西安7个小区获准成立业委会筹备组 听听业主代表的经验

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

来源：华商报 2017-03-06 08:09

    昨日上午，7个按照流程已经获准成立筹备组的小区业主代表，分享了成立中的经验与困难。物业管理专家何志恒莅临现场指导。专业律师也就筹备组成立后应注意哪些事项给出了意见。

    “业委会选举，小区业主要拧成一股绳，否则办起来难度非常大!”作为西安香克林小镇小区的公益律师，北京大成(西安)律师事务所韩朝泽律师说，2016年该小区业主曾进行过一次签名，达到了“双过半”要求，但是去年年底询问时，没有人知道当初递交给街办职能部门的签名册去哪了。今年1月初，小区再次进行小区业主5%的提名，先成立小区业主大会筹备组，再进行业委会选举。这些材料按照流程递交给街办，接收过程中，律师按照法律程序要求街办盖章填写回执，因为没有先例，该街办相关负责人最后以手写方式，注明收到了业主的材料。

“业委会本就是制衡、监督物业的一个机构，因此其要想顺顺当当成立，不是一件容易的事!”西安荣城名苑小区的公益律师、陕西合恒律师事务所刘兵律师建议，业主选举要有热情，遇事还要冷静。比如在1月6日筹备组选举现场，有业主代表发现有人在小区地下停车库里填写假票干扰选举;建议大家冷静处理，先报警并拍照留存证据，避免用推搡、围攻等方式处理，以免破坏证据链。

小区业主大会筹备组成立 六点须注意

小区业主大会筹备组成立后，在业主大会选举前应注意哪些问题呢?3月4日上午，广东法宗律师事务所许瑛律师给出六点建议。

1、业主是否仅指房产证上登记的名字?

许瑛介绍，目前对业主定义通行的做法是，以房产证上登记的名字为业主。但这种定义将很多实际的业主排斥在外，依据相关法律规定，房屋共有人也可以是房屋所有权人，比如《婚姻法》中规定的夫妻、《继承法》中规定的遗产继承人都可视作房屋所有权人，即业主。

她认为，对于业主的定义是否可以依据上述法律，扩大范围。

2、业主大会筹备组长是不是“领导人”?

根据《西安市物业管理条例》规定，业主大会筹备组组长由街道办事处、镇政府或者开发区管委会工作人员担任，职责是指导、监督业主大会的筹备工作，并通知社区、建设单位的相关代表参加，组织业主选举业主代表。

许瑛认为，业主大会筹备组组长是业主大会的联络人和召集人，但实际中，很多小区的筹备组组长却担当“领导人”的角色，而很多业主也认可这种做法。

3、筹备组成员能否当选业委会候选人?

许瑛介绍，根据规定，换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。但在实际中很多开发商、街办以此来卡业委会成员，这是因为实际操作中，很多业主不理解此条法规的含义，忽略了“换届”的限定条件。根据规定，筹备组成员可以成为业主委员会的候选人。

4、筹备组筹备期限到底是多少天?

许瑛介绍，根据《西安市物业管理条例》规定，筹备组自成立60天内召开业主大会。若超过60天，业主大会仍无法召开，业主可自行召开业主大会。但住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，筹备组自成立90天内完成筹备工作，组织召开业主大会。她建议还是以《西安市物业管理条例》规定要求来办。

5、业主代表要不要学习相关知识?

许瑛介绍，业主大会筹备组成立后，需制定管理公约、业主大会议事规定、业主委员会的选举办法三个文件。她提醒业主代表在制定上述文件时，最好咨询专业律师，避免因表述不当，带来麻烦。比如，“经全体业主同意，物业服务企业的选聘依法采取公开投标的方式”，而“经全体业主的同意”的限定条件基本无法实现，将使后面的活动无法开展。

6、与相关部门“谈判”需不需方式和技巧?

许瑛介绍，筹备组组成后，需告知建设单位提供召开业主大会的相关资料，包括业主名册、物业管理区域划分证明以及经费和场地等7项资料。但通常建设单位会以各种问题“刁难”，遇到上述情况，建议筹备组应搁置“争议”，不断要求建设单位依法提供资料，尽可能避免陷入与建设单位的争论之中，以免耽搁业主大会筹备组的正常运行。