再来发现运作中的问题，逐步规范和完善。应该鼓励业委会为业主主张权益，而不应该在资格等问题上设置过多的限制。法院审理案件的目的是帮助小区协调解决物业纠纷，不需要纠结于业委会是否备案这一点。

问题三：人防车位的收益到底该归谁？

现在很多小区按照规定都设有人防设施，作为紧急集散地或避难所，有些平时就用来作为车位使用，产生的收益归谁存在争议。尤其对于没有分摊到房价的设施，产权和归属上业主、开发商等对此持不同意见。

对此南长法院民一庭庭长何英认为，江苏省物业管理条例对收益方面有相关规定，人防工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，首先用于人防工程的设施维护管理和停车管理的必要支出。多余费用要单独列账，其中七成收益要纳入住宅专项维修基金，剩下可补贴物业服务费。

整个收益用于小区的维护，这点没有太大疑义，但是目前有些车位已经卖掉了，收益怎么办？会上提出，每个小区年代不同，有些当时可以出售，只是没有产权，这个要具体问题具体分析。姚旭斌认为，在车位问题处理上，首先应该看是不是规划内的车位，如果规划内的，就规定得很明确了。其次，如果是占用了业主共有的道路等，也就是规划之外的车位，原则上应属于全体业主。车位涉及到防空设施的，即使是规划内的，也都按照相关规定来处理。

背景

一份 “ 提案 ” 促成一场研讨会

昨天这场研讨会的缘起，是市政协委员邹小新一份名为《加强物业案件审判　促进小区矛盾化解》的提案。

邹小新介绍，物业纠纷是新类型的民事案件，近年来，物业纠纷数量不断增长，除了传统的物业费外，大量涉及地下车库、车位、会所等产权争议、业主大会或业主委员会诉讼主体资格问题、物业服务合同解除等纠纷进入法院。邹小新说，关于物业纠纷的审判，无锡走在了全国前列 —— 春江花园业主委员会与上海陆家嘴物业公司物业纠纷案，曾作为指导性案件登上最高人民法院公报，位居江苏十大民生案例之列，并推动了相关司法解释的出台。

面对现在出现的新问题，邹小新提出了两个建议 ——

首先，他认为要加强物业法规研究。目前，物业纠纷中涉及的众多法律问题认识并不统一，其中，业主自治组织决议遭质疑时的效力问题、会所等配套设施的产权问题、物价局文件能否决定产权归属等问题，在无锡已经成为急需解决的难题。法院应当对这些诉讼中常见的问题进行深入研究，形成统一的意见，促使物业纠纷得到顺利解决。

第二，他建议改进审判方式。审理物业纠纷案件时，法院首先应实行繁简分流，充分发挥简易程序的优势，对标的额不大的物业费案件应尽量使用小额诉讼程序快速解决；对于业主自治组织决议的合法性问题等应尽量适用简易程序。这些问题耗时过长会给小区管理带来很多麻烦。其次是避免诉讼迟延，物业纠纷涉及人数众多，要避免引发其他问题。

后续

已达成共识的问题　将出审判指导意见

对于政协委员提案，原本法院只要做出答复就可以，但是法院对物业纠纷问题也非常重视，专门组织负责审理物业纠纷的中院民一庭相关负责人、各（市）区法院民一庭庭长等，并邀请市政协委员等到场开门办提案，一起来讨论这个话题。

市中院副院长邹建南表示，物业纠纷纷繁复杂，法院会把它作为一个调研课题，以尽力把各种类型的物业纠纷处理好。研讨会上法官们各抒己见，对一些问题达成了共识，理清了思路，还有些问题有待于今后继续探讨。

据悉，对某些问题形成一致意见的，之后中院将进行整理，作为两级法院审判的指导性意见，更好地促进物业纠纷妥善解决。