南昌部分小区“业委会成立难”问题调查

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2019-11-01 17:13:59 新华网

没有业委会真让人心烦 组建业委会咋就这么难——南昌部分小区“业委会成立难”问题调查

新华社南昌11月1日电　题：没有业委会真让人心烦 组建业委会咋就这么难——南昌部分小区“业委会成立难”问题调查

新华社记者郭杰文、余贤红

根据物权法等相关法律规定，成立业委会是业主保障“主人翁”地位、维护自身合法权益的重要途径。然而，新华社记者近日了解到，在南昌市红谷滩新区红角洲片区，涉及10万余名业主的20多个小区，多年来无一处建立业委会。

业主委员会缺席对业主生活会造成何种影响？谁该为业委会无法成立负责？新华社记者对此展开调查。

没有业委会真让人心烦

记者走访得知，当地多个小区业主多年来致力于建立业主委员会却不能如愿。至少涉及绿地香颂、绿湖豪城、地中海阳光、中央香榭等7个小区数万居民。

——小区不安全，业主担心。记者在绿地香颂小区发现，该小区东便门长时间无人值守，不时有行人翻门而入。由于部分照明设施缺乏维修，晚上小区步道有多处不打手电筒根本看不清路。一位业主告诉记者，已多次向小区物业反映这些问题，却得不到解决。

家住绿湖豪城小区的熊先生称自己曾遭遇电梯急坠事故，“多次向物业反映安全风险，却无人理会，我一个人也拿他们没办法。”

——账目不透明，业主操心。《物业管理条例》明确规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。记者在地中海阳光、绿地香颂等多个小区见到，物业部门在小区内电梯、公告栏、墙体等区域均设立广告位进行经营。但业主们却表示，自己对相关情况一无所知。还有业主透露，有小区业主曾要求物业公示广告收支情况，不但被拒绝，还遭到辱骂、推搡。

——物业不配合，业主堵心。根据相关规定，业主通过业主大会行使依法选聘和解聘物业服务企业的权利。有小区业主大会筹备组成员告诉记者，他们为召开大会与小区物业沟通时，物业声称“只跟业委会谈，不跟业主谈”。但当业主们为此筹备组建业委会时，物业却敷衍搪塞，拒不配合。

谁“搅黄”了业委会组建工作

记者调查发现，红角洲多个小区在组建业委会过程中，都面临耗时长、成立难困境。绿地香颂小区交房入住7年成立业委会未果、南昌梧桐一号小区仅业主大会筹备组就成立过3次……

在一些小区，业主与物业公司严重缺乏互信，不少业主认为，本小区业委会筹备组工作遭物业方暗中阻挠。“我们贴在小区公告栏的筹备组公告被物业方撕毁，他们还深夜派发反对成立业委会材料，破坏筹备组的宣传横幅。”地中海阳光小区一名业主说。还有业主反映，物业公司故意拖延，不向业委会筹备组提供材料，企图“搅黄”组建业委会一事。

为绿地香颂小区提供物业服务的上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司一位朱姓项目经理向记者表示，他们也支持成立业委会，认为这样有助于公司联系业主，方便开展相关工作。但朱经理同时强调，物业方面是出于信息安全考虑，不敢向除政府以外的第三方提供业主花名册、建筑物资料等信息。

北京德恒（深圳）律师事务所高级合伙人、房地产与基础设施专业委员会副主任郭雳指出，《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条指出“建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作”，《南昌市物业管理条例》中也明确规定“建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供业主名册、物业的基本资料（包括物业建筑物、设施设备和相关场地等）和已筹集的专项维修资金情况等文件资料，并提供必要的工作条件”，相关物业单位不配合筹备组工作的行为既不合理也不合法。

另外，业主与基层管理部门在业委会筹备组成员产生方式方面也存在争议。南昌市红角洲管理处相关负责人认为，依据《南昌市业主大会指导规程》，筹备业委会的业主代表，应根据业主自荐、推荐情况，以本物业管理区域中按推荐区域为单位，由居民委员会推荐产生。但一些业主认为，根据《南昌市物业管理条例》和《江西省物业管理条例》的规定，筹备组中的业主代表是在街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织下，直接由业主推荐产生。

成立业委会咋就那么难

记者从多名专家处了解到，“业委会成立难”问题普遍存在，当前仅约2成小区成立了业委会。专家称，物业谋求经济利益、相关法律法规仍存疏漏、有关部门履职力度不够是“业委会成立难”的重要原因。

中国人民大学法学院副教授、全国人大常委会法工委民法典编撰专班成员朱虎认为，当前法律法规在无明确服务期限前期物业的配合责任等方面规定仍较模糊。但有关行政主管部门应依法履行自身的指导协调职责。在出现业主物业信任不足、规范性文件适用争议等问题时，应依法协调处理，保障业主法定权利不打折扣。

江西省社科院经济研究所所长麻智辉表示，应重视在业委会中吸纳基层管理部门代表或德高望重的退休党员干部，增强业委会的公信力。

南京万科物业管理有限公司某项目负责人马金菲认为，在业委会筹备过程中，物业管理企业应从多方面履行好“协助者”职责：一是协助沟通街道社区资源。物业企业常年的管理实践中，与街道办、居委会形成良好互动，可以协助筹备组安排工作；二是帮助宣告推广筹备组相关工作，尽可能扩大业主知悉范围。三是通过与专业人士、主管部门沟通，为筹备进程提供专业咨询服务。记者了解到，该企业已协助多个所服务小区成功组建业委会。

目前，红角洲管理处相关部门正着手加强物业管理相关规定宣传工作，引导小区业主做好业委会筹备工作。

南昌市房管局相关负责人表示，目前正着手搭建网络信息平台，目标是方便业主进行在线投票决定物业去留，以“优胜劣汰”提升物业品质，保障业主权利。